2년 후에나 투자기회를 준 중소도시 투자 복기글 [켄메이]

안녕하세요 켄메이입니다.

지난 자향튜터님과의 매물코칭으로 확신을 얻어 매수한 물건에 대해 저스스로 일련의 과정을 복기해보고

어느분께는 조금 도움을 드릴 수 있는 글이 되길 바라며 두서없고 부족하지만 후기를 남겨보고자 합니다.

자향튜터님과의 매물코칭

매물코칭에도 글을 남겼습니다만 제가 투자한 물건은 처음으로 약 2년전 지방임장을 한 중소도시로 저에겐 있어 분임-단임-매임의 전 과정을 처음 경험한 임장지역이였습니다. 제대로 된 임장을 처음하다 보니 잘 모르는 상태에서 동료들 따라다니기에 바뻤고, 동료가 만들어준 시세지도를 보며 마냥 따라다녔던 곳이였습니다.

향후에 자실로 다시 해당지역을 앞마당으로 만들기는 했지만 어째든 저에게 임장이 무엇인지 월부에서 이야기하는 임장의 과정이 어떤것인지, 강의와 더불어 실질적으로 먼저 시작한 동료들의 도움으로 임장에 대해 한발을 내딛을 수 있는 경험이된 지역였습니다.

그 이후 매달 트래킹을 한건은 아니였지만 주기적인 시세체크와 지방임에도 물리적인 거리가 가까워 종종 임장을 자주 갔었고 추가로 늘린 중소도시 앞마당과의 비교군으로 하여 지속적으로 지켜 보았던 지역이였습니다. 시간이 흘러 낮아진 매매가, 전세가가 조금 올라오는 것을 느끼며 제가 할수 있는 투자금 안으로 딱 들어오는 것은 아니였지만 그래도 협상으로 목표한 투자금α 로 나름 선호도가 있는 생활권의 단지들도 보이기 시작하여 해당지역을 전수조사하고 제가 감당하고 투자할수 단지들을 필터링 한 후에 매임을 한달간 주말과 평일저녁에 가서 했고 이론적으로만 알고 있던 야간임장도 하면서 해당지역을 적극적으로 투자대상으로 검토하였습니다.

그러던 중에 비싸지 않은 가격과 연식대비 준수한 컨디션, 추가 협상이 될 물건을 만나게 되었습니다.



물건상황 및 잔금

해당물건은 현재 임차인 거주중으로 다음달 퇴거일이 정해진 상태로

임차인은 매도인으로부터 반드시 퇴거일에 전세금을 받아야 하는 상황이였습니다. (나중에 안 사실이지만 임차인은 매도인께 내용증명까지 보낸 상황이였습니다.)

매도인은 매도를 통해 전세금을 돌려주려고 하였으나 현재 시장상황등

매도에 어려움이 있어 가격을 조금씩 내리고 있는 상태였으며  광고 가격보다도 실제 현장에서의 가격은 2000만원정도 내려서 이야기가 오고가고 있는 상황이였습니다.

(마지막까지 현장에서의 가격은 네이X 부동산 가격과 달랐습니다.)

해당 물건의 등기부등본을 확인했을 때 매도인은 어떤한 사유인지는 모르겠지만 등기부상에 근저당이 잡혀있었고

퇴거 예정인 임차인의 전세금 + 근저당의 합이 제가 매수하고자 하는 목표매수가에 근접하여 실제 매수를 진행한다 해도 계약금을 매수가의 5%도 넣을수 없는 상황이였습니다.

제가 설명이 부족하여 이해가 잘 되지 않는 부분이 있으실 것 같아 비슷한 상황은 아니지만 도움을 많이 받았던 너바나님의 칼럼글로 대신하겠습니다 . 저도 너바나님의 칼럼글로 저 또한 리마인드 하는 시간을 가져봅니다.

감사합니다.

