열반스쿨 중급반 "돈의 속성" 독서 후기 [열반스쿨 중급반 37기 47조 날아라]

안녕하세요, 날아라 입니다.

4월 회사 복직 이후 한달이라는 시간이 지났습니다. 다행히 잘 적응하고 있는데요. 이렇게 한달이라는 시간을 직장에 전념을 하면서도 부동산 투자에 대한 끈을 놓치지 않고 싶었습니다. 하지만 사실상 4월 한달은 그저 책을 읽고 돈독모를 하는 정도로 마무리를 했는데요.

이번 5월에는 다시 공부를 시작하고자, 월부닷컴에서 "열반스쿨 중급반"을 신청하고 오늘부터 수업을 시작합니다. 열반스쿨 중급반은 매주차마다 독서를 하고 독서후기를 작성하고 독서모임을 과제로 해야하는데요. 첫 번째 독서모임 과제 필수 책이 바로 김승호 회장님의 <돈의 속성>입니다.

책의 맨 뒷편을 보니 2022년도에 2번 읽었다고 표시가 되어 있었는데요. 그때는 와닿는 부분이 크게 없었는지 책이 너무나도 깨끗하더라구요. 이번에 2024년 5월에 다시 읽으면서 저에게 와닿았던 부분들은 노랑 형광펜으로 줄을 긋고 보니, 책의 대부분을 긋고 있는 저를 보게 되었습니다.

그만큼 책의 내용이 너무 좋고, 실제로 사업이나 투자를 할 때, 인생을 살아갈 때 도움이 되는 내용이 많았습니다.

1. 이 책을 한 문장으로 표현

사업이든 투자이든 부자가 되기 위해서 알아야 할 돈의 모든 것에 대해 알려주는 책!

2. 이 책에서 본 내용과 깨달은 점

(p 48) 만약 주식투자를 하려고 마음먹었다면 마치 회사를 경영하듯, 대학 학부 과정을 다니듯, 4년은 공부하기 바란다. 좋은 선배가 있다면 수업 시간을 줄일 수 있다. 내겐 워런 버핏, 벤저민 그레이엄, 하워드 막스, 앙드레 코스톨라니 같은 분들이 투자자로서 오랜 성공과(여기서 오랜 성공은 아주 중요하다) 삶의 통찰을 갖춘 철학적 선생이다. 이런 사람들의 투자 철학을 받아들인 선배라면 배울 만하다. 나는 사업에서 '왕년'과 이론'을 가진 사람을 신뢰하지 않는다. 오랜 기간 투자나 사업을 잘해왔고 지금도 잘 벌고 있는 사람만 믿는다(여기서도 오랜 기간은 아주 중요하다).

성공 혹은 뛰어난 이론은 그것이 무엇이든 오랜 기간으로 증명해야 한다. 오랜기간이란 최소한 한 세대(30년) 이상을 말한다. 단기간에 성공했거나 한 번 크게 성공한 사람을 믿으면 안 된다. 결실이 없는 이론가를 믿으면 안 된다.

▶ 대학교에 입학해서도 하나의 전공을 공부하기 위해서 4년이라는 긴 시간을 투자했는데, 투자를 위해서는 그저 남의 말에 기웃거리고 그 말 한마디에 큰 재산을 쏟아부은 과거의 제가 보여서 많은 반성을 하게 하는 문장입니다. 공부를 했긴 했지만 1년의 짧은 공부로 충분하다고 여기고 그 다음 공부는 소홀히 하면서 그저 전문가라고 포장된 남의 말을 믿고 투자가 아닌 투기를 했던 저의 과거를 반성하게 됩니다.

2024년부터 다시 시작한 부동산 공부는 정말로 제대로 해보고자 합니다. 지금도 조급해지는 마음이 불쑥 불쑥 솓아나지만 그래도 마음을 내려놓고 공부에 집중하려고 합니다. 1년, 3년, 5년, 10년 길게 보고 가려고 합니다. 올해 공부에 전념하는 저를 향한 저의 다짐입니다.

