열반스쿨 중급반 1강 강의 후기[열반스쿨 37기 76조 지호랑이]

*** 열반스쿨 중급반 : 하락장 실전 투자법 수업 ***

1강 - 내게 맞는 투자지역 선정-밥잘사주는 부자마눌

2강 - 투자의 원칙 실전 투자 프러세스-게리롱

3강 -현재 시장 상황과 투자전략 투자 질문-너바나

4강- 실전 투자의 모든것 협상계약, 협싱 전제 A-Z -양파링

*실전투자는 이렇게 진행이 됩니다.

1.투자지역을 선정(지방, 수도권)

2.투자매물선정-투자기준&비교평가

3.투자물건 협상(매수가격, 잔금조건)

4.매수진행, 전세셋팅, 잔금

그래서 발품을 팔아 앞마당을 만들고 투자의사 결정과 실전 진행이 달라지는데

*투자 6개원에서 1년차에서 갖춰야 할 사항은? 독서 - 임장- 투자- 강의 구조로…

*투자 2-3년에서 각춰야 할 사항은? 임장- 투자- 독서- 강의

*투자 4년에서 갖춰야 할 사항은 ? 독서- 임장- 투자 - 강의

*여기서 독서의 중요성을 강요하는 이유는? 투자자가 투자자로 살아 남기 위해서는 강한 멘탈로 버틸수 있는 힘이

필요합니다 그것을 독서로 채우려 함인데요. 독서를 통해 부자의 생각과 태도를 익히고 그들이 오래 살아남아 목표달성을 이뤄내는 인내하는 투자자의 멘탈에 대한 바른 인식을 알아가자는 취지입니다.

*부자가 되는 것을 방해하는 것은 바로 뇌피셜

(뇌피셜이란? 뇌와 오피셜의 합성어로 뇌안에서 자신의 혼자만의 생각을 공식적으로 검증된 사실인것 처럼 주장하는 행위 또는 그러한 주장을 말한다.)

*지방투자와 수도권투자의 차이- 사이클이 달라 시장의 수요의 크기가 다르게 나타나는 차가 있다.

지방은 성장판이 잛아 다시 시도 할 수 있는 기회도 짧다. 단기간(5년정도)투자하고 시도하는게 가능하다.그래서 투자금이 작고 가격의 성장폭이 작다.

광역시는 5천만원으로도 투자가 가능하다. 중소도시는 3천에서 8천가 가능하고 1억에서

입주물량이나 전세가에 따라 달라진다.

수도권은 강남을 1시간 거리로 가는 거리를 말한다. 그래서 성장판이 길어 수익을 낼 수 있는 기간또한 길고

서울 4급지이상은 2억 수도권 4급지는 1억이상의 투자금을 행각하면 된다.

하지만 장기보유해서 꾸준한 지가상승이 가능하다.

전세 관리 및 세팅이 용이하다. 입주물량이 아닌 그와 심리등 외부변수에 따라 적용된다.

PART 1. 지방투자vs수도권 투자 나에게 맞는 투자처는?

STEP1. 현재 투자금 (현재 투자할 수 있는 금액 확인)

STEP2. 1년 모으는 저축액 - 1년 1채 지속적 투자 가능한지 확인

(5천이하는 지방투자, 1억이상 수도권투자, 5천-1억 사이는 지방,수도권이 가능)

STEP3. 어떤 투자자가 될것인가 (원하는것 & 할수 있는것)

직장인 투자자 - 아이엔티티가 투자자

(지방투자) 근로 소득에서 투자금을 확보해 속도를 내고 독립된 투자자가 되기 원한다.

그래서 40시간 이상 투자시간을 확보 할 수 있어서 서울, 지방 어디든지 갈 준비가 되어있다.