너바나님 칼럼글 (Click)

저는 매수의사를 적극적으로 밝히면서 본계약전에는 해당 리스크(근저당)를 제거하고 매수를 진행하고 싶었고 그 리스크가 제거되지 않는다면 가격은 아쉽지만 매수를 진행하지 않기로 하고 부사님께 전달했습니다.  

의사를 전달후 결국에는 매도인은 근저달 말소와 저의 기타 요구조건을 수용하면서 본계약을 진행 할수 있었습니다. 계약 당일에 등기부등본을 확인하여 근저당이 말소된 것을 확인하고 본계약을 진행였습니만

당일 저녁 순간 제 머릿속을 스쳐가는 예전 빈쓰튜터님 칼럼글이 갑자기 생각이 났습니다

빈스튜터님 칼럼글 (Click)

다행히 저에게는 아무일이 일어나진 않았지만 향후에는 튜터님의 말씀대로 등기부등본뿐만 아니라 말소에 대한 증빙자료, 즉 은행에 대출관련 확인서도 확인하고 요구하여 계약이 진행될수 있도록 하겠습니다! 감사합니다.

매수과정에서 조금 아쉬운점은 100만원이라도 더 협상을 더 진행할수 있지 않았을까 하는 아쉬움이 있었습니다. 매도인은 세입자 퇴거일에 맞춰 내어줄 전세금이 필요했고 저는 그에 맞게 중도금 제시 또는 퇴거일에 맞춰

등기를 가져오는 조건으로 400만원을 추가네고를 제시하였으나 끝내 제가 원하는 400만원 까진 추가 협상이

이루어지지 않고 200만원으로 최종 협의 하여 본계약을 진행하였습니다. 지금 생각해보면 100만원은 더 깍을수 있지 않았을까 라는 아쉬움이 남습니다. 추가 협상에도 매도인은 아마 수용해줘야 하는 입장이지 않았을까 조심스럽게 생각해봅니다. (100만원은 정규강의 2~3개를 들을수 있는 비용이네요 ㅜㅜ)

어째든 최종적으로 기존 협의된 협상금액에 추가 200만원 네고에 계약을 진행하게 되었고 이미 계약전부터 잔금 대비항목으로 주담보를 염두해 두고 있었기에 2주택(2호기)까지 중도상환수수료가 없는  카카X뱅크를 통해

대출을 실행하여 등기를 가져왔습니다.

다행히 운이 좋아 잔금 후 한달반정도에 신규 세입자가 맞출수 있었고 최종 이자를 계산해보니

이자 비용의 총합은 90만원 정도 지출하게 되었습니다.

만약 세입자를 구하는 기간이 길어져 이자를 지불해야 하는 기간이 길어졌다면

최종네고 200만원이 의미가 없어지게 될수도 있었겠네요…

혹시 앞으로 주담대를 활용해야 하는 상황이고 2주택 미만(2호기 진행시까지)이면

중도상환 수수료가 없는 카카X뱅크를 적극 검토해보시면 좋을 것 같습니다.

어플로 진행하니 권리상 문제가 없는 물건이라며 매우 편리하고 이용이 간단했습니다.

향후 카카X뱅크에서 2주택까지(3호기 준비시)도 준비중인걸로 나오던데

동일하게 중도상환수수료 없는 상품으로 출시 시켜주시면 감사하겠습니다.

다만 카카X뱅크 주담대의 단점은 카카X뱅크에서 지정한 법무사를 통해 무조건 진행해야 하는데

과도한 수수료는 부과되지 않게 이미 카카X뱅크에서 시스템적으로 막아놨다고 법무사님께서 말씀해 주셨습니다.

(저의 경우 법무사 수수료로 30만원 중반대 지출했고 은행에서 지정한

법무사 수수료 비용치고는 선방했다고 생각합니다.)

수리 / 보수

구축으로 향해가는 15년차 아파트로서 수리하기가 애매한 부분이 있었습니다..

