열반스쿨 중급반 1강 강의 후기[열반스쿨 37기 76조 지호랑이]

투자의 원칙과 실전투자 프로세스

1.“자본주의에서 투자는 필수다”

어떻게? 20건 이상 거래 경험을 통해 느낀 진짜 투자를 평범한 직장인도 할 수 있는 현실적인 로드맵을 이용해^^

2.저환수 원리를 어떻게 적용해서…?

진짜 투자에 적용하는 방법. 그리고 이론이 아닌 실전 투자자

저환수 원리- 몸에 세겨라.ㅋㅋㅋ

투자자의 원칙을 제대로 이해하지 못한다면 잃을 수 있다.

강의 목표

1.투자로 돈을 버는 사람들의 투자 원칙을 재대러 이해한다.

2.투자의 원칙과 프로세스를 실전 투자에 적용할 수 있다.

3.투자자로 성장하며 투자를 지속해 나가는 법을 배운다.

10억을 벌 수 잇는 실전투자 프로세스

투자의 원칙과 프로세스를 적용한 실전 투자사례

부동산 투자로 부자가 되는 비법

1.부동산 투자의 본질

*투자 - 싸게 사서 비싸게 판다는 논리

*부동산 투자 - 가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질때까지 잘 지켜낸다.

1단계: 1~2년동안 투자의 원칙과 프로세스를 이용해 가치 있는 물건을 싼구간에 살수있다.

저환수원리의 의미를 파악해 아파트 가치를 판단해 투자하는 방법

2단계: 버틸수 있는 체력과 마인드, 태도를 이용해 매수하고 비싸질때까지 기다린다.

실전투자자로 계속 성장하면서 투자를 지속하는법, 대략 5년이상 걸린다ㅣ

2.절대 잃지 않는 투자의 원칙 - 저평가, 환급성, 수익성, 원금보존, 리스크

저평가: 1.가치 가격이 저평가가 되어있는지…(가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다는 의미)

게리님의 생각, 5가지 원칙중 가장 중요하게 생각되다고…^^

2.저평가된 물건을 찾는법 -같은 가격이 있는데 더 좋은게 있는지…(가치가 있는 것중)

비슷하게 좋은데 더 싼게 있는지…(가치가 있는 것중)

비교대상이 많아질수록 유리하다. (가치가 있는 것중)

*저평가와 저가치 :가격이 싸도 나와 다른 사람에게 필요가 없다는 저가치, 가격이 좀 비싸도 가치가 있다가 저평가

*수도권 , 1군에서 3군 (평균이상의 입지다.)강남,서초,송파.용산,성동,마포,양천,광진,강동,동작

영등포,종로, 중구,(과천,분당,판교) .신축,구축다 상품성이 좋다.

4군에서5군 (평균이하의 입지다.)강서,서대문,동대문,성북,은평,관악,노원,구로,도봉, 강북,금천,중량 (광. 명,평촌,수지,수정,구리,하남,의왕,영통,부천,일산,산본)

*신축은 가치가 좋아서 상품성이 좋으나 구축은 고려

*광역시 ,입지가 좋은 곳- 부산해운대구,대구수성구, 대전서구,울산남구

신축,구축 다 가치가 좋다

입지가 좋지 않은곳 - 부산사하구, 대구서구, 대전대덕구, 광주북구

신축은 가치가 좋아 상품성이 좋고 구축은 고려

* 50만도시, 입지가 좋은곳-창원용지, 천안불당, 청주복대, 전주에코, 김해율하,

신축은 가치가 좋아 상품권이 좋고 구축은 고려

입지가 좋지 않은곳 - 창원사파, 천안봉명, 청주모충,전주평화,김해삼방

신축은 가치가 좋아 상품권이 좋고 구축은 좋지않다.

*저가치의 공동특징 - 사람들이 좋아하지 않는 입지가 떨어진 곳에 있는 구축, 물가상승률에 비해 전세가가 장기간 오르지 않는다.

*아파트의 가치 - 서울은 좋아하는 곳이 거의 변하지 않고 주변에 빈땅이 없다. 그말은 땅의 가치가 커서

입지가 결국 상품성을 결정한다.

지방은 빈땅이 많아 좋아하는 곳이 계속 바뀌다 왜? 빈땅에 새 아파트가 생길수 있기때문에..

그래서 땅의 가치가 없어서 입지의 상품성이 작다.

환급성: 매도를 원할때 사람들이 좋아햐서 현금화가 가능한지 이를 제대로 이해한다면 입지와 연식에 따른 선호도를 이해할 수 있고 투자범위 매도계획을 설정하고 투자할수 있다.

*가치와 선호도는 같아 앞 저평가, 저가치에서 언급한 조건의 기준의 지역은 같다.

잡으면 된다.

*투자매도 계획 - 서울,수도권은 가급적 팔지 않을것을 사고 그럼에도 팔아야 할 것들은 안성 아양시티프라

디움, 용인 처인구자이, 의정부호원쌍용

지방 - 팔생각하고 살아서 단기 보유후 매도해야한다. 여기서도 장기보유 가능한 지역은.