( 매월 지방 안마당 1개를 만둘 수 있는 투자자 )

현재 보유한 투자금이 5천만원 이내 투자자, 1년에 모의는 투자금이 5천만원 이내 투자자

3년내 3억 이상 자산 목표를 가진 투자자

투자하는 직장인 - 아이엔티티가 직업인

(수도권 투자) 근로소득을 불러줄 투자처를 찾아 직장에서 성과 관리도 중요하게 여기면서

주 20시간 정도 투자시간 정도만 확보해 장거리 임장의 조건은 쉽지 않다.

( 매월 수도권 안마당 1개를 만들 수 있는 투자자 )

현재 보유한 투자금이 1억원 이상 투자자, 1년 모의는 투자금이 1억이상인 투자자

5년이내 10억 이상 자산 목표를 가진 투자자

PART 2. 5년 안에 10억 버는 지방투자법 & 수도권 투자법

수도권 투자 찾는 법 4STEP. (수도권 - 강남 1시간 거리 이내를 말한다)

STEP1. - 입지 독점성이 있는 곳, 강남 1시간 이내 갈수 있는 지역, 업무지역 1시간 이내 갈 수있는 지역

(대체할 지역이 많지 않아서 꼭 여기서 살고 싶고,

대체지역은 생활 만족도가 떨어져 어떻게든 거기 살고

많은 사람들이 살고 싶어 하는 곳이어서 경쟁률이 치열하다.)

1급지 - 서울은? 강남, 서초, 송파, 용산. 경기는? 과천

2급지- 서울은? 성동, 마포, 광진, 양천. 경기는? 분당

3급지- 서울은? 강동, 동작, 영등포, 중구, 종로

4급지- 서울은? 강서, 서대문, 동대문, 성북,관악(2호선 위), 은평(녹번역 아래)

경기는? 과천, 마포, 동작, 서대문, 수지구

5급지 - 노원,구로, 중량, 금천, 강북, 도봉, 관악(2호선 아래) 은평구(녹번역 위)

STEP2. - 전세가율이 높은 곳, 지역 전세가율 60%이상

*전세가율은 ? 매매가에서 전세가(백분위)를 나눈 …

*아파트 매매가는? 전세가격에 자산기대가격을 더한…

*전세가율과 투자의 관계

집값 상승 기대가 높은 아파트가 많이 오르지 않을까? 오르는 것의 예측은 신의 영역이고 기대가겨이 이미 많이

반영 되었다면 비싼 상태일 수 있다. 기대심리가 반영되기 전에 쌀때 사서 기대심리가 반영되고 비싸지면 매도

전세율이 높으면 자산 기대가 낮으니 가치가 없는 것 아닐까? 전세가율 자체로 가치를 판단하는 것이 아니다.

임장과 입지 분석을 통해 가치가 있는 것을 선별, 가치가 있는 것 중 전세가율 높은 지역과 아파트를 선정해야 한다.

*전세가율이 높은 아파트의 의미는? 투자했을때 안전한 아파트라는 의미

1,아직 기대심리 거품이 덜 붙었다,

2,가격 변동폭이 적고 안정적이다.

3,투자금이 적게든다

4,매매 가격 하락 리스크가 작다.

*투자시 개별 물건 전세율 가준은? 1,강남권 전세가율- 60%

2,서울및 수도권 70%

3,지역선정시 - 10% 부터 감안해 선정

*젠세가율 자체로 가치 판단한는 것은 아님, 가치를 파악한 후 가치가 좋은 것 중 전세가율이 높은 것 선택

STEP3. - 내 투자금 맞는 곳, 자역 평균 투자금 확인

*24평형 기준의 투자금

1.서울 1급지 - 5억에서 10억사이

2.서울 2. 3급지 - 3억에서 5억 사이

3.서울 4. 5급지 - 1억 5천에서 3억사이

(6개월 이내 투자목표일 경우)

STEP4. - 저평가 된곳. 전고대배 20% 인 아파트

앞마당을 많이 가지고 있고 비교평가를 많이 할 수 있는 사람이 직관적으로 알수있다.

1.절대적 저평가

전고정 대비 20%-30% 하락 했는가?

2020년 2차 상승 전의 가격인가?

2018년 본격 상승전의 가격인가?