(p 85) 주식 투자에서 성공하는 사람들은 크게 세 가지 특징을 갖고 있다.

첫째, 자신을 경영자로 생각한다. 투자금을 모아 함께 회사를 만든다고 생각하기에 회사의 본질을 잘 이해하려 든다.

둘째, 보유하고 있는 돈이 품질이 좋은 돈이다. 성공하는 사람들의 자금은 돌같이 단단하고 무겁다. 이익이 생길 때까지 언제든 느긋하게 기다릴 줄 안다.

셋째, 싸게 살 때까지 기다린다. 진정한 투자는 팔 때를 잘 아는 것이 아니라 살 때를 잘 아는 것이다. 살 때 싸게 사면 파는 건 한결 쉬워진다. 싸게 사는 것은 어려운 일이다. 더구나 좋은 주식을 싸게 하는 것은 쉽지 않다. 그래서 크게 성공할 회사를 아직 크지 않았을 때부터 골라 오래 기다리는 인내와, 폭락장에서 한꺼번에 가격이 내려간 주식을 공포 속에서 사 모으는 용기를 가져야 한다. 공포가 퍼져 있을 때는 훌륭한 주식도 헐값에 살 수 있다. 이들에게 폭락이나 불경기는 오히려 호경기인 셈이다. 이런 투자자들은 평생 주식시장에서 그 과실을 얻는다.

▶ 열반스쿨 기초반에서 배운 내용과 거의 대동소이합니다. 주식투자이든 부동산투자이든 성공한 사람들은 같은 특징을 가지고 있나 봅니다. 투자의 영역에서 성공하기 위해서는 스스로의 원칙과 기준을 가지고, 그 원칙과 기준에 맞춰서 투자를 하고, 싸게 사서 오랜기간 동안 보유하는 것이 중요합니다.

저 역시 저만의 원칙과 기준을 정립하기 위해서 지금 배우고 있고, 싸게 사서 오랜기간 보유할 수 있게 품질이 좋은 돈을 가지려고 합니다. 좋은 자산을 축적해서 부자가 되는 길을 가려고 합니다.

(p 124) 돈을 다루는 네 가지 능력

경제활동을 하는 모든 사람은 돈에 있어 네 가지 능력에 따라 자산이 늘어난다.

돈을 버는 능력을 가진 사람들은 우리 눈에 쉽게 보인다. 이 능력은 밖으로 드러나 보이기 때문이다. 이 능력을 가진 사람은 대부분 진취적이고 사업에 능통하며 세일즈를 잘하는 유능한 사람이다. 낙천적이고 포기하지 않아 사업가들 중에 이런 사람이 많다. 전문직 직업을 가진 성실하고 똑똑한 사람들도 이 능력이 있다. 특히 사업가들 중에는 이 능력만 유난히 뛰어난 사람이 많다.

하지만 이런 사람들은 상대적으로 다른 능력이 부족해 오히려 빚을 지거나 사기를 당하거나 부하직원들이 횡령을 해도 모를 정도로 벌어놓은 재산을 관리하는 데 미숙한 면이 많다.

돈을 모으는 능력은 돈을 버는 능력과는 또 다른 능력이다. 돈을 모으려면 자산의 균형을 맞추고 세밀한 지출 관리 능력이 있어야 하기 때문이다. 더불어 영수증 처리, 물품관리 같은 사소한 것부터 세율, 이자, 투자, 환율과 관련된 지식과 이해를 가져야 하고 재정분리, 지출관리에도 소홀함이 없어야 가능하다. 그뿐만 아니라 돈을 대하는 태도 자체가 올곧아야 한다. 돈을 벌어도 모을 줄 모르면 밑 빠진 독과 다를 바 없다. 아무리 많이 벌어도 구멍이 새고 있으면 언젠가 빈 항아리가 될 수밖에 없다.