부산 해운대 자이, 대구 번어힐스테이트,대전크로버

*부동산 투자의 환금성 - 아파트> 빌라 > 오피스텔 > 상가 > 토자, 건물

수익성: 투자금 대비해서 수익성이 충분한지…수익금은 가치성장, 수익률은 소액투자

*수익성의 진짜 의미를 제대로 이해해야 하는 이유? 수익금과 수익률은 결국 투자실력에 좌우되기에…

*수익성이 좋은 투자법 - 1. 수요가 풍부하고 가치가 있는 물건을 산다.

2.적당한 투자금으로 산다.

3.싼구간에 산다.

(어떤게 더 싼지.. 어떤게 투자금이 더 적게 드는지..어느것이 수요가 더 많고 가차가 큰지…)

원금보존: 내투자금을 잃지 않았는지…높은 전세가율에 투자해 원금을 절대 잃지 않는다

*원금 보존의 의미를 제대로 이해해야 하는 이유? 높은 전세가 투자,

(그래야 매매하는 전세가 밑으로 빠지지 않지^^)

전세 상승분으러 투자금 빠르게 회수

(그래야 투자금 회수해서 재투자 해야지..^^)

*원금보존의 3원칙 - 1,지금 전세가율이 적정한 수준인가? ,

2,수요가 많고 가치가 있는 물건인가?,

3,단기 입주물랴이 적절한가?

*싸게 산걸 비싸게 사는 원리를 늘 제대로 이해해야 한다.

*주식처럼 손절하면서 사고 팔고 하는게 아니라 싸게 샀다면 잘 지켜 수익을 내고, 수익이 났을때 팔아서 그 때 투자할 수 있는 가치를 더 가치 있는 물건에 투자하는 것

리스크: 수익이 날때까지 잘 보유할 수 있는지…그리고 대응할수 있는지..

*투자자가 리스크를 대응하는 자세

예상되는 리스크? 1.잔금을 치를 수 있을까? 하는 상황 이럴땐 투자 금물

2.역전세, 돌려줄수 았나? (리스크를 감수 할 만큼 매력적인가?를 생각해 본다)

*결론? 리스크가 있더라도 감당할 수 있고 리스크 보다 기대수익이 크다면 투자한다.

매수할때는? 무리한 전세가를 고집하지 않는다. 대출을 활용해 투자하지 않는다(마이너스 통장도..)

운영은? 전세 상승분으로 무리하게 재투자 하지 않는다. 감당가능한 규모로 운용한다.

*가치투자와 갭투자의 차이 - 싼가격에 산다는 것 같으나 아무거나 사는사람(운에 따라 결과물이 나뉜다.)은

갭투자이고 가치 있는 물건을 저평가해 산 사람은 가치투자자다.

3.10억을 벌 수 있는 실전투자 프로세스

*가치있는 물건을 싼 구간에 사는 방법 (햇반비교 완전 이해돔..ㅋㅋ ^^)

*사람들이 좋아하는 부동산(아파트)아는 방법 - 1 주차 지역조사, 분위기 임장

(손풉가 발품을 팔아서,,). 2 주차 입지분석, 단지 임장

3 투자후보물건 선정, 매물확인

4 투자검토, 결론 -> 투자

*매달 쉬지 앟고 앞마당 만들기

목적은? 내가 하고 잇는 각각의 행동들이 가치를 파악하는 것과 어떤관계가 있는지..

방법? 여기서 이것 만큼은 꼭 하셨으면 좋겟어요

이건 그렇게 하지 마시고 이렇게 해보면 좋을 것 같단 제시..

*실전 투자를 위해 해야 할일

1주차 - 임장보고서는 지역조사, 임장 분위기 임장

지역조사? 어떤지역인지 대략 알아보기 위해 지도를 보고, 나무 위키를 읽으면서 지역특징을 파악한다,

(위치, 인구, 경제력)

분위기임장? 사람들이 어느동네를 좋아하는지를 알기 위해 상권, 역주변, 주택가를 돌며 지역의 분위기를 느끼고 지리를 익힌다.

*사람들이 좋아하는 동네가 어디인지?

번화가 주택가 분위기를 느끼고 임장루트를 그리고 크게 크게 돌아다니며 자리를 익힌다.

* 지리를 익히는 방법 - 임장 노트를 직접 그리고 임장가기전 루트를 가급적 많이 보고 내가 루트상 어디쯤을 걷고

있는지 생각하며 걷는다 . 길을 외운다는 생각으로…

*분위기를 느낀다는 건? 어디동은 좋은 곳이다라는 가치적인 것과 이동네는 뭐가 좋기 때문이다는 이유와 아쉬운

점 등 여러가지를 파악

*분위기 임장을 제대로 못하면 일어나는 일은? 생활권, 거주환경이 확인이 안돼고

지리, 위치가 파악이 되지 않는다.

