[지기19기 102면 백! 다들 부자되조 굿리더] 2강 식빵파파님 후기

식빵파파님 강의 역시 '기초 그 이상'의 강의였습니다.

B의 투자를 어떻게 접근해야 하는지 명확하게 설명해주신 강의였다고 생각합니다.

튜터님께서 그 동안 경험하셨던 대구가 단 몇 시간짜리 강의에 집약되어 있었습니다.

B에 투자 기회가 생각보다 빠르게 올 수 있다.

강의 시작부터 매우 흥미로웠습니다.

B에 투자 기회가 열리고 있음을 최근 몇 개월간의 전세가의 상승으로 보여주셨습니다.

강의를 들으며 B가 내가 생각하는 것보다 빠르게 기회가 열릴 수 있음을 느꼈습니다.

입지요소가 아파트 가격에 어떻게 반영되는가?

식빵파파님의 강의에서 입지분석 방식이 인상적이었습니다.

단순 입지분석으로 끝내는게 아니라,

개별 입지요소들(학군, 환경, 교통)이 단지의 가격에 어떻게 반영되는지 보여주셨습니다.

이런 내용은 단지임장을 다녀오고 난 후, 스스로 진행해볼 만한 것들이라는 생각이 들었습니다.

임보의 투자결론 파트에서 본격적으로 1등 뽑기를 하기 전에,

가설검증 파트를 더 채워볼 수 있는 내용이었습니다.

학군 : 주요 학군 구축 vs 학군 없는 곳 신축 가격 비교

환경 : 현대백화점 근처 신축 vs 신세계백화점 근처 신축 가격 비교

교통 : 역세권 vs 비역세권, 달구벌대로 vs 비달구벌대로 인근 아파트 가격 비교

BM. 제가 보고 있는 임장지에서 적용해볼 만한 것들은 이런게 있어 보입니다.

1. 일자리 인접성이 아파트 가격에 미치는 영향
2. 갤러리아 백화점과 신세계 백화점 주변 단지의 가격차
3. 백석은 어느정도 연식을 이길 수 있는 힘을 지니고 있는 곳인가

공급이 많은 지역 분석하는 방법

식빵파파 튜터님께서는 공급 파트를 과거 몰입해 공부해본적 있다고 하셨습니다.

그런 과정을 통해 얻으신 통찰을 강의에서 그대로 알려주셔서 깜짝 놀랐습니다.

강의를 들으며 수성구의 미분양 감소세가 크다는 점이 인상적이었습니다.

더불어, 과거의 유사한 공급에서 앞으로의 공급 영향을 예상해볼 수 있다고 했습니다.

저는 튜터님께서 B를 2016~2017년 공급분석 하시는 모습을 보며,

저의 이번 달 임장지인 천안에 적용해볼 수 있겠단 생각들었습니다.

BM. 천안 공급 분석에 적용하기

2026년 천안은 공급이 적으나, 아산에 공급이 많습니다.

과거 아산의 공급으로 천안 아파트 전세가격이 어떻게 영향 받았었는지 확인해볼 수 있겠습니다.

아산의 물빛도시가 2022년 1월 1,500세대 가량 입주했습니다. 5월에 이어서 685세대 입주했습니다.

2021년 10월 ~ 2022년 8월 전세가 하락세

(구불당) 불당아이파크 : -18% 3.8억 -> 3.1억

(신불당) 불당지웰더샵 : -16% 5.4억 -> 4.5억

(백석) 백석아이파크2차 : -3% 3.8억 -> 3.7억 (빨리 회복함)

(두정) 천안두정역푸르지오 : -37% 3.1억 -> 2.2억 (두링턴 22.4월 입주 2년차)

2022년 하반기들어 전세가가 조금씩 회복해갔는데,

백석 -> 신불당 -> 구불당 순서로 전세가가 회복했었네요.

2022년에 전세가 하락에 다른 요인이 있었을지는 좀더 손품을 팔아봐야겠지만,

아무래도 아산 입주장의 영향도 없잖아 있었을 것 같습니다.

2022년 한 해에 아산 입주가 8천세대 규모였고,

2026년 아산 입주가 6천 세대 규모인 점 잘 고려해야겠습니다.

전세만기는 왠지 2027로 셋팅하는게 더 낫겠단 생각이 많이 드는군요.

위 아래가 없는 시장이다?

식빵파파님께서 뽑으신 단지들의 가격을 보며,

입지 상단과 하단의 가격 스프레드가 상당히 좁은 것을 볼 수 있었습니다.

신축 4억대라면 중구에서도 아파트 매수가 가능함을 볼 수 있었습니다.

지금은 투자금이 많이들어 진입이 어려우므로, 트래킹이 매우 중요하단 생각듭니다.

"위 아래가 없는 시장이다" 라고들 흔히 말씀하시는데,

식빵파파님께서는 그 부분을 강의에서 잘 보여주셨습니다.

B 투자의 투자 전략

지난 달 B를 다녀와서 이번 강의는 더욱 의미있었습니다.

선명한 앞마당 하나를 갖고 있는게 얼마나 값진 것인지 확실히 느꼈습니다.

튜터님들께서 왜 지금 나의 임장지를 DEEP하게 파야한다고 하는지 이해가 갔습니다.

식빵파파님께서 알려주신 3가지 키워드 - 도심접근성, 학군, 연식 - 는

B의 핵심을 짚어주신 키워드였습니다.

실제 지난 달 B 북구를 보며, 북구를 왜 사람들이 선택하는지,

그럼에도 왜 수성구의 구축 가격이 북구 신축보다 비싼지,

북구에서 연식이 얼마나 중요한지 고민했었습니다.

식빵파파님의 3가지 키워드가 지난 달 했던 고민들을 말끔히 정리 해주셨습니다.

트래킹, 또 트래킹

트래킹. 시간이 지날수록 시세를 트래킹하는게 중요하단 것은 많이 들었습니다.

튜터님 강의를 통해서 또 한번 나의 트래킹 단지들을 되돌아봤습니다.

랜드마크가 잘 들어갔는지, 2등 랜드마크는 넣었는지 떠올려봤습니다.

이번 달 시세트래킹 때 재점검해봐야겠습니다.

또한, 시간이 흐를수록 매매가 만큼 전세가의 중요성을 느끼고 있습니다.

특히 B처럼 앞으로 투자 기회가 다가올 시장에 대해서는

전세가를 더욱 예민하게 봐야함을 느낍니다.

상위 입지, 선호 단지일수록 기회는 찰나이기에,

(찰나 -> 1달이 채 안갈 수 있음)

B는 전세 물량과 가격을 유심히 봐야함을 머리속에 넣습니다.

저의 소중한 앞마당 B 북구서부터 전세가/물량에 더 집중해 봐야겠습니다.

지난 달 1등으로 뽑았던 단지의 호갱노노 전세알람을 셋팅했습니다.

식빵파파 튜터님,

감사합니다!!!!!