적정 전세가를 판단하는 방법
- 부동산Q&A
- 23.08.09
안녕하세요~^^
얼마 전 전세가 껴있는 물건을 보고 해당 전세가가 적절한지 검토를 하고 있습니다.
전세가 조금 높게 껴있다고 생각하는데
이게 어느 정도 리스크를 가진 금액인지
혼자서는 확실하게 답을 구하기 어려워 질문을 올리게 되었습니다.
해당 매물의 가격은 3.2에 전세 2.9억이 껴있으며 만기는 24년 12월입니다.
해당단지의 전고점 매매가는 3.85억, 전세가는 3.3억이며
현재 전세 시세는 2.4억 정도입니다.
현재 시세로 생각해도 전세가 다소 높게 껴있다고 생각이 들고
최고 전세가를 봤을 때도 2.9억이면 많이 높게 들어간 것 같습니다.
첫째로, 전세가가 적정한지 판단할 때
이렇게 현재 시세와도 비교해보고 전고점 전세가와 비교해도 괜찮은지 궁금합니다.
둘째로, 세가 시세보다 높이 낀 물건을 살 때 적정전세가를 판단하는 방법이 궁급합니다.
댓글
안녕하세요 융융히님 적정전세가에 대해 궁금하신듯 합니다. 질문 주신 단지의 전세가의 적정성, 리스크에 대해 가늠하시기 어렵다고 하셨는데 어느 지역에 어떤 단지인지 몰라 정확히 답변을 드리기 어려울 것같습니다. 전세는 실거주 수요에 의해 형성되는데 지역, 주변 공급량, 시장의 상황과 분위기에 다르기 때문입니다. 전고점일때 전세가를 비교할 수 있으나 그것은 어디까지나 과거의 수요층에 의해 형성된 것이라 지금의 적정전세가를 알기엔 한계가 있습니다 적정 전세가는 우선 현 전세시세 기준으로 생각하시면 됩니다. 조금더 면밀히 적정전세가를 파악하는 팁을 2개 드리면 첫째, 전세를 구하는 입장에서 부동산 사장님께 해당 단지 전세가를 여쭤보는 방법이 있습니다. 둘째, 그 동네 및 단지 수요층을 잘 알고 계시는 단지 내 부동산 사장님께 '전세가 얼마쯤이면 나가는지 최대한 보수적으로 알려달라' 고 여쭙니다. 저는 여기서 말씀해주신 금액에서 최근 전세 실거래가 및 시장 분위기를 참고하여 (시장분위기가 안 좋다면 더더욱) 마이너스 1-2천만원 정도로 생각합니다. 이는 대부분의 사장님들께서 낙관적으로 말씀해주시는 걸 감안한 것입니다. 동시에 다른 부동산 사장님들께도 여쭤보면 대략 평균값이 나옵니다. 참고가 되셨길 바랍니다. 응원합니다 융융히님^^
전고점은 크게 의미는 없을 것 같습니다^^ 임대차법으로 인한 영향이 크게 미치기도 했고 언제 그 가격까지 갈지 모르기 때문에 그렇구요. 중요한 건 현재 전세가격이 얼마인지라고 생각해요~ 그리고 적정 전세가는 이렇게 구한다라는 공식이 있지는 않아요. 역시나 예측의 영역이기 때문이예요 다만 이렇게 생각해 볼 수 있을 것 같아요. 껴있는 전세 가격은 2.9억, 전세 시세는 2.4억인데 만약 만기 시점에 공급이 없다면 지금 전세시세보다는 더 올라갈 확률이 높겠죠. 반대로 공급이 많다면 전세 시세보다는 더 내려갈 확률이 높을 거구요. 여기에 현재 전세가격이 오르고 있는지/내려가고 있는지 + 전세 매물이 많이 있는지 없는지를 같이 생각해보시면 좋을 것 같네요^^
안녕하세요. 어느 지역인지 알수 없어 정확한 답변은 어렵지만 우선 전세가는 전고점이 큰 의미는 없을 것 같습니다. 시세보다 높게 낀 전세는 현재 전세시세를 기준으로 보고 24년 말 만기니 현재 지역의 공급이 많은지 적은지 보고 현재 전세가가 낮은 구간에 있으니 공급이 적다면 리스크가 적다고 생각하면 됩니다. 단 현재 전세가 기준으로 투자금을 계산하고 전세상승은 예상일 뿐이니 리스크가 적다고 정도로 생각하고 투자해야합니다