2.상대적 저평가

입지대비 저렴한가?

같은 가격중에서 가치가 더 좋은가?

*내게 맞는 수도권 아파트 찾는 4단계

1단계:투자범위지역 입지 독점성이 있는 것, 강남 30분거리에서 1시간

(입지 독점성에 따른 급지 확인)

2단계: kb 리브온, 부동산지인, 한국 부동산원으로 전세율 60%이상 물건 확인

3단계: 평균 투자금 산출, 평균 전세율 60%이상 지역중 24평,33평 평균 투자금 확인

(입지 독점성 높은 곳 부터 우선순위)

4단계: 저평가 된 아파트 : 실매물 전고 20%, 네이버 부동산 (매매전세 호가 정리 리스트업)

전고 대비 20%부터 후보 검토, 부동산 방문(실매물 확인하여 비교 평가)

*1채 투자한 이후 투자금이 없으면 그 다음은 어떻게 해야 하는지…

(이 시기 어느 지역이 소액 투자가 가능할지는 아무도 알수 없다. 각자 상황, 비용고려해서 결정)

1.경우수 하나 : 지방 투자도 할 수 있어요 - 지방 앞마당을 늘려 1년 1채 전략을 해서

시세차익 후 수도권으로 옮기는 유형으로 자산 늘리는 속도는 좀 빠를 수 있으나

힘들 수 있고. 비용은 좀 저렴하게 접근 할 수 있다.

2.경우수 둘: 수도권만 투자할 수 았어요 - 수도권 업무지구 1시간 이내 앞마당 저축액에

전세금 상승액까지 더하면 2년에 1채 전략을 할 수있고

시세 차익후 중심으로 이동할 수 있다.

기차 안타도 되서 덜힘들고 비용도 안정적이게 접근할수

있으나 속도는 지연 될 수 있다.

*수도권 투자를 위해 해야 할 일(임장부터..)

1.한달 1곳 또는 두달 한곳 앞마당을 만들고 수도권 지도, 입지별 급지 머릿속 선명하게 하기

2.우선 임장지역 주요업무지구 1시간 지역에서 강남 30분 이내 지역에서 앞마당 만들기

3.수도권거주,수도권임장이 처음아어서 모르겟다는 분? 1기 신도시 부터 파악하기

(분당, 평촌, 산본, 일산,부천)

4.지방거주, 수도권 임장이 처음인분은? 수도권 특징을 익히기 위해 해심지역부터 파악하기

(강남권, 여의도권, 도심권)

*잃지 않고 더 버는 지방 투자 찾는 법 3 STEP

1STEP - 인구수가 많은 곳, 50만명 이상의 인구 규모 지역인간?

2STEP - 전세가율이 높은 곳, 전세가율이 70% 이상인가?

3STEP - 입주물량이 적은 곳, 투자시점 입주 물량이 적정한가, 향후 2년간 입주 물량이 수요범위이내인가?

*입주물량을 보는 이유는 ?

아파트 투자의 리스크 - 매매가 하락과 전세가 하락

전세가격에 영향을 주는 리스크 - 입주물량, 대출금리, 전재지변. 그외

매매가격레 영향을 주는 리스크 - 심리 입주 물량, 전세가격, 대출금리, 천재지변

*지방지역 투자금 정리 - 5천만원 이하의 경우는 중소도시 A급지, 좋은 연식으로 우선 투자가능

5천만원에서 1억의 경우는 중소도시 B급지, 광역시 B에서 C급지 투자가능

1억원 이상인 경우 광역시 A급지 선호단지 가능하나 수도권과 비교해서 투자

*3천만원에서 5천만원 - 창원시(마산 합포구, 마산회원구)청주시(상당구, 서원구, 청원구)

천안시(동남구) 전주시(완산구, 덕진구) 김해시, 포항시(북구, 남구)

구미시, 마산시, 원주시

*5천만원에서 1억 - 부산(중구, 사상구, 사하구, 북구, 동구, 서구, 부산진구)

