[내마중 8기 69조 오늘의 하늘] 코크드림님 지방강의 후기

코크드림님 강의 후기

임장을 했던 임장지가 많이 나와 코크드림님의 투자자시점이 더더욱 와닿았고, 이 단지와 저 단지를 고민할때 이런 기준으로 선택을 하는 구나! 라는 코크님 시점을 배울수있어서 넘 좋았던 강의 였습니다. 감사합니다!

싸도 너무 싼 두 광역시 유심히 검토해보겠습니다!!

[본]

[지방에서 내집마련을 할 때 중요한 것.]

1.인구는 곧 수요로 연결되며 선택할수있다면 중소도시보다 광역시.

2.양극화

부산의 10년전 구별 평당가와 현재 평당가 차이는 약 2배정도 난다. 시간이 갈수록 선호하는 곳에 사람들이 몰리고 비선호하는 곳은 외면 한다.

좋은 입지는 한정되어있고 좋은 입지에 사람들이 몰리니 선호지역과 비선호지역은 양극화가 벌어진다.

3.입지 vs 연식

연식이 오랜된 것은 범위를 엄청 줄여야한다. 좋은 입지의 범위로 한정.

내가 살 수 있는 단지 목록에서 입지와 상품 교집합에 더 가까운 아파트를 선택.

[현재 지방 상황]

현재 지방은 굉장히 저렴해진 상태이며, 이왕이면 제일 가치 있는 단지를 매수하는 것이 중요하다.

[입주장,2년비과세매물 매물이 많이 나올때 투자자가 할수있는 행동]

지역내에서도 입주장이거나 2년비과세 매물이 많은 경우, 주변기축이 가격이 눌려져있는 경우가 있음. 곧 그것이 싸게 매수할수있는 기회라는 것.

[지방시장 평균입지 이상 지역의 가격]

-현재 해운대구 전세와 청주의 전세각가 3천만원 차이 밖에 안난다. 그 말은 정말 정말 광역시 전세가 싸다 그리고 전세가가 내려갈 일보다 올라갈 일 만 남았다.

-광역시 구축이 6억이 넘으면 선호도가 있다는 것이다.

-분양권 마피라고 다 좋은 것이 아니다. 그 단지의 총액. 전체가격이 싼지 비싼지가 중요하다.(본질은 가격)

[거주보유 분리시 주의 할점]

-전세가 하락을 대비하는 시나리오도 만들고 자금책이 만들어지는지 꼭 확인해야한다.

-전세가의 마지노선은 내가 정하는 것이 아니다. 시장이 정해주는 것이다.

-코크님의 경우 남들이 올릴때 전세가격을 올리지 않거나, 집상태도 전세입자가 그 가격으로 쭉 살려고 할정도의 집상태를 만들어둔다.

[종잣돈 별 내집마련 잘하는 방법]

-항상 여러 후보 단지를 털어보고 협상이 잘 되거나 가격이 깍아지거나 조건을 맞춰주는 매물을 투자하는 것

[깨]

지방의 양극화 현상으로 광역시안에서도 어떤 단지를 사는지가 중요해진 상황. 그래서 단지별 선호도를 잘 알아야한다.

광역시라고 무조건 사는 것이 아니라는 점을 알려주신 부분에서 지금 보고 있는 지역에서 내가 할수있는 종잣돈 범위에서 가장 가치있는 단지가 무엇일지,단지별 선호도를 꼼꼼하게 검토해야겠다는 생각을 함.

2년비과세 매물이 많이 나올경우 주변 기축이 가격이 눌린다는 부분에서 지금 보고 있는 지역에서 그런 단지가 어떤 단지인지 생각해봐야겠다는 생각을 함.

현재 대구 지역도 엄청난 신축 입주로 더더욱 사람들이 구축보다는 신축을 선호하고, 더 좋은 구로 이동할려는 양극화가 있다고 생각이 들었으며, 사람들이 심리와 선호도를 잘 파악해야겠다고 생각함.

[적용할점]

-직방 후분양 단지(공급장표 꼼꼼하게 만들기)

-둘 다 좋으면 더 깍아지는 것(더 싼거) 또는 나에게 조건을 맞춰줄 매물을 하면 된다는 것

-1순위 단지가 오르면 그다음 2순위 단지가 비교적 싸보인다. 그래서 그 2순위 단지도 가격이 상승하게 되는 것

대구 수성구에서 대장 단지 그 다음 오를 단지는 무엇이였는지? 작년 9월까지의 상승을 보고 가설검증 만들어보기.

-본질은 가격이 싸냐 비싸냐인것.

-전세가 마지노선은 내가 정하는 것이 아니라 시장이 정하는 것. 전세가 파악 꼼꼼하게 하기