20대 후반 내 집 마련 계획 피드백 받고 싶습니다!

안녕하세요 :) 올해가 가기 전에 첫 내 집 마련을 목표로 구체적인 액션 플랜을 세워보는 중 목표를 이루기 위해 제가 취해야할 적절한 방식, 감당 가능한 매물에 대한 기준이 명확하게 잡히지 않아 선배님들께 조언을 구하고자 글을 올려봅니다..!

현재 상황

• 29세, 서울 거주 중
• 목표: 내년 상반기에 실거주 목적의 아파트 매수를 먼저 진행한 뒤, 돈을 더 모아서 매수 시점 4년 뒤 정도에 입주하려 합니다. 4년을 기간으로 잡은 이유는 결혼 시점 + 세입자 거주 기간을 통상적으로 2년씩 잡았을 때 그때가 적당할 듯 싶어서요.. ㅎㅎ
• 성향: 생각은 계속 바뀔 수 있겠지만 현재는 다주택 투자자로 가기보다는 집 한채 정도 매수해두고 제 본업의 가치를 키우는 데 집중하려 합니다.
• 연 저축 가능액: 4,000 ~ 4,500만원

예산 산정

(매수 예상 시점인 24.03.01을 기준으로 산정해보았습니다.)

• 저축액 - 8,400만원
• ETF, 달러 - 3,400만원
• 현금 - 5,000만원
• 담보 대출 - 1,330만원
• 청약 통장 담보 - 730만원 (월 이자 29,000원)
• 보험 담보 - 600만원 (월 이자 24,000원)
• 신용 대출 한도 - 9,100만원 (연 6.4%, 월 이자 50)
• 최대 가용 예산 - 15,430만원 (영끌은 피하고 싶기에 금융 자산은 그대로 두려 합니다.)

생각 중인 프로세스

1. 1.5억을 갭으로 서울, 수도권 쪽 실거주 목적 아파트를 전세끼고 매수 (매수 전까지 월부 강의로 매물 비교 예정)
2. 4년 동안 추가로 1.6 ~ 1.8억 저축 (아마 신용대출 상환 or 역전세 대응 위해 대부분 저축할 것 같습니다.)
3. 입주 시기에 저축액 + 전세 퇴거 자금 대출 실행하여 실거주

드리고 싶은 질문

1. 위 과정이 현 상황에서 최선이라고 생각하고 있는데 분양권, 특례보금자리론 실행 후 월세 세팅 등 무주택자가 접근할 수 있는 방식이 생각보다 다양하더라구요~ 그래서 제가 생각하고 있는 계획에서 고려해야하는 장단점은 무엇인지, 현 상황에서 보면 좋을 월부 내의 추천 강의가 있는지 궁금합니다! (내집마련 기초반은 수강하였습니다.)
2. 여러 영상과 글을 통해 단순히 갭 안에 들어오는 매물을 사는 것은 위험하다고 알고 있습니다. 그래서 여러 조건 등을 같이 검토해보고 있는데, 하나 막히는 건 현재 제 상황에서 어느 금액대의 매물까지 봐도 되는 건지 잘 모르겠더라구요.. 이러한 기준은 어떻게 계산해보고 가져가면 좋을지 고견 나누어주시면 감사하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 😀