대구(북구, 남구, 동구, 달서구, 달성구) 울산(울주군, 동구, 남구, 북구, 중구, 남구)

대전(대덕구, 동구, 중구, 유성구) 창원시(마산합포구, 마산회원구)

청주시(상당구, 서원구, 청원구) 천안시(동남구) 전주시(완산구,덕진구)

김해시, 포항시(북구,남구)구미시. 마산시, 원주

*1억에서 1억오천만원 - 부산(부산진구, 금정구, 강서구,남구, 연제구) 대구(달서구, 서구. 중구)

대전(중구, 서구, 유성구) 울산(동구, 북구, 중구, 남구)

광주(북구, 광산구,서구,동구,남구)

*1억오천이상 - 부산(남구, 연제구, 동래구, 해운대구, 수영구) 대구(수성구) 울산(남구) 광주(남구)

*입주물량에 따른 지역별 투자검토 -정리

현재 입주 물량적정, 3년내 입주물량 적정 - 부산, 울산, 광주, 창원, 전주

현재 전세 셋팅안정, 3,4년내 매도 시점

현재 입주물량 초과, 3년내 입주물량 적정 - 대구, 대전, 천안, 구미, 김해

입주물량 감소 시점 투자, 전세가 반등에 따른 투자 타이밍확보

현재 입주물량 적정, 3년내 입주물량 초과 - 현재 전세 셋팅 안정, 역전세 리스크

현재 입주물량 초과, 3년내 입주물량 초과 - 청주 포항, 아산, 원주

현재 전세 셋팅 어려운 있고 역전세 리스크

*입주 물량이 광잉의 경우 ‘매매전세 ’ 가격 눌림 현상 감당할 수 있다면 기대 수익은 높으나 감당할 리스크가 크다는 것을 진지하게 염두해 두어야 한다.

*잃지 않고 더버는 지방투자 선정법 3단계

1단계 - 가치가 있는 인구규모&미래가치: 인구 규모가 50만명이상, 자족도시, 대도시의 위성도시

일자리, 인구 증가지역

주택 수요가 풍부하고 주변지역의 배후가 되는 곳

2단계 - 전세가율 높은 곳 : 평균전세가율 70%, 지역확인, kB리브온, 부동산 지인, 한국 부동산원

개별투자 물건은 전세 80%이상

3단계 - 투자시점 입주물량 향후 2년간 입주물량 : 광잉 공급은 역전세, 매매가하락 리스크있음

투자시점, 2년 후 만기시점 입주물량 수요 범위이내인 곳이 우선순위

*1, 안구 규모 범위안의 지역중 전세가율 높은곳 그 중 리스크가 적은 곳이 우선순위

2, 전세가율& 공급물량 모두 안정적이라면 인구규모가 큰 곳이 우선순위

*지방투자를 위해 해야 할일

1.1달 1곳 (2달1곳) 지방 앞마당 만들기

2.필수임장지 5대 광역시(부산,대구,대전,광주,울산), 그리고 5대 중소도시(창원,청주,천안,전주,김해)

3.3개월내 투자 목표시 - 투자 가능지역 우선 임장

4.3개월 후 투자목표시 - 더 많이 오를 지역 우선 임장

PART2, 지방투자법

*2년이 안돼서 매매를 했을때 양도소득세가 과중을 받을 수 있기에 방법을 잘 해결하면 할 수도 있다

*24년 기회를 알아보고 기회를 잡기 위해 행동하고 성취하세요

19년 23년 (수도권 가격 상승 심화, 지방 저평가 시장) - 내돈에 맞는 투자처를 찾기 위해 전국 앞마당

서울 ,지방의 프레임이 아닌 내가 할 수 있는 투자 (지방& 수도권)

투자할 수 있는 물건 제한 적 투자 수익률 한계

24년- (하락, 보합장에서 투자시작) - 개인별 투자금, 저축액, 상황을 고려하여 투자지역 선정

입지와 가격 비교하며 더 나은 의사결정으로 투자 수익률 극대화

지방, 서울 싸고 좋은 아파트가 넘침, 한계를 두지 않고 좋은 선택을 할 기회

*좋은 물건을 싸게 살수 있는 투자하기 좋은 절호의 시기

내가 투자할 곳을 알고 좋은 투자 물건을 고를 수 있다면

지금 투자를 어디서 시작하던 반드시 5년내 10억 이상의 자산을 만들 수 있는 기회입니다.

