전세보증보험 어렵다면, 전세권 설정해주세요 [장으뜸]

임차인 뜸: "말씀하신 금액은 KB시세 90%가 넘는데요?

확정일자만 받아두기엔 걱정돼요.

전세보증보험 가입이 어렵다면 전세권 설정 하겠습니다"

안녕하세요?

파란 열정의 성장하는 투자자

장으뜸입니다.

임차인으로서 전세권설정을

어떻게 준비하면 좋을지

단 한 분께나마 도움이 되길 바라는 마음으로

이 글을 작성해봅니다.

최근 전세사기 이슈 이후

만기 시점에 전세금을 안전하게 돌려받기 위해서

임차인들은 무조건적으로 '전세보증보험'을

가입하기 위해 노력하고 있는데요.

임대인의 입장에서도, 흔히들 부사님께

이런 이야기 많이 들어보셨을 겁니다.

"요즘 전세보증보험 가입안되어서

전세 이 가격에 안빠져~ 더 낮춰야해요"

-전세 보증보험이란?

쉽게 말하면, 임대인이 만기 시점에

전세보증금을 제때 반환해주지 못할경우

보증기관이 대신 임차인에게 돌려주고,

보증기관은 추후 임대인에게 회수하는 것입니다.

(바로는 아니고 2-3개월 정도 걸린다고 합니다!)

대표적으로 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI),

한국주택금융공사(HF)가 운용하고 있는데요.

기존에 전세가율의 100%도 가입시켜주었으나

전세사기 이슈 이후 전세 보증 전세가율을 내려

'무자본갭투자'를 차단하기 위해

가입기준을 100%에서 90%로 내려버리게 됩니다.

(단, 이때의 90%는 KB시세 기준)

혹시 전세권 설정이라는 것을 들어보셨나요?

이번에 저는 전세가율이 90%가 넘는

전세 계약을 하게 되었는데요.

부동산 소장님은 "전세보증보험 가입 안되더라도

동사무소가서 확정일자만 가입하면 돼~"

라고 하셨지만 찝찝함을 지울 수 없었습니다.

물론 부동산 소장님이 말씀하신 것처럼

동사무소에서 전입신고 및 확정일자를 받는다면

우선변제권 요소 중 하나인 대항력을 갖게 됩니다.

하지만 저는 조금 더 안정성을 추구하여

'전세권 설정'을 꼭 하고 싶었는데요.

-전세권 설정이란?

등기사항전부증명서(등기부등본)에

자신이 세입자라는 사실을 기록하는 것

전입신고& 확정일자와 전세권 설정 모두

세입자임을 표시할 수는 있으나

등기부등본을 보시면 보통은 소유자 이름만 적혀있는데요.

전세권 설정을 하시게 된다면

'을구'의 '전세권 설정'이라는 부분 옆에 이름이 적혀있습니다.

따라서 등기부등본을 떼면,

전세권 설정을 신청한 사람의 이름도 함께 나오는 것이죠.

위의 표에서 파란색 부분의 불편함을

감수해야 했음에도 불구하고

추후, 전세금 반환이 어려울 경우

보증금 반환 청구 소송이나 경매 절차의 번거로움을 덜기 위해

편익과 비용을 따져

전세권 설정을 하기로 결심했습니다.

사실, 전세권설정을 하기로 마음 먹었을 때에는

전세권설정 시 필요한 비용을

계산하지 않은 상황이었는데요.

생각보다 금액이 꽤 나오는 것을 보고

순간 헉!! 하는 마음이 생겼었습니다.

(혹시나 생각있으신 분은 꼭 미리 계산해보세요)

+협상카드로 전세권설정 비용을 임대인과 나누어내는 것을

제시해봐도 좋을 듯합니다 (전 못했어요ㅠ)

확정일자VS전세보증보험VS전세권설정 비용

제가 계산했을 때에는 전세보증보험과 비용이

30-40만원 차이가 났는데요.

결국엔 법무비만큼 차이가 났었습니다.

(혹시 전세보증보험 비용이 궁금하시다면?!

네이버에서 간편하게 확인 가능합니다)

셀프등기를 할 경우 법무비 금액만큼은 절감이 되지만,

시간이 금이신 분들께는 위임의 방법도 추천드립니다.

저는 법무사 위임의 방법을 선택하였는데요.

매수와 마찬가지로 법무비는 천차만별이었습니다.

1)부동산 소장님께 문의드리기

법무비 계산하니 35만원 (비싸다!)

2)강의에서 들은 것처럼 기본 25만원을

찾기 위해 주변 법무사에 여러 통 전화 돌리기

3) 법무비 30만원, 28만원 받겠다는 주변 시세 확인 후

다시 법무사분께 협상하기

4) 기본 보수 24만원, 견적서 받고 컨펌

전세계약을 쓰는 날

법무사분께 부탁을 드린 후

일주일 정도 후에

전세권 설정 관련 등기필증을 받을 수 있었는데요.

결국, 임대인의 관점에서만 바라보던 프로세스를

반대로 임차인이 되었을 때

어떻게 하면 잘 적용시킬 수 있을까를

많이 고민했던 것 같습니다.

Q. 전세보증보험가입 금액보다 높은 전세 가격이라면

90%만 가입하고, 차액은 따로 어떻게 하면 되지 않을까요?

-> KB시세 기준 90%를 넘어버리면

전세보증보험가입이 불가합니다.

따라서, 임차인이라면 되도록

KB시세 90% 이내 금액으로 전세금을

임대인과 협상하세요!

추가 TIP

월부에서는 전세 레버리지 투자를 하고 있는데요.

임대인의 관점에서 한번 더 짚고 가면 좋을 부분이 있어

간단하게 정리하고 마무리하겠습니다.

임차인들이 가급적 전세보증보험을 가입하시지만

보통, 사택으로 이용하는 법인 세입자를 구하게 될 경우

전세권설정을 꼭 하는 편입니다.

계약자(업무담당자)와 실제 거주인(직원)이 다르기에

전세권 반환을 위한 기업의 장치이죠.

하지만 임대인으로서 전세권설정 동의를 할 경우

아래와 같은 특약을 넣는 것을 꼭 추천드립니다.

'임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며,

임차인은 본 물건을 사택용도로 사용하고,

허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.

또한 본 전세권에 대한 담보설정이나 양도, 전전세를 금하며,

사유 발생 시 계약은 즉시 해제될 수 있다'

<요약>

1. 전세보증보험 가입이 어렵다면 추후 전세금 반환의 장치로

전세권설정 방법을 활용할 수 있다.

(상황에 따라 임대인에게 전세권설정 비용 협상카드 제시 가능성도!)

2.전세권 설정의 경우, 절차가 복잡하고 서류 준비를 해야하므로

임대인의 동의를 반드시 받아야한다.

3.전세권설정 기본 금액은 전세보증보험과 크게 차이가 나지 않는다.

결국 법무비가 키포인트 ★

4.법무비도 협상을 하면 원하는 가격을 만들 수 있다.

5.우리는 전세레버리지 투자자.

법인 세입자를 만난다면 특약 추가 필수!