[지기 11기 51조 5늘부터 투자1씽은 투자공부조:오늘의하늘] 지방투자 기초반 1주차 제주바다님 강의후기

안녕하세요. 오늘의 하늘입니다.

지방투자기초반 1주차 강의는 제주바다님이 지방투자하는방법,00지역분석에 알려주셨습니다.

지방을 투자할때 어떤 시점으로 바라봐야하는지 방향을 제시해주신것 같아 의미있는 시간이였습니다.

V [지방 투자의 핵심 "개별성"]

각 지역마다 사투리가 있듯이 각 지방끼리도 개별성이 있다!(개별적인 그 지역의 특징과 선호도,각 지역에 영향을 주는 입지요소)

그래서

모든 지방을 볼때 딱딱 같은 입지공식 넣어 결론을 내는 것이 아니라 개별성을 (개별적인 그 지역의 특징과 선호도,각 지역에 영향을 주는 입지요소)알기위해 체계적인 지역분석을 통해 지역별 투자전략을 달리 해야한다는것.

예를 들어..

과거의 나

수도권은 당연히 교통이 제일 중요하지~ 지방은 교통이 중요하지 않아,연식이 좋은게 최고아니야?? 와 같은 생각과 입지공식을 가지고 지방 아파트 단지를 임장했습니다.

하지만 이 공식을 각각 다른 지방에 똑같이 대입을 했을때 이 공식이 각 지방 단지의 가격과 해당지역의 사는 거주민들의 선호도와 일치하지 않았던 기억이 있습니다. 각 지역에 영향을 주는 입지요소와 선호도가 있다는 점 있었던 것이죠..

예를 들어 A지방지역은 지하철 노선이 많고 지하철이용률이 높은 곳이여서 역세권 선호도가 가격에 반영이되는 지역도 있었고

B지방지역의 높은 가격대의 구축아파트를 보며 ???! 왜지? 라고 의문을 가지고 파악을 해보니 B지방 지역은 학군지의 의미가 커 학군지 선호도 기여 요소가 가격에 반영된 땅의가치를 가진 구축 단지였던것이였죠!!(이 아파트에 살아야만 학군지 중학교 배정가능)

c지역은 유독 주복을 선호하는 것 등등..

이렇듯 각 지방의 특징(개별성)을 알아야 하며 알기위해 체계적인 입지평가와 지역분석이 필요하다는 제주바다님의 말씀을 잘 새겨듣고 행동해야 겠다고 생각했습니다. 감사합니다

V.[00지역 분석과 입지분석프로세스]

00지역 분석을 통해 00지역에 대한 이해 뿐만아니라 제주바다님의 분석프로세스를 알고 투자를 바라보는 시야를 확장할수있었던 시간이였습니다(감사합니다)

입지분석을 통해 그 지역해석을 하는 방법,무엇을 중점적으로 봐야하는지,00지역의 시세를 알려주시며

같은 입지 같은 투자금이 드는 구축과 신축 하지만 절대매매가가 차이가 나는 상황일때

=살수 있는 조건이면 절대가가 더 큰 신축을

같은신축 다른입지(덜 좋은 입지와 더 좋은 입지)

=더 좋은 입지 신축을

외곽신축보다 입지좋은구축을.(광역시의 입지 좋은 구축은 유의미)

광역시는 무조건 연식으로 판단하지 않고 상품성과입지를 같이 고려해야한다는 점. 등등

00지역의 이해뿐만아니라 제주바다님의 투자자 시점과 지역분석 방법을 알고 가는 시간이였습니다.

v.[버티고 기다릴수있는 투자자,본질(가치)을 아는 투자자]

전달 대비 얼마 올랐네? 하나 때문에 투자 못하는 건 잘못된 생각

전 달 보다 오른가격이 중요한게 아니라 전 달 보다 오른 가격이여도 그 단지의 가격이 절대적으로 저평가된 가격이 중요한것이다.(다른지역과 반드시 비교)

<BM>

1.지역의 대한 이해도를 높이면서 입지분석하기 (EX.왜 백화점이 2개나 있지? 소득이 높은 거주민들이 많구나,집값에 반영이 되겠다. 각각의 입지가 사람들의 선호로 연결되는지 봐야한다.)

2.공급(공급을 모르면 투자를 하지마세요.)

-후분양단지 확인

-3년평균 공급+1년 단위 공급 각각 보기

-시,도,구로 좁혀 공급지도 만들기(중심지 입주는 전체 타격을 준다)

-공급캘린더만들어 나의 액션플랜 만들기

3.원도심 개발이 있는 곳 유의해서 보자(원도심 개발은 규모가 크다. 변화가 많이 생긴다)

4.이번 임장지역 소득-학군-평당가 같이 분석하고 생각해보기

#소득에 따라 학군도 따라간다!!

5.뱀의 머리나 용의꼬리냐 알기 위해서는 단지분석을 열심히 하기

생활권 대표단지끼리,생활권 안 단지끼리 그래프 비교/수익률 비교 →계속 비교를 해봐야 선호도를 알수있다.