지방 구축 아파트

다음 상승장에도 오를까요?

2024-05-08

[이십만키로]

안녕하세요 이십만키로 입니다.

서울이든 지방이든 소액투자 할 수있는

'구축아파트' 투자,

누구에게나 큰 관심인것같습니다.

" 신축 아파트를 사자니

투자금이 많이 들고,

난 투자금이 많지않아서

조금 연식이 떨어지는

아파트를 봐야해"

하시는 분도 계시죠.

물론,

이왕이면 좋은 연식의 아파트를

열심히 찾아보고

가격을 깎아서 투자하려는 노력이

제일 좋지만

오래된 아파트라고해서

투자를 못하는것은 아니라는 사실!

그렇다면,

내가 보고있는

연식이 조금 오래된 아파트

과연 다음 상승장에

시세차익을 안겨줄까요?

먼저 아파트 연식에 대해 생소한 분들을 위해

연식 먼저 정리해볼게요

구축, 준구축, 준신축, 신축

연식별 특징은?

완전구축 20년이상

90년식~03년식

알루미늄샤시, 지상주차장이 넓음

(지하연결이 안되어있기도함)

지붕이 있거나, 초록색옥상페인트

구축 20년이내

2004년~2010년

광폭베란다로 짱짱한느낌,

조경에 신경을쓰기 시작함

지하주차장이 잘되어있음

반듯반듯 판상형구조가 많음

준구축 15년이내

2011년~13년식

뷰를 잘빼기 위해 타워형구조등장

단지내에 차가다니긴하나

주민을위한 시설이 많고 조경이우수해짐

낡은느낌은 있지만 도색에 끼가 표현됨

준신축 10년이내

2014년~2018년식

단지내 차량을 통제하기 시작함

주차장지하화, 다양한 커뮤니티시설

타워형구조가 많음

신축 5년이내

2019년식~2024년식

브랜드별 색상 전통추구

대부분 그레이톤의 단지들

대형 문주 등장

단지내 차량통행 통제

하이엔드급 커뮤니티시설 등장

이렇게 나누어 볼수있구요.

서울수도권의 경우

워낙 오래된 아파트가 많지만

지방대비 상대적으로 수요는 풍부하다보니,

조금 더 연식을 관대하게 보아도 좋습니다.

(2016년~2017년식을 신축이라고 하는것처럼요)

지방에서 구축아파트

다음상승장에 오를까

지방일수록 연식에 민감해

나중에 지어진 신축일수록

선호도가 높다고 알고있는데,

과연 이런 구축 아파트도

다음상승장에 시세차익을 만들어낼까요?

같은 생활권의 더 오래된 아파트 비교를 통해

유추해볼수있습니다.

쌍둥이 할아버지 단지를

찾는걸 통해서 말이죠

1. 매도하는 시점의 연식을 계산해본다.

2.매도시 도래한 연식과 유사한 단지를,

유사한 생활권에서 찾는다.

3.과거 상승장에서

전고점을 돌파했는지 확인한다.

*전고점 : 지난 시장에서 가장 높은 가격으로 거래된 금액

한번, 사례로 확인해볼게요.

여기는 지방중소도시 청주입니다.

성화호반베르디움이라는 12년식 아파트가

전고점 대비 충분히 하락했고,

투자하기에 가치가 있는단지라고 생각해서

매수하여 4년을 보유하는 경우입니다.

2024년에 매수해

4년을 보유하면 2028년에

매도를하게되겠네요.

4년이 흐르면 연식도 흐르겠죠?

현재는 2012년식 아파트이지만,

2028년도에 내가 매도를할때는

더 연식이 노후화 되어있을겁니다.

과연 매도하는시점에

전고점만큼 4.5억만큼 회복할수있을까?

유사한 생활권내에서

인근의 4년정도 먼저 앞서갔던

할아버지단지를 찾아봅니다.

대원칸타빌 07년식아파트가 나왔네요.

이 단지 역시 상승장인 21년도에

전고점을 돌파했다는것을 알수있습니다.

즉, 내가 매도하는 시점에

유사생활권의 구축아파트를 통해

충분히 입지가치가 좋다면

어느정도 전고점까지는 회복할수있다는걸

유추해 볼 수 있습니다.

