임장보고서 결론을 작성하며 놓쳤던 것 [리윰]

안녕하세요.

스스로 판단하는 투자자로

성장중인 리윰입니다😊

'임장보고서 결론' 에 대한

이야기를 해보려고 합니다.

(제가 놓친 부분에 대한 이야기입니다)

(수도권 임장지에 대한 이야기 입니다.

가격은 예시입니다)

7억대 매물에서 1등을 뽑으면서

'1등 생활권의 A단지가

연식은 별로지만 역이랑 더 가깝고

투자금도 더 적게드네?

그럼 1등 생활권의 매물이 1등이지!'

라고 생각하며 2등 생활권의 B단지를

쿨하게 보내주었습니다.

그리고 A단지의 매물이 그 달의

최종 1등이 되었습니다.

저는 잘 뽑았다고 생각을 했었는데요.

당시 튜터님의 피드백을 들으면서

'내가 큰 걸 놓치고 있구나'

깨닫게 되었습니다.

놓친 부분을 정리하면 아래와 같습니다.

1. 지역의 특성을 고려하지 않은 1등뽑기

2. 단지vs단지로 생각하지 않은 1등뽑기

해당 임장지는

한 개의 입지요소가 다른 요소들을

압도하는 지역은 아니었습니다.

그럼에도 가장 중요한

요소를 뽑자면 '교통' 이었습니다.

도보 역세권 단지는 거의 없는 지역이었으며

대체로 버스를 타고 지하철역으로

가야 했습니다.

지역을 알아가면서,

'버스로 15분내로 역에 도착할 수 있다면

사람들이 선호하는 구나!'

를 깨달은 지역이었습니다.

A단지는 지하철역까지

도보+버스 합쳐서 15분 내,

역에서 강남까지 30분,

총 45분이면 강남에 접근할 수 있는

단지입니다.

B단지는 지하철역까지 버스로 30분 이상이

걸리는 곳에 위치한 단지입니다.

하지만 자차로 강남/서초까지 30분이내로

접근이 가능합니다.

그리고 한가지 더, 판교접근성이

매우 뛰어난 곳입니다.

교통만 봤을 때, 그래도 대중교통으로

접근이 편리한 A단지가

더 좋은 것이 아닐까?

생각이 들 수 있습니다.

여기서 단지vs단지의 접근으로

한번 더 깊게 들어가 봐야합니다.

A단지는 1등 생활권 내에 위치하지만

생활권 내에서 선호도가 높은 편은 아닙니다.

단지자체의 연식이나 브랜드,

학교접근성이 애매한 단지였습니다.

그리고 생활권 내의 대부분의 단지들이

강남까지 가는데 시간이 비슷했기 때문에

굳이 A단지를 선택할 이유가 없었습니다.

B단지는 신축 택지에 위치한 단지입니다.

여기엔 두개의 브랜드가 들어와있었는데요,

그 중 더 선호하는 브랜드의 단지입니다.

초등학교와 공원을 끼고 있으며

택지 내 다른 단지 대비 경사가 거의 없는

장점을 가진 단지였습니다.

정리해보겠습니다.

A단지

1등 생활권에 위치하지만

다른 단지를 압도할 수 있는 선호요소를

가지지는 못한다.

강남접근 : 대중교통 이용 45분 정도

B단지

2등 생활권에 위치한 신축단지로

택지 내에서 선호하는 단지다.

강남접근 : 자차이용 20-30분 정도

(+판교접근 우수)

그리고 제가 가장 크게 놓쳤던 부분이죠.

1등생활권이라고 해서 다른 생활권들을

압도적으로 누를 수 있는 입지요소를

가지는 지역은 아니다!!

.

.

따라서 생활권에 점수를 주지 말고

단지 vs 단지로 비교를 했을 때

'단지 가치가 더 좋은 B단지가

상대적으로 저평가 되어 있다'

라는 결론이 나오게 됩니다.

+

여기에 추가로 정리해보면 좋은 것은

이 지역을, 그 단지를 선택하는 사람들입니다.

A단지는 1등 생활권 내에 다른 단지를

가고 싶지만 예산이 부족하거나,

이전부터 살고 있던 사람들이 거주하고 있던 반면에

B단지는 아이를 다 키워서 학군적 요소를 고려하지

않아도 되는 중년 부부,

아직 아이가 어리기 때문에

깨끗한 집에 대한 니즈가 더 큰 신혼부부,

강남/판교로 출퇴근하는 여유로운 직장인들이

거주하고 있던 곳이었습니다.

생활권이 더 좋기 때문에,

대중교통 접근이 좋기 때문에

A단지가 B단지보다 싸다고 판단하고

1등으로 뽑았던 사례를

말씀드려봤습니다.

이 이야기를 적은 이유는

이번 임장지에서도 비슷한 피드백을

받게 되었기 때문입니다.

글로 쓰며 정리해보라고 조언해주신

럼튜터님 감사합니다 :)

'수도권은 (대중)교통이지'

라는 생각에 사로잡혀서

대중교통이 불편하다는 이유만으로

단지가 자리잡고 있는 땅의 가치를 무시하고,

파악한 지역의 특성을 제대로

적용하지 못했던 것 같습니다.

한 달 열심히 임장을 하고 임보를 썼는데,

파악한 것은 적용하지 않고

단순히 고정관념만 가지고 결론을

내리는 일이 없도록 앞으로 더더욱

신경을 써보도록 하겠습니다 :)

정리 ::

지역을 제대로 파악한 후

단지vs단지로 비교하여 1등을 뽑는다!!

(생활권에 갇히지 말자!)

지역이 가진 특성과 거주민에 대한 이해

(다른 생활권을 압도할 만한 요소를 가진 곳일까?)

(누가, 왜 사는 곳일까?)

-사전임장보고서-

∨

단지가 가진 특성과 단지가 서있는 땅에 대한 이해

(이 단지가 가진 요소는 무엇일까? 압도하는 요소를 이 단지가 가지고 있을까?)

(이 단지의 절대적인 위치가 수도권에서 보면 어느정도의 가치일까?)

-단지분석-

∨

단지 대 단지로 봤을 때 더 좋은 단지가 어딜까?

(그래서 얘가 싸? 쟤가 싸?)

-결론-

∨

내 앞마당 중에서 같은 가격의 단지가 뭐가 있지?

(그래서 얘가 싸? 쟤가 싸? 222)

-최종결론-

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