어째든 전 돈이 많지 않은 사람이기에 최대한 살릴수 있는 건 살리고, 도배,강화마루 부분 수리, LED 모듈 교체,탄성코트정도로 수리비용에 대해 생각해두고 매수진행을 해왔습니다. 그나마 다행인것은 안방,공용 화장실 두곳 너무 깨끗하고 타일또한 깨짐 흔적 없는 매우 잘 관리된 상태였으며 매물을 볼 당시도 부사님께 화장실 수리 된 거죠 라고 물어봤었지만 수리된 상태는 아니라 답변하셔서 놀랐습니다. 곰팡이,오염등 없이 너무 깨끗하여 관리가 잘된 상태인 것을 다행이라 생각했습니다.

그러나 매물볼 당시에 제가 인지하지 못했던 부분은 냉장고 주위에 물먹은 강화마루가 있어 보수가 필요하다는 것은 인지 하지 못했습니다. 아래사진에서 비어 있는 부분은 보수하면 되겠다라고 생각하였지만 그외 부분은 신경쓰지 못했었습니다. (비어 있는 부분도 강화마루가 뜯긴 상태가 아니라 밀려서 저렇게 된거라고 보수하시는 사장님이 알려주셔서 알게 되었습니다. 싱크대 밑까지 밀려서 들어간 상태였는데 강화마루가 어떻게 저렇게 까지 밀려서 싱크대 밑까지 들어가는지 지금도 잘 이해가 되지 않습니다 ^^;;)

어째든 임차인이 이사로 물건을 다 빼고 나서야 인지하게 되었고 저는 비어있는 곳과 더불어

냉장고 주위 거실쪽 보수를 위해 업체를 알아보기 시작했습니다.

3군데 정도 보수할 사진과 같이 보수의뢰,견적을 의뢰했지만 3곳 모두 동일한 자재를 구하기 힘들다는 답변과

비용지불을 최소로 하기 위해서는 작은방 하나를 전체 다시 하고 작은방에서 나온 자재로

거실쪽을 보수 해야 한다는 결론에 이르게 되었습니다.

강화마루는 동일한 자재가 아니면 보수가 쉽지 않구나라는 것을 알수 있었지만 제가 좀더 발품을 통해 알아봤다면 보수가 가능하지 않았을까 라는 생각이 듭니다. 예를 들어 관리사무소에 강화마루 보수와 관련해서 물어본다든지 부동산에게 좀더 적극적으로 물어보았다면 어쩌면 좀더 저렴하게 보수를 하는 방법을 찾지 않았을까라고도

생각됩니다. 결국엔 작은방 하나를 유사한 제품 및 색상으로 다시하고 작은방에서 나온 자재를 통해

보수를 진행하였습니다.  비교견적을 통해 생각보다 싸게 진행 하게 되었습니다.

(5만원 사정해서 깍아서 무려 45만원 ㅜㅜ)

향후에는 매임시 감당할수 있는 하자부분은 보물찾듯이 해서 협상카드로 활용해야 겠습니다 .

전세빼기

잔금도 했고 세입자가 퇴거하면 공실로 하시입주 가능하고, 수리도

진행예정이라 세입자도 빨리 맞춰지겠구나 라고 생각했습니다.

세입자를 구하는 극 성수기는 아닐지라도 새학기 시즌에 맞춰 임차인을

구할수 있을 거라는 희망회로를 돌렸습니다. (시간을 되돌려보면 아마 그때가

전세입자를 구하는 골든타임으로서 좀더 적극적으로 전세를 내 놓아야 했을

시기가 였을거라 생각합니다. )

어째든 본계약 이후 약 3주간 부동산으로부터 연락받은 건수는 “0”건 !!!

그럴만도 한게 해당 단지의 부동산 5곳 정도로만 전세를 내놓았습니다.