돈을 유지하는 능력은 돈을 벌 줄 아는 사람이 돈을 모으는 능력을 얻은 후에, 모아놓은 재산을 지키기 위해 반드시 필요한 능력이다. 재산을 지키는 일은 가장 힘든 일 중에 하나다. 성을 공격하는 것보다 지키는 것이 더 힘든 것과 같은 이치다.

자산이 허물어지는 것은 한순간이다. 집을 짓는 데는 3년이 걸려도 허무는 데는 하루면 끝이다. 자산을 가진 사람이 자산을 유지 못하는 가장 큰 이유는 올바르게 투자돼 있어야 할 자산을 관리하지 못한 탓이다.

마지막으로 돈을 쓰는 능력은 고도의 정치기술과 같다. 검소하되 인색하면 안 된다. 나는 검소한 삶을 살아야 하지만 가족이나 주변에 강요하면 안 된다. 직원에게 강요해서도 안 된다. 삶의 가치가 다를 뿐이다.

이 네 가지 능력이 각기 다른 능력임을 이해하고 각각 배우려고 노력해야 한다. 이 중에 하나라도 소홀히 하면 오래 부자로 잘살 수 없다. 잠깐 부자가 된 맛은 느낄 수 있을는지 모르지만 정말 그렇게 되면 오히려 그 비참함이 더 커진다. 한번 가져봤던 것을 빼앗기는 슬픔은 한 번도 가져보지 못한 슬픔보다 더 크기 때문이다. 많이 벌어서 잘 모으고 잘 지키고 잘 쓰는 행복한 부자가 되기 바란다.

▶ 돈을 버는 능력, 돈을 모으는 능력, 돈을 지키는 능력, 돈을 쓰는 능력. 돈을 다루는 4가지 능력을 말하는데 나는 과연 어떤 능력을 가지고 있고 어떤 능력이 모자란지를 알아봅니다. 저는 돈을 버는 능력은 있었으나 모으고 지키고 쓰는 능력이 모자라서 벌었던 돈을 지키지 못했던 것 같아요. 돈을 벌 줄은 알았지만 남는 것이 없는 것 같은 희한한 느낌을 가졌던 거죠.

그래서 정말 돈을 버는 것도 중요하지만 그것을 잘 모으고 지키고 제대로 쓰는 것이 얼마나 중요한지를 깨달았습니다. 지금도 어떻게 하면 잘 벌고 모으고 지키고 쓸 수 있을지를 고민하면서 돈 공부를 해봅니다.

(p 195) 당신의 출구전략은 무엇인가?

회사를 창업하거나 현재 사업을 하는 모든 사람은 출구전략을 가지고 있어야 한다. 출구전략은 사업 초기부터 계획돼 있어야 방향성을 갖게 된다.

보통 사업은 세 가지 정도의 출구전략으로 나뉜다. 이 세 가지 전략 중에 자신에게 어떤 것이 가장 유용한가에 대한 결정은 자신이 소유한 사업의 지속성장 가능성에 비례한다.

본인의 사업체가 현재 아주 잘되고 있어도 앞으로 몇 년 안에 존속 가능성이 없어지거나 경쟁자가 늘어날 것 같으면 매각을 하는 것이 첫 번째 출구전략이다. 현재 사업이 10년 혹은 30년 후에도 존재할 수 있다면 다른 문제지만 어떤 사업들은 아주 잘돼도 1년 앞을 장담할 수 없다. 사업체를 팔 때 가장 높은 가격을 받을 수 있는 방법은 당연히 가장 잘될 때 파는 것이다. 파는 시기를 놓치면 그것이 망하는 것이다. 사업체는 사업체다. 회사는 내가 아니다. 잘나갈 때 떠날 준비를 해야 한다.

