부모자식간 차용증 쓸 때 조심해야 할 5가지 (세금 폭탄 꼭 피하세요!)

부동산을 취득하는데에는 많은 자금이 들어갑니다. 그래서 너무나 당연하게도 ‘대출’에 대해서도 잘 알아야 합니다. 하지만 최근 높아진 금리로 인해 대출 받는 것이 다소 부담이 될 수 있습니다. 특히 이자만 내는 거치기간도 없거나, 길어봤자 1년 정도이기 때문에 그 부담이 더욱 클 것입니다. 여기에, 내가 원하는(가고싶은) 집값은 왜 이리 올랐는지…

그럴때 꼭 생각나는 사람이 있으시죠? 바로 부모님 또는 가까운 가족 등일 것입니다. 

물론 ‘가까운 사람일수록 돈 거래는 하지 않는 것이 좋다’라는 말도 있는데요, 부득이하게 부모님 등으로부터 돈을 빌리고 차용증을 작성하는 경우, 무엇을 조심해야 할까요?

첫째, 차용증은 가급적 구체적으로 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 

너무도 당연한 말인데요, 차용증에는 필요한 정보가 모두 있어야 합니다. 언제, 누가, 누구에게, 얼마를 빌렸고, 언제까지 이를 갚으며, 상환방식 그리고 이자율 등에 대해 구체적으로 있어야 합니다. 

만약 이를 갚지 못한다면 어떤 식의 조치를 취할 것인지 특약이 있으면 더욱 좋구요, 이를 작성한 당사자들의 인적사항 그리고 확인(서명 등)도 반드시 필요합니다. 

(금전대차계약서 샘플, 서울중앙지방법원)

둘째, 법정이자율은 4.6%, 다만 이보다 낮게 혹은 높게 할 경우 그 차액은 연간 1천 만원 이하로 조정하는 것이 좋습니다. 

예를 들어 원금 2억 원을 빌렸는데 법정 이자 4.6%를 지급하면 1년에 920만원을 이자로 지급해야 합니다. 이 경우 원칙상 해당 이자에 대해 소득신고를 해야 하기에 이를 받는 부모님이 다른 세금 이슈가 발생할 수 있죠. 게다가 부모님 입장에서도 자녀한테 이자를 받는 것이 심리적으로 편하지는 않으실 수 있습니다. 

그럼 이자를 낮춰 1.6%로 하면 어떨까요? 즉 원래는 4.6% 이자를 받아야 하지만 1.6% 이자를 적용하면 그 차이는 3.0%(=4.6%-1.6%)가 되고, 원금이 2억 원이므로 줄어드는 이자는 600만원(=2억 원 * 3.0%)이 됩니다. 해당 금액은 연간 1천 만원 이내이므로 큰 이슈가 없습니다. 

원금이 2억 원이라면 무이자를 하더라도 920만원, 역시 1천 만원 이내이므로 괜찮은 것이죠. 다만 이때는 소액이라도 일부 원금을 상환하는 것이 저는 더 좋다고 생각합니다. 이게 더 현실에 맞으니까요. 

혹시 원금이 3억 원이라면 어떨까요? 마찬가지로 1.6%로 이자를 낮추면 이자 차이는 3.0%, 원금이 3억 원이므로 줄어드는 이자가 900만원이 되어 1천 만원 이내이므로 괜찮군요. 

그럼 원금 3억, 무이자로 하면 어떨까요? 이땐 그 차액이 1,380만원(=3억 * 4.6%)이나 되므로 연간 1천 만원을 초과하여 증여 이슈가 발생할 수 있습니다. 따라서 원금이 커진다면 무이자로 했을 때 증여 이슈가 생길 수 있겠죠?

참고로 무이자가 가능한 원금 수준은 법정이자율 4.6% 기준, 약 2.17억 원 정도가 됩니다. 

셋째, 공증을 하면 좋겠지만 그렇다고 만능은 아닙니다. 

간혹, “공증하면 다 인정받는거죠?” 하시는 분들이 계시는데 그렇지 않습니다. 공증은 어디까지나 선택사항일 뿐, 그걸 했다고 해서 내용의 진실성까지 보장하는 것은 아닙니다. 

굳이 비싼 수수료 내지 마시고 우체국 내용증명이나 날짜가 찍힌 관공서 문서(인감증명서 등), 문자나 이메일 등을 활용하시는 것도 방법이니 참고 바랍니다. 

넷째, 상환 기간은 현실적으로 설정하세요. 

개인적으로 상환 기간은 5년 내외로 추천합니다. 아니, 생각해보세요. 남(?)에게 돈을 빌려줬는데 10년, 20년 후에 갚아도 된다는 건 말이 되지 않습니다. 가급적 5년 정도가 어떨까 생각합니다. 

실제 국세청에서 소개한 사례를 보면, 부친으로부터 거액의 자금을 차용받아 투지기역 아파트를 매입한 사회초년생이 있었는데 차용증을 보니 ‘상환기간 30년’ 등 허위 차용증으로 보아 증여세를 부과한 케이스가 있었습니다. 

(상환기간 30년 등 허위 차용증 적발된 사례, 국세청)

다섯째, 최악의 경우를 가정, 소명할 자신이 있을 때 진행하세요. 

이런 사례는 확률의 문제이고 이에 대해 과세당국이 ‘종합적으로’ 판단하는 것이기에 뭐가 맞다, 틀리다를 단정지을 수 없습니다. 

그저 최악의 경우를 가정하고 관할 지자체 혹은 세무서에서 ‘소명 요청’이 왔을 경우, 이에 대해 잘 대응할 자신이 있다면 저는 괜찮다고 봅니다. 

물론 이런 연락 자체를 받는 것이 분명 스트레스 받을 일이지만, 소명 요청이 곧바로 세무조사를 의미하는 것은 아니니 너무 놀라지 마시고 있는 그대로 적극 소명하시면 별 문제가 없을 것입니다. 

그런데 일부, 금전대차거래를 가장한 증여인 경우 소명이 제대로 될 수가 없을 것입니다. 이건 당사자들만 아는 ‘은밀한’ 내용이니, 위 내용을 보시고 스스로 체크해보시기 바랍니다. 

이래저래, 집값도 많이 오른 상태에서 대출 부담까지 있으니 이렇게 부모 등으로부터 차용까지 하는 사례가 많아지는 것 같습니다. 사실 이렇게 하고 싶어도 형편상 못하는 경우가 더 많을 것입니다. 저 역시 그럴 형편이 되지 못해서 대출을 많이 활용하였는데요, 그나마 그땐 저금리라서 괜찮았는데 요즘엔 더 힘드실 것 같습니다. 

아무쪼록 다들 힘드신 상황일테니, 남과 비교하지 마시고 본인 상황에 맞게 최선의 방법을 택하셨으면 합니다. 그리고 좋은 결과 얻으시길 바랍니다. 응원하겠습니다! 감사합니다. 

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