더욱이 현 부동산 상황에서 겨우 5군데 전세를 뿌리고 전세입자를 마냥 기다리고 있었다니…

심지어 두달후면 세대수는 많진 않지만 해당 생활권에 입주장이 열리는 동일 생활권 안에서...

경험담을 통해 인지하고 있던 내용과 당시 내마중 반장님의 조언으로 타 생활권 까지 100군데 전세 돌려야 하는

상황을 계획하고 있었습니다.

일단 급하게 평일 연차를 사용해 내려가서 해당 생활권에 있는 모든 부동산을 직접 방문하여 전세를 내 놓으니

조금씩 연락이 오기 시작하였습니다. 하지만 계약까지는 이루어지지 않아 주말에 한번더 가서 다른생활권까지 넘어가 전세를 뿌린다는 계획을 하던 찰나, 1000만원을 낮추면 계약을 진행하고 싶다는 임차인분을 만나게 되어 전세세팅을 진행할수 있었습니다.

투자금 1000만원이 더 투입되긴 했지만 만약 그분을 놓쳐다면 어쩌면 지금도 전세세팅에 어려움을 느끼고

있었을 것 같습니다. 현재 상황도 매매도 전세도 거래가 활발하지 않고 입주장이였던 옆옆 단지에도

지금도 전세가 아직 소진되지 않고 쌓여 있는 상황을 보면 현 세입자를 잡은 것이 정말 행운이였다고 생각합니다.

결과론적으로는 희망회로대로 전세입자를 구하긴 했지만 세입자를 구하는 과정에서 정말 안일하게 대처했던점과 이와 같은 행운이 다음 투자과정에서는 없을 거라고 생각하며 반성하는 계기로 삼겠습니다.

마무리 및 계획,다짐

다음 투자는 투자금에 맞게 어렵지 않은(편하게 하는) 투자 말고 정말 제 스스로

“현시점에서 내가 가진 투자금과,여러 앞마당중에서 할수 있는 최선의 투자였다”라는

생각이 드는 투자를 하고 싶습니다.

이번에 매수한 아파트는 그 정도까지의 노력을 기울여 절박한 심정으로 열심히 한 과정은 아니였던 것 같고, 소위 말하는 매물털기 또한 가계약전 모든 부동산을 다 들어가보진 않았습니다.

그 해당 생활권의 매물을 모두 털지 못했기에 확신을 가지지 못했던 것 같습니다.

다행히 월부의 매물코칭을 통해 검증을 받을 수 있어 감사하게 생각합니다.

어째든 이번 매수를 통해 내가 보지 못했던 것이 분명 있었던 것이 있었고, 후회스러운 부분도 있었지만

매수과정을 통해 경험할수 있었던점, 트래킹의 중요성과 향후에는 좀더 나은 선택을 할수 있겠구나 라는

자신감도 생겼기에 이렇게 글로서 부족하지만 복기하는 시간을 가져보고자 합니다.

저는 공백기도 있었고 앞마당이 많지 않은 상태이기때문에 2년이라는 시간이 걸려 투자에 이르렀지만

앞마당을을 차근히 늘린 분이라면 좀더 빨리 기회를 마주했을거라 생각합니다.

당연한 이야기지만 이제 시작하시는 분들 앞마당을 차분이 늘리면 분명 투자 하실수 있을 것이고

응원드립니다. 화이팅 입니다~~

이번 매수로 저는 한동안은 종잣돈을 모으는 시기를 가져야 할 것입니다.

이런 시기일수록 지속적인 강의 수강으로 동료들과 앞마당을 늘려서

다음 호기는 조금 더 좋은 조건 ,좋은 매물을 매수하도록 노력해 보겠습니다.

매수과정까지에 확신을 심어준 매물코칭, 월부의 시스템,응원해준 모든분께 감사드리며

후기를 마무리 하고자 합니다. 두서없는 후기 읽어주셔서 감사합니다.

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