두 번째 출구전략이 유용한 회사는 지속성장 가능성이 높은 회사다. 회사가 산업 안에서 자리를 잘 잡았고 앞으로도 성장 가능성이 높고, 성장을 마친 후에도 오랫동안 수입이 지속적으로 발생할 수 있는 사업을 만들었다면 가장 대표적인 출구전략은 기업공개 IPO 혹은 큰 기업과의 인수, 합병(M&A)이다.

마지막 출구전략은 출구전략이 없는 출구전략이다. 이 전략은 사업체가 대를 이를 정도로 단단하고 강력한 브랜드 파워를 가졌거나 특정 영역에서 시장을 장악하고 있을 때 가능하다. 즉, 해당 사업체를 팔아서 이만한 사업체를 다시 만들 수도 살수도 없는 경우일 때는 평생 사업체를 운영하며 수입을 만드는 것이 전략이다. 동네를 넘어 전국에서 손님들이 찾아오는 맛집이나 이미 확실한 브랜드 파워를 가진 공산품 기업도 팔 이유가 없다. 대를 이어가도 좋은 사업체다. 이런 사업체를 갖는 것이야말로 가장 최선의 출구전략일 수 있다.

사업을 하는 사람들은 이 세가지 출구전략을 놓고 자신의 사업체가 어디에 해당하는지, 앞으로 어떻게 할 것인지를 고민하고 준비해놓아야 한다. 미리 준비하면 이에 맞춰 자신의 사업 방향을 면밀하게 조정해나갈 수 있고 투자 방향과 한계를 미리 계산할 수 있다. 선택한 전략에 따라 설비, 시설개선, 증설, 부동산 매입 등의 큰 결정을 쉽게 할 수 있고 불필요한 자금을 사용하지 않게 된다. 사업을 시작할 때 사업계획서가 있듯이 사업에서 물러설 때도 사업계획서가 필요하다는 것을 기억하기 바란다.

▶ 사업을 시작할 때 끝은 어떻게 할 것인지를 먼저 생각하고 시작을 했어야 했는데, 그러지 못한 것이 정말 아쉽다라는 생각을 했습니다. 처음 사업을 시작을 했을 때는 그저 돈을 벌 수 있다는 생각에 희망회로만을 돌렸었는데요. 막상 사업을 시작하고 운영을 하면서 그때서야 출구전략이 중요함을 알게 되었습니다.

감사하게도 첫 번째 사업은 권리금을 받고 잘 매각을 했습니다. 두 번째 사업은 시작하면서 사실상 10년을 생각하고 했지만, 막상 하다보니 변수가 생겨 2년차에 매각을 고민을 하게 되었습니다. 하지만 첫 번째 사업처럼 쉽게 되지 않더라구요. 작년 가을부터 매각을 시도하고 있지만 아직까지 매각을 하지 못한 상황입니다. 그래도 90% 자동화시스템을 만들어놓아서 그렇게 급할 것은 없지만, 3년 5년 10년뒤를 생각해볼 때는 매각이 현재 저에게는 최선의 선택지이기에 빠른 시일내에 매각이 되기를 기도하고 있습니다.

첫 번째 사업을 하면서 힘들기도 했지만 돈을 벌었던 기억이 있어서, 두 번째 사업 역시 돈 벌기 쉬울거라 생각하고 쉽게 접근했던 것이 문제였던 것 같아요. 시작을 하면서 반드시 끝을 어떻게 할 것인지도 같이 고민하고 했어야 했음을 이제 제대로 배웠으니, 다음번 사업을 하게 된다면 반드시 그렇게 시작을 끝과 같이 하려고 합니다.

(p 214) 빨리 버는 돈은 빨리 사라진다. 빨리 돈을 벌려면 눈부신 위험자산을 좇게 돼 있다. 벌어도 결국 물에 던져진 솜사탕처럼 사라지고 만다. 돈 주인에게 욕심이 보이면 돈은 미리 알고 떠난다. 급하게 돈을 벌어 빨리 부자가 되려는 사람은 가장 늦게 부자가 되거나 부자가 영영 되지 못할 확률이 훨씬 크다.