2주차 - 입지분석, 단지 임장

입지분석은 왜해야 하는지? 현장에서 볼수 있는 지역의 가치를 직장, 교통, 학군,환경, 공급율을 객관적인 기준으로 지역의 위상을 확인하기

단지 임장 왜 해야 하는지 ? 가치와 선호도룰 더 정확하게 알기 위해

입지와 상품성은 네이버 지도 분위기 임장을 통해 아파트 가치가 파악이 된다..

직접 가보지 않은면 파악이 되지 않는다.

(Ex - 동선 거리, 경사, 언덕, 평지의 상황,단지의 환경, 단지 주변환경 등)

*입지 평가기준은? 직장(좋은 일자리가 많은 곳), 강남, 시청, 여의도, 판교, 마곡

교통(일자리 접근성이 좋은곳) 지하철로 강남 빨리 갈수 있는 곳

학군(공부 잘하는 중학교, 학원가) 대치, 목동, 평촌, 분당. 대구 범아중, 대구 둔산동

환경(인프라가 좋고 쾌적한 환경) 백화점, 대형아파트, 스타벅스, 신축이 모여 있는 택지

*지방에서는 학군과 환경요소의 영향력이 크다

*입지평가를 할때 지역의 가치를 제대로 파악하는 방법 -가치, 입지파악을 제대로 그래서 모든것을 지도에 나타. 내야 한다.

3주차 - 투자 후보무건 선정, 매물확인임장

*매물임장 선정하고 확인시 어려웠던 점 - 사장님께 무슨 질문을 해야할지…, 임장후 뭘해야 할지…

1집을 보는 방식- 한뱡향으로 보기

2매물암장시 봐야할것? 우선 볼것과 나중에 확인할 수 있는 것을 분리 하고 확인

우선볼것 - 수리상태, 하자여부, 집내부구조, 거주자 생활수준

나중에라도 확인가능한것들 - 연식, 세대수, 동,호수, 향, 매매가, 전세가

3질문역시 위 확인사항 기준으로 사장님께 질문하며 체크하고

4매물임장을 마친 후 잘 정리하기

4주차 - 투자검토, 결론 -> 투자

목적은? 내가 임장한 지역의 단지들 주에서 투자하기 가장 좋은 1등 물건을 선정하기 위해서..^^

방법? 후보단지들 중 투자기준을 충족하면서 제일 좋은 것을 1등 물건으로 봅는다.

*단지별 1등을 꼽아 투자가준을 확인하고 최종1등을 봅는다.

*투자기준은? 가치대비 젤 싼것, 저층 제외 300세대 미만 제외, 수익율200%, 전세가 85%,공급많은지역은 제외

결국 저환수원리에 적용된 원착의 물건들

*최종 1등 물건을 뽑은 후? 실제 매수까지 하는 프로세스

제차 확인하기 어떻게? 1 인근 부동산에 전화해서 확인하기

2 직접 방문해서 확인하기

3 비교하기

4 더 좋은 물건을 찾아 1번 물건과 협상으로 활용

5 그래서 최종선택

*이번달 당장 투자할 수 없다면 조급해 말고 임장한 지역 가격 지켜보기

5.투자의 원칙과 프로세스를 이용한 실전 투자 사례

6.부동산 투자로 부자가 되는 방법

1강의 수강과 후기로 느낀점 위주로 작성하며 작성

2독서,후기 필수도서 원씽을 읽고 후기 작성

3선배와의 독서후기 2주차 조모임 자료 발체문 작성해 보기

*부동산 투자로 진짜 부자가 되는 방법은 ? 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비쌀때까지 잘 버틴다

*순자산을 30억 쌓기위해서는 자금, 실력, 운이 필요하다.

*부동산은 안마당이 많은 사람이 이롭다 (돈이 있고 앞마당이 없다, 서울투자)-가치있는 자산을 쌓는다.

(돈이 없고 앞마당이 많다, 지방. )- 돈을 벌어 투자한다.

사람들의 유형이 각자 다르다 보니 저는?

두가지를 동시에 하지 못하는 유형으로 강의를 들었을땐 알것 같았는데 끝나고 나면 이해가 잘 되지 않는..ㅋㅋ

그래서 선택한 건 강의를 전체적으로 한번 듣고 다시 반복해서 들으며 메모를 동시에 한는 방법을 취합니다.

역시나 저는 훨씬 더 이해가 되고 좋았던…^^

이번 강의에서 더 좋았던건 강사님의 실수? 아니 투자 사례를 직접 예를 들어 하나 하나씩 짚어 가며 해주시니

이해도에 훨씬 더 도움이 되었고 마지막 독서까지…짚어 주시니 이해도가 더 훨씬 되어 좋았습니다.

마지막 멘트 몰입하되 과 몰입하면 안된다!

본인의 취미 활동인 웨이크보드로 삽화까지 동원한 설명, 중간 중간 웃음까지 동원해

이해도에 엄청 엄청 …도움요. ^^

긴 강의 고생하셨고 정말 감사합니다.

잘 조율하며 조심스례 배워 투자해보겠습니다. ^^