열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 8조 하이뮤]

밥잘님의 열반스쿨 중급반 1강.

머리속에 복잡하게 얽혀있던 수도권과 지방 투자에 대한 고민과 생각들이 싹 정리되는 강의였다.

앞으로의 목표 설정과 어떻게 하면 투자자로서 성공할 수 있을지 방향성을 잡을 수 있었다.

나에게 적용할 점 위주로 정리해보겠다.

"내가 산 이후 가격이 오르지 않아도 후회하지 않을 자신이 있나요?"

-확실한 기준을 가지고 투자를 하는 것의 중요성을 알 수 있는 말이다. 미래는 아무도 예측할 수 없다.

그러므로 투자를 할 때 반드시 오른다는 법은 절대 없으며, 예측하지 못한 상황에도 대비할 수 있는 대비책을 마련해 놓고 투자를 하지 않으면 후회할 가능성이 높다.

오를 것을 예상하고 투자하는 것이 아니라, 떨어지더라도 가치가 있는 것에 투자해야 한다. 뇌피셜은 항상 투자의 방해꾼이다.

"입지독점성이 있는 곳에 투자하라"

'입지독점성' 어떤 곳을 대체할 만한 다른 지역이 별로 없는 경우에 입지독점성이 있다고 말한다.

아파트 투자는 환금성이 중요하기 때문에 입지독점성이 있는 곳에 투자하는 것이 잃지 않는 투자를 위해 무엇보다 중요하다. 수도권에서 입지독점성은 강남 1시간 이내인 곳에 해당한다. 이런 지역은 대체할 곳이 많지 않기 때문에 그 자체로 오래 보유할만한 가치를 지닌다. 서울과 경기도는 주로 강남 접근성에 따라 급지가 구분된다.

강남 1시간 이내인 지역은 지금 당장 투자하지 않더라도 공부를 해놓는 것이 좋다.

아파트 매매가 = 전세가격 + 자산기대가격

이번 강의에서 가장 도움이 많이 되었던 부분이 바로 전세가율의 의미에 대한 부분이다.

사실 전세가율은 투자금을 파악하는 용도로만 알고있었지 그 의미에 대해서는 잘 몰랐는데 이번에 제대로 알게되었다.

매매가는 실거주를 위해 지불하는 돈(전세가)에 집값이 오를 것에 대한 기대(자산기대가격)이 합쳐진 가격이다.

따라서 전세가율이 낮다는 것은 이미 자산 상승에 대한 기대가 가격에 많이 반영 되어있다는 뜻이다.

즉, 거품이 끼어있다.

반면 전세가율이 높으면 자산 상승 기대가격이 덜 반영되었고, 거품이 덜 끼었다고 할 수 있다.

그러므로 앞으로 가격이 하락할 가능성이 낮아 투자하기 적절하다고 볼 수 있다.

중요한 것은 전세가율 자체로 가치판단을 하지 않는다는 것!

가치판단은 임장, 임보로 하고

그 중 전세가율이 높은 아파트에 투자하는 방식이다.

"지방투자에서는 입주물량을 유심히 봐라"

지방은 수도권과 달리 전세가와 매매가 흐름이 비슷하고 입주물량이 가격에 영향을 준다.

따라서 입주물량을 꼭 체크하고 투자 시점과 2년 후 역전세 가능성, 3년 내 매도타이밍까지 미리 살펴봐야 한다.

인구수, 전세율과 더불어 입주물량이 적은 곳을 체크하면 내가 투자할만한 지역을 선정할 수 있을 것이다.

마지막으로 조급함은 성공의 적이다.

10년을 바라보고 꾸준히 공부하면 5년내에 반드시 성과를 낼 수 있을 거다.

급하지 않게 천천히, 느리게 달리는 말처럼 조금씩 나아가자.

그러다 보면 분명히 목적지에 도달할 순간이 올 것이다.