시세따기 완벽하지 않아도 됩니다. (feat. 시포자분들 꼭 보세요)

안녕하세요

지방투자기초반을 재재수강중인 총총입니다.

1강에서 제주바다님께서 하신말씀

"지방임장이 익숙하지 않으신분들은 바로 임장을 가지말고 시세까지 따고 임장을 나가보세요"

시세따고 임장을 가라고요??

시세 까지?

지역개요, 입지분석도 시간이 엄청 오래걸리는데 ??

나는 임장을 못가는 것인가?? ㅜㅜ

시세따는데 까지 시간이 너무 오래걸려서 포기하셨던

시포자(시세를 포기한자)분들은

이 글을 꼭 보셨으면 합니다.

# 시세를 따는 목적은 아파트 가격을 알기 위함이다.

초보 투자자들이 항상 어려워하는 시세따기!!

저도 초창기? 에는 시세따기를 일주일동안 하곤 했습니다 ㅜㅜ

아파트 가격을 파악하기위한 목적에 부합만하면 어떠한 방법으로도 시세를 따도 상관없지만

빠르게 시세를 따기 위해서 보통 대부분의 동료분들이 유진아빠님 엑셀시세표를 이용해서 시세를 따는데요

감사하게도 푸르니푸님께서 요글로 시세표를 모아주셔서 임장지별로 시세표를 쉽게 찾을수 있게 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10495951

그럼 이제 저 엑셀시세표를 어떻게 채워넣느냐가 문제인데요

방법은 여러 동료분들이 나눠주신 좋은 방법들이 많이 있으니 링크를 걸어두겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10847622

콧쥐님께서 쉽게 설명을 잘해주셨으니 천천히 따라해보시기 바랍니다.

 # 어떻게 하면 시세를 빨리 딸까?

제가 오늘 말씀 드릴내용은 시세를 어떻게 하면 빨리 따느냐입니다.

여러차례 시세를 따보면서 어떻게 시세를 따야 쉽고 빠르게 할까를 고민해보면서

나름 느낀점이 있어서

저의 경험과 동료들과 얘기를 나누면서 느꼈던

동료분들이 시세딸때 고민하시는 것들과 어떻게 하면 빨리 딸지

이야기 해보겠습니다.

바로 출발하겠습니다.

초보자가

시세 딸때 시간이 많이 걸리는 이유 3가지

1. 시세표에 어떤걸 적어야 하는지 찾는데 시간이 오래걸린다.

2. 네이버 부동산에 매매 전세 매물이 없을때는??

3. 모든 평형 타입을 다 따야하나?

저는 이 3가지를 고민하다가 시간을 다 보낸다고 생각합니다.

어떤 가격을 어디서 찾아서 적은지?

시세가 안나오면 어떻게 하는지?

타입별로 다 따야하는지?

하나씩 궁금증을 해소해 보겠습니다.

1. 시세표에 어떤걸 적어야 하는지 찾는데 시간이 오래걸린다.

먼저 시세표를 빠르게 완성하기 위해서

자동으로 최저가를 찾아주는 몽키 플러그인을 설치하시기를 추천드립니다.

몽키플러그인을 간단히 설명드리자면

네이버부동산의 매물중에 매매최저가 전세최저가를 자동을 찾아주는 프로그램 인데요

이 프로그램을 설치하면 자동으로 최저가를 찾아 주기때문에 시간을 더 줄일수 걸릴수 있어요

(프로그램의 원리는 저도 잘..)

https://cafe.naver.com/wecando7/9935967

몽키 플러그인을 설치단계부터 어려우신분들은 조모임에 노트북을 가지고 나가서

조장님들 조원분들께 부탁을 해보세요

몽키플러그인을 깔게 되면

딱 이렇게 매매 최저가 전세 최저가(최고가)를 검색할수 있는데요

여기서 고민하지 말고 매매최저가 전세 최저가를 엑셀시세표에 넣으시면 되겠습니다.

2. 네이버 부동산에 매매 전세 시세가 없을때는?

몽키 플러그인도 잘 설치하고 했는데 매매 전세 매물이 없다??

그럴때는 저는 최근 3개월간 실거래가를 보고

(마지막 전세가 2023년6월이라니...)

최근 3개월간 실거래가가 없으면 그냥 비워둡니다.