만약 같은생활권내에

딱맞아떨어지는 단지를 찾지못했다면

아래와 같이 더 오래된 단지를 통해

과거상승장의 전고점 돌파를 확인해보아도 좋습니다.

다음은 중소도시 천안입니다.

이번엔 조금더 오래된 아파트를 가져왔어요.

두정역푸르지오 09년식 아파트이고,

현재 전고점대비 충분히 하락하여

가격이 싸다고 생각해 매수하는 경우입니다.

유사한생활권의 더 오래된 아파트,

인근의 한성필하우스3차 04년식

단지를 가져왔습니다.

두정역푸르지오(09년식)을 매수해

4년후에 매도할때쯤,

한성필하우스정도의 연식이되어있겠네요

한성필하우스3차 단지 역시,

지난 천안의 상승장인 21년~22년에

전고점을 돌파하는 모습을 보였습니다.

이를 통해,

구축이더라도 충분히 수요가 있다면,

그리고

가격이 충분히 싸다면

다음상승장에서도 시세를 회복하며

차익을 안겨줄수있다는걸 가늠해볼수있습니다.

다음은 지방광역시 울산입니다.

도시규모가 작을수록 연식이 중요하다고하는데,

광역시는 어떨까요?

남구의 울산롯데캐슬골드 08년식 단지입니다.

마찬가지로, 4년정도를 보유한다고했을때

매도하는 시점에는 현재의

쌍용스윗닷홈(04년식)정도의

체감 연식이 되겠네요

쌍용스윗닷홈도 울산의 상승장인 22년도에

과거의 전고점을 돌파하고 상승하는 단지라는걸 알수있습니다.

입지가 크게 변하지않는 유사한 생활권내에서

쌍둥이할아버지 단지를 찾고

과거에 어떤 흐름을 보였는지

참고해볼수있습니다.

구축아파트를 볼때

주의해야할 것

요즘 부동산앱으로 전고점을

비교해보고 투자결정을하는 경우가 많은데요

반드시 선행되어야하는건

현장에 가보고, 부동산보고서를통해

가치평가를 한다음에

가격을 확인해야한다는점입니다.

이렇게 쌍둥이할아버지 단지를 찾는데에

있어서 주의할 점을 말씀드릴게요.

재건축/리모델링이슈가 있는지 파악하기

리모델링, 즉 너무 오레된 아파트를

분담금을 내고 리모델링하는 과정의 단지를

서울수도권 뿐 아니라, 지방에서도 만날수있는데요.

리모델링 아파트도 투자를 할 순 있지만,

전세가가 높게 받쳐주지않고

투자금이 상당히 많이 들어가는경우가 있습니다.

지방투자는 특히,

오래 보유하지않기때문에

같은 투자금이면

가급적이면 연식이 좋은 아파트에

투자하는게 좋습니다.

공급이슈가 있었는지 파악하기

앞서 지난 상승장에서 전고점 확인시에

해당 지역의 상승장에서

공급물량이 얼마나 있었는지 확인이 필요합니다.

상승장이었음에도 공급량이 압도적으로 많았다면

아파트의 가치만큼 충분히 오르지 못했을수도있습니다.

예를들어, 대전광역시를 보면요

중구에 22년도 입주물량이 있었습니다.

대전목동리슈빌이라는

신축 아파트가 들어섰는데요.

이때, 인근의 2010년식 목동더샵 아파트는

상승장이었음에도 입주영향을받아

매매가가 주춤하는 모습을 보입니다.

따라서, 공급 물량을 꼭 함께 확인하시는게 좋습니다.

결국,

실제로 투자를 판단할때는

#전고점 #연식

이 두가지로 판단하는게 아닙니다.

①충분히 수요있는 좋은 입지인가

② '현재가격'이 싼가

③공급은 위험하지 않은가

이런 의사결정을 통해서

가치대비 싼물건에

안전한 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

아울러, 서울수도권 시장에

많은 관심이 몰려있지만

지방시장이 내 상황에

맞는 분들도 많습니다.

혼란스러워하시기보다

내가 배운 투자의 기준으로

내가 가진 종잣돈 안에서

최선의 투자를 하나씩 하나씩

이어나가시길 응원하겠습니다

읽어주셔서 감사합니다.

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게시글 원문 ▼

https://cafe.naver.com/wecando7/10910942

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