[지기19기 138조 대추단감] 1주차 강의 후기

1주차 강의는 지방투자를 어떻게 봐야 하는지와 지역분석에 대해서 발그래한 모습의명랑한 제주바다님이 강의 해 주셨다.

1강 1~3차시에서는 지방투자를 어떻게 봐야하는지에 대해를 수강생 대부분이 궁금해 하고 있는 고민 top3를 아주 구체적으로 강의하셨다. 지투기 n번 수강하고 1호기를 하고자 나에게도 그야말로 지방투자에 대해서 핵심을 설명해주셔서 그동안 공부하면서 알게 된 것들과 합쳐지면서 정리가 되는 시간이 되었다. 그리고 강의를 꼭 듣고 임장보고서를 정리해서 임장가는 것을 여러 적극적으로 권장했던 이유도 저절로 알게 되었다. 그리고 내가 첫 강의를 들었던 전년도와는 강의 내용이 다르다는 것을 알게 됐고 시장 환경이 달라지기도 하는 구나, 그래서 시장 분위기도 다르다는 것을 느끼게 되었다. 전에는 각종 매체에서 미분양에 대해서 나오면 수요자의 시각으로 경제가 안좋은가라고만 생각했었는데 이제는 투자자의 관점으로 미분양이 쌓이면 시장의 심리가 않좋아지고 가격이 싸다면 투자해야 할 수 있는 시기라고 봐야 한다는 관점도 바뀌었다.

이제는 진짜 심어야 할 때이다라고 하셔서 내가 그동안 미루어왔던 1호기를 꼭 올해안에 해야겠다는 결심해보았다., 그러나 한편으로는 과연 시장이 내가 원하는 그 단지를 찾는데 수월하게 찾을수 있을까 하는 불안감도 생기기도 했다. 그동안 임장보고서를 쓰면서 과제라고 생각을 많이 했고 어떤 것이 필요한 임보인지를 확신없이 써내려갔고 뇌피셜로만 단지를 찍었었는데 뇌피셜로만 생각할게 아니라 단지를 하나하나 검증하는 과정에서 머리속에 넣고 다른 단지 1개를 붙여서 비교평가해보라고 하신 부분에서 그래프를 왜 붙여보는지 100% 이해했다

강의에서 나오는 단지들도 내가 앞마당을 만든 곳은 확실히 관심이 가고 공감이 가기도 했다. 광역시에서는 덜 선호하는 단지도 오른다는 부분에서는 대전 지족동의 한 단지가 떠올랐고 그래서 그랬구나 하는 생각도 해봤다. 반면 중소도시에서는 모든 단지가 우상향 하지 않기에 평균이상 선호도있는 단지를 사야한다고 하셨다. 진짜로 가치가 있는 단지인지 더 자세히 봐야한다고.. 이것이 내가 실력있는 투자자인가가 되는 문제라고 생각된다.

그리고 매매가와 전세가가 한도끝도 없이 하락하지는 않는다는 것도 새롭게 알게되었다. 입주물량이 많다면 매도자는 팔기 위해서 1년전부터 가격조정이 되고 그래서 그게 매수자에게 기회가 될수 있다는 것도, 내가 그 입주장에 매수했다면 그 입주장에서 가격이 빠질수 있고 그 기간을 견뎌낼수 있어야 하는 것도,, 그러나 3년 입주량이 많다면 투자자는 사면 안된다고 하셨다. 또한 대형평형이 많은게 단지의 가격상승에 영향이 있고 공급상황에 지역별로 매매 전세가격이 개별적인 시장이고 지금과같은 시장에서는 무릎가격인데 더 깍인수 있고 매수자에게 맞추어 질수 있는 물건이 있다는 것도 알게되었다. 한 달 강의료와 임장비용이 적지 않은것을 망설이게 되는 부분에서는 실력을 얻고 투자해서 1년 저축액보다 훨씬 큰 수익을 얻으면 된다는 것은 투자자로서 갖추어야 할 마인드인 것 같다.

투자핵심은 사람들이 거기 살고싶어하냐이고 중소도시는 더 자세히 가치 있는게 뭔지를 알아야 한다.

지방투자핵심 세가지는 인구수, 입지, 상품성(연식)이고 인구수는 절대적수요요인이고 입지와 상품성은 상대적 수요요인이다. 주의할 점은 인구수가 많아도 가격이 비싸면 투자하지 않는다. 도시마다 구축 취급 연식이 다르다.는 것도 알게되었다. 올해는 나의 1호기를 꼭 하고 싶다. 가치있고 감당가능한 1호기를 꼭 찾는 2024년 하반기가 될 수 있또록 할 것이다.