[26년 가을학기 적투 적적투 적투 적적투♬ 적투와 함께 적절한 투자할8자조 따간] 나만의 갈아타기 계획과 구체적인 행동플랜, 2강 센스튜터님의 월부학교 2강 후기

안녕하세요

올바른 원칙과 기준을 지키는 투자자, 따간입니다.

오늘은 센스 튜터님의 월부학교 2강이 있었습니다. 최임을 제출하고나서 듣는 2강 내용은

갈아타기를 위한 다양한 검토사례와 월부학교에서의 성장에 대한 내용이었는데요!!
강의를 들으면서 ‘이걸 1강에서 들었다면 어땠을까?’ 하는 생각까지 들었습니다.

제가 놓친점과 개선할 점을 중심으로 강의 후기를 간략하게 작성해보고자 합니다.

갈아타기, 각자의 상황에 맞게 디테일하게 검토할 수 있어야 한다

이번 강의에서는 센스 튜터님께서 해 주셨던 갈아타기 부분이 가장 인상적이었는데요

월부학교 과제로 간단히 작성해 보았지만 강의에서 알려주신만큼 디테일하게 살펴보지 않고

단순히 가진 것을 매도했을떄 기준으로만 생각했던 점이 제 실수였습니다.

1단계: 시장 파악 (수도권 /지방광역시 / 중소) 권역별 거래량, 매물수 체크.

2단계: 대상 파악(Case 분류/1주택 지방투자 / 1주택 수도권투자 / 2주택 지방 투자 / 1주택 수도권, 1주택 지방)

3단계: 물건 파악(분위기 판단, 단지 특성 판단, 가격 판단)

사실 저같은 경우는 지방2채를 보유했던 투자자였지만

1채는 수익이 하나도 나지 않은 채로 매도하였고, 현재 수도권1채, 지방1채를 보유중이며

종잣돈은 당연히 0원인 상황입니다.

3호기 투자를 위해 일부 대출을 활용하였고, 때문에 지방1채를 매도시 회수금으로

대출 상환을 해야 하는 상황이다보니, 매도 이후 Plan이 마땅히 보이지 않는 실정입니다.

그렇다고 3호기가 수익 구간이냐? 그것도 아니기에 갈아타기 물건 검토에 어려움이 있었습니다.

강의를 듣다 보니 굳이 수익이 나지 않아도 충분히 검토해볼 수 있었습니다.

추후 수익이 날 경우를 가정해보고 수익금+이미 들어간 투자금의 총 합 회수금을 기준으로 볼때

총 현금 3억/4억/5억/6억일 경우 갈아탈 수 있는 투자단지 /실거주 단지들을

앞마당이 없어도 스캐닝하며 금액대별 단지를 리스트업해보았다면 어땠을까 생각이 들었습니다.

11월달 결론 part에서는 이 부분을 미리 준비해보고

추후 실거주 갈아타기 후보군을 억대별로 지켜보며 

기회가 왔을때  발빠르게 잡을 수 있도록 준비해야겠다고 다짐했습니다.

Action Plan

-추후 하락장시 갈아탈 수 있는 금액대 단지들 리스트업.

-1채 매도 후 1채 투자(비거주2주택) / 2채 매도 후 투자(비거주 1주택) / 2채 매도 후 실거주 투자(실거주 1주택)

케이스별 분류 / 최선의 단지 찾기.

실전 갈아타기 사례를 중심으로

갈아타기, 말만 들어봤지 실제로 서울 상급지로 갈아타는 상상은 잘 안해봤습니다.

그리고 막연하게나마 상급지가 먼저 더 크게 오르는데, 하급지를 팔고 상급지에 갈 수 있을까? 하는

막연한 걱정과 근거없는 회의감도 있었던것 같습니다.

튜터님께서는 이런 제게 꼭 맞는 강의내용을 준비해주셨는데요!

하락장이 온다고 과연 투자할 수 있을까? 라고 현재 시점 기준으로만 막연하게 생각했었는데

투재or실거주 단지가 수익이 적정구간 났다고 가정하고, 대출규제가 풀리는 시점에 맞춰

LTV 70%를 기준으로 상급지 투자를 검토해 볼 수 있다는 점이 인상적이었고

시세상승이 본격화된 장에서 괜히 갈아타기했다가

크게 하락장을 맞이하면 오히려 손해아닐까? 하는 생각에는

실제 주요단지들이 23년도 큰 폭으로 하락한 이후 보이는 현재 가격흐름을 통해

결국 지금 갈아탈 수 있고, 투자할 수 있는 가치있는 단지라면 하는게 맞다! 라는 

결론 또한 명쾌하게 내릴 수 있었습니다.

다만 상급지 갈아타기라고 해서 무지성으로 매도하고 덜컥 매수부터 하는게 아니라

• 내가 파는 자산이 이제 오를 상황인데 무리하게 싼 가격에 던지는건 아닌가?
• 동시에 내가 사려는 상급지 자산이 이미 많이 올라서 비싼 구간에 진입한건 아닌가?

두 가지 관점에서 신중함을 바탕으로 접근해야 하며, 

결국은 대출레버리지가 필수이기에 저축액 늘리기, 평소 다양한 억대별 단지를 리스트업하구

기회가 될때 빠르게 갈아탈 수 있는 역량과 실력을 갖추는것이 중요하겠구나 생각했습니다.

Action Plan

• 앞마당 시장흐름 파악_하루에 상급지 1개(선호도 상-중-하 단지 시세, 아실매물증감 파악 )  
• 갈아탈 상급지 투자금 3억/4억/5억/6억대까지 리스트업 - 시장 지켜보기

 이번달 최임 제출할 때 이와 같은 내용을 담아내서 제 상황에 맞는 결론을 지었어야 하는데

그러지 못한 점이 가장 아쉽습니다.

11월 성장계획서에는 이와 같이 갈아타기의 3가지 case를 분류하고,

각 경우에 따라 투자할 수 있는 물건들을 반드시 뽑아보겠습니다.

좋은 강의 해주신 센스튜터님 감사합니다!!