비워두는 이유는 마지막에 말씀 드릴께요~

3. 모든 평형 타입을 다 따야하나?

시세를 따다보면 같은 평형대 타입이 엄청나게 많은 단지도 만납니다

이럴때 어떤걸 적어야 할지 고민 하지 말고

59타입 최저가 1개 84타입 최저가 1개만 적고 넘어갑니다.

이유는 마지막에 말씀 드릴께요~

이렇게 해서 동별로 시세를 다 채워?? 넣었습니다.

빈칸이 너무 많은가요??

시세도 평형별로 하나씩만 따고

시세가 없으면 그냥 넘어가고

층수도 안적고

뭔가 대충하는거 같은데?? 정확하지 않는거 같은데? 하는 느낌을 받지 않으셨나요?

여러차례 시세를 따고 임장을 나가보니

이글의 제목처럼 시세를 대충 따도

아무 문제가 없습니다.

시세를 파악하는데도 문제가 없고

저평가를 판단하는데도 문제가 없습니다.

이유가 무엇일까요?

서두에 말씀드렸듯이

시세를 따는 목적이 아파트의 대략적인 가격을 알기 위함이기 때문입니다

네이버 부동산에 나오는 시세는 어디까지나 매도자의 호가 기준으로 표시된된 가격이기 때문에

물건에 따라서 조건에 따라서 협상에 따라서 가격을 조율되는것에 따라 최종 거래되는 가격이 변합니다.

그렇기 때문에 엑셀시세표에 대략적인 가격을 적어도 무방합니다.

아 문수로아이파크 2차 매매는 8억초반대구나?

전세는 4억중반정도 구나?

고민하지말고

시세표에 나온 시세를 캡쳐하고

 지도위에 올려서

시세지도를 완성하여

이 시세지도 가지고 임장하면서

이 지역 대장은 9억초반이구나

이 지역 신축은 8억대중반이구나 구축은4억대초반이구나

이 지역 전세가는 00억 정도구나

정도만 파악하고

이후에

단지분석을 하면서 호가와 거래되는 가격의 차이를 파악해보고

실제 매물임장을 할때 어느정도로 가격조율이 될지

목표매수가는 어떻게 해야하는지

점점 디테일 하게 가격을 파악해 나가면 되겠습니다.

추가로!!

# 시세 그룹핑으로 저평가 단지를 판단해보세요

엑셀시세표를 완성하면 아래와 같이 평형대별로 시세그룹핑도 할수 있는데요

내가 임장을 하면서 느꼈던 입지와 단지의 느낌을 가지고

이단지가 저단지 더 좋은데 가격이 싸네?? 를 시세그룹핑한 것을 보면서 생각해볼수도 있습니다.

어떠신가요?

엑셀 시세표 무조건 마스터 해야겠져??

지금까지 시세따기에 대한 대부부의 동료들의 고민에 대해서 이야기해보았습니다.

시세를 따는 목적 = 대략적인 가격을 알기 위해서다

시세따기 어려워서 포기하셨던분들 대충따고 임장 나가도 되니

고민하지 말고 예쁘게도 만들지 말고 완성에 목적을 두는 건 어떨까요?

이번달 임보 시세따기 완성!! 제가 마음속으로 응원하겠습니다!!

마지막으로

이번달 돈독모 책 김성근 감독님의 '인생은 순간이다' 에서 나온 문구가 감명깊어 소개드립니다.

처음 시세를 딸때

몽키플러그인 설치를 했을때 신세계를 경험하며 뛸듯이 기뻐했던 순간

엑셀시세표 입력을 모든단지 모든평형 입력 다하느라고 일주일이나 걸렸던 시간

동료들을 붙잡고 시세그룹핑 어떻게 하는거냐고 물어보고 물어보고 또 물어봤던 시간

제가 엑셀 시세표를 정말 어렵게 완성했기에 동료분들께서는 쉽게쉽게 하셨으면 좋겠습니다.

5번정도 시세를 따봤을때 어떻게 입력하는지 정확하게 알게되었고

수차례 반복해서 해보니 시세를 세세하게 따지 않아도 된다는걸 팟하고 알게되었던거 같습니다.

여러분도 팟 하는 순간이 올때까지 화이팅입니다!!

읽어주셔서 감사합니다.

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