*5년에 10억 버는 사람이 되기 위해 지금 부터 할일

1.목표를 정하기 - 투자기간을 정하고 내집마련6개월 투자 1년내, 투자처 (수도권 or 지방)

열중 1강 가이드 참고

2.전국시세확인 - 월1회, 지역별 매매,전세, 전세율, 투자금 규모, kb시세계열, 부동산 지인

3.공급물량확인 - 월1회, 지역별 예정, 공급수준, 아실, 부동산 지인, 월부카페자료

4.앞마당만들기 - 매월1개, 2개월 1개, 투자금 ,지방, 수도권 투자기준 맞는곳, 임장, 임보 비교평가

PART3. 비전 보드를 현실화 하는 진짜 비법

*비전보드가 현실화 된 진짜이유는?

제 투자금으로 4급지 구축만 투자할 수 있는데 무리해서라도 상급지를 투자하는 게 좋지 않을까요?

어떤 단지는 이미 전고점을 뚫었는데 제가 너무 뒷짐 지고 있는 것인지 조바심나요.

종잣돈이 적어 몇년 더 모아야 투자할 수 있는데 하락장에 나만 기회를 못잡을까봐 불안해요.

조급하게 오를까 내릴까를 고민하는 것은 일반적인 사람들의 생각

조급함은 성공의 적이다 그러니 이제 일반인들의 시선과 생각에서 벗어나 부자의 태도로 시장을 보자.

성공하는 투자자는 그리고 부자는 할 수 있는 것에 집중합니다.

돈의 속성

“절대로 빨리 부자가 되려 하지마라, 부자가 되는 가장 빠른 방법은 이사실을 가슴에

새기는 데서 부터 시작된다”

빨리 부자가 되려는 욕심이 생기면 올바른 판단을 할 수 없어 이익이 많이 나오는 것에 쉽게 현혹되며

마음이 급해 리스크를 살피지 않고 감정에 따라 투자한다.

혹시 운이 좋아 크게 성공을 했어도 다사 실패할 수 밖에 없는 모든 조건을 가진 자산과 인연을 만든다

부자는 결코 빨리 되는 것이 아니다. 빨리 부자가 되는 유일한 방법은 빨리 부자가 되지 않으려는 마음을

갖는 것이다.

밥잘 사주는 마눌남이 “부자가 될꺼야“ 다짐하고 가장먼저했던일은 ?

가능할 것 같은 현실적 단기 목표를 정하고 사가별 햐여 할일을 정하는 것

10년을 바라보고 했기에 2년이라는 시간으로 돌아온 결과

*부자가 되기 위해 경계해야 할 3가지

1.조급함 - 중심없음, 마음이 밤바 아무것도 제대로 해내지 못한다.

2.욕심 - 한탕주의, 더 벌려는 마음, 투자와 투기를 구분하지 못함, 카더라에 현혹

3.과신 - 메타인지부족, 투자에 초보임을 받아들이지 않음, 경험자의 조언보다 자기의 감에 배팅

*5년에 10억 벌기 위해 필요한 3가지-10년을 바라보고 걷는 다면 5년안에 만나게 됩니다.

메타인지 - 내 상황에 대한 바른 인식, 힐스 있는 갓과 제어 할 수 없는 것의 구분(내게 맞는 투자처)

꾸준함 - 목표한 것을 갖게 하는 힘, 외부 상황에 흔들리지 않는 기계적 몰입 (독감임투)

부자의 생각 - 나는 반드시 될 수 있다는 믿음, 부자처럼 생각하고 행동하기 위한 이식적 노력

(돈을 담을 수 있는 그릇)