▶ 뭐가 그리 급했을까? 3년안에 부자되기! 그때는 충분히 가능하다고 생각했고 실제로 그렇게 되기 위해서 노력도 많이 하고 투자도 많이 했습니다. 그런데 시간이 지나보니 너무 빨리 부자가 되려고 한 욕심에 쌓아올린 자산이 한꺼번에 무너지는 것을 보게 되었습니다. 그 돈을 모으기 위해서 얼마나 노력했는데, 공부하고 투자한다고 시간과 노력을 쏟아부었는데, 무너지는 자산 앞에서 속절없이 주저앉아 버린 저를 보게 되었습니다.

빨리 부자가 되려고 하지 말자. 천천히 부자가 되면 된다. 조급하게 마음 먹을 것 없다. 100세까지 살 것을 생각하면 아직 한참이다. 그러니 3년 5년에 목 메지 마라.

(p 266) "부동산을 구입하신 안목을 한 가지만 가르쳐주시지요?"

"나는 지하철 입구에서 나오면 바로 보이는 건물만 삽니다. 오늘 임대나 매물 안내를 붙이면 오늘 연락 오는 곳 말입니다. 아들놈만 아니면 평생 안 팔았을 겁니다. 김 선생도 오늘 연락 받고 계약하시러 오신 것 아닙니까?"

당연히 지하철 역 앞에 있는 건물은 비싸다. 그러나 임대인과 임대인의 수준을 고를 수 있고 현금화가 손쉽다면 비싼 것이 가장 싼 것이다. 나는 지금도 건물을 살 때는 크기보다 로케이션(장소, 위치)를 보고, 이익률보다 로케이션을 보고, 빌딩의 연도보다 로케이션을 본다.

▶ 부동산을 구입하는 기준의 제 1번은 '입지'라는 것을 여기서도 배웁니다. 지금 공부하고 있는 월부에서도 부동산의 가치를 판단하는 기준이 바로 입지인데요. 입지를 판단하는 가치는 바로 직장, 교통, 학군, 환경, 입지독점성, 공급(입주물량) 이고, 이를 판단하는 방법을 배웠습니다. 물론 이것이 전부는 아니지만 중요한 기준임을 배우고, 여기서도 확인하니 확신을 가지게 되네요.

3. 벤치마킹하고 적용할 점

빨리 부자가 되려고 하지 마라.

조급하게 생각하지 마라. 학부 공부하는 것처럼 4년 열심히 공부하고, 늦게 부자가 되는 것이 가장 빨리 부자가 되는 것임을 알아라. 100세까지 살 것을 생각하면 그때까지 평생 공부하고 평생 투자하면서 즐겁게 살 것을 생각하라. 1달 1년 짧게 생각하지 말고 100년 평생을 생각하면서 생각하고 투자하고 살자.

2022년에 읽었던 책을 2년이 지난 지금 다시 읽어보니 사업을 하면서 부딪히면서 힘들었던 점들이, 부동산 투자를 하면서 힘들었던 점들이 크게 와닿았습니다. 역시나 경험을 이기는 공부는 없는 것 같아요.

그때는 그것들이 너무나도 힘이 들었지만, 뒤돌아보니 그 경험이 자산이 되어 저에게 큰 배움을 주게 되어 얼마나 감사한지 모릅니다. 앞으로는 힘든 경험이 아니라 즐거운 경험으로 배움을 이어나가면 좋겠습니다.

<돈의 속성>을 이렇게 다시 읽어보니, 집에 있는 김승호 회장님 책을 다시 다 읽어야겠다는 생각이 들었습니다. 열반스쿨 중급반을 들으면서 매주 읽어야 하는 책이 있는데요. 그 과제를 마치고 나면 또 저에게는 김승호 회장님의 책이 저에게 즐거운 숙제로 다가오겠네요.

오늘도 즐겁게 책을 읽고 마무리할 수 있어서 진심으로 감사합니다!