열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 47조 원스모어]

[주요내용 및 느낀점]

1. 부동산 투자의 본질 & 부동산 투자로 부자가 되는 방법

가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서, 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다.

몰입하되, 과몰입하지 않는다! 도미노(아파트 하나하나)를 쌓으며 팽이 돌리기(일상을 지켜가기)

- 가치있는 물건을 싼 구간에 잘 모으기 위한 투자원치과 프로세스, 실전투자 사례를 통해서 기존 강의에서 배웠던 투작의 원칙과 기준을 좀더 구체적이고 실제에 맞게 배울 수 있었던 것 같다. 그리고 이렇게 잘 모아둔 물건을 지켜내기 위한 마인드와 태도, 버틸 수 있는 체력에 대한 이야기도 와 닿았다. 투자 실력을 쌓기 위해서는 몰입이 필요하고 그러기 위해서는 일상의 불균형은 당연히 따라오는 수순같은 것인데 이러한 불균형이 너무 지나쳐서 일상이 파괴되지 않도록 잘 지켜나가는 것이 중요하다는 얘기가 공감이 많이 되었다.

2. 절대 잃지 않는 투자의 원칙(저환수원리)

1) 저평가: 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.

- 가치가 있는 것 = 같은 가격인데 더 좋은게 있나?, 비슷하게 좋은데 더 싼 게 있나? 비교대상이 많아질 수록 유리함. 비교평가를 할 수 있는 이유를 중고차 시세로 비교해 주셨는데, 먼가 아 이런거구나 라는 생각이 들었다. 앞마당이 많을 수록 비슷한 수준의 아파트들이 비교가 되고 가치대비 가격이 싼지 비싼지에 대한 판단이 되므로 앞마당이 많이 늘려야 겠다고 생각했다.

2) 환금성 : 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것

- 입지와 연식에 따른 선호도를 이해한다. 투자번위와 매도계획을 설정하고 투자한다.

3) 수익성: 적절한 투자금으로 충분한 `수익을 낸다.

- 수익금 + 수익률은 투자 실력에 따라 결정되며, 적당한 투자금으로 적정한 수익을 내는 것이 좋다.

투자금을 최대한 줄여서 수익률을 극대화 하더라도, 수익금은 적을 수 있으므로 조금 더 좋은 물건을 적당한 투자

금으로 사면 수익률은 좀 떨어질 수 있지만, 투자수익은 더 클 수 있다.

4) 원금보존: 높은 전세가율에 투자해 원금을 절대 잃지 않는다.

- 매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않음, 전세 상승분으로 투자금을 빠르게 회수해서 재투자 하는 것도 좋지만, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있다. 그러나 가치가 있는 단지는 결국 제 가치를 찾아가므로 그때까지 투자금을 잃지 않고 지켜야 한다. 시장상황보다 높은 전세가가 운좋게 세팅되어도 나중에 하락장을 맞아 역전세로 돌아 올 수 있다는 사실에 대해서도 생각 해 보게 되었다.

5) 리스크: 감당가능한 리스크에 투자하고, 대응한다.

- 리스크가 있더라도 감당할 수 있고, 리스크보다 기대수익이 크다면 투자한다. 무리한 전세가를 고집하지 않고, 대출을 활용해 투자하지 않는다. 전세 상승분도 감당 가능한 규모로 운용한다. 리스크 없는 수익은 없다. 리스크를 감당가능하고 대응할 수 있는지 판단하는 것이 중요하다고 생각했다.

3. 10억을 벌 수 있는 실전투자 프로세스

가치를 파악하고(사람들이 좋아하는 아파트가 어떤 건지 확인) 저평가를 판단(내가 아는 단지들의 가격을 계속 지켜봄)

- 분위기 임장: 길을 외운다는 생각으로 루트 그리고 생각하며 걷기, 생활권에 대한 느낌 잘 정리해 두기

- 단지 임장: 현장에서 볼 수 없는 가치를 확인(직장, 교통, 학군, 공급 등), 크게 시작해서 좁혀가며 비교하고 모든 정보는 지도위에 올리기! 단지에 대한 느낌 정리해 두기

- 매물임장 : 투자 후보 단지 중 좋은것부터 추려서 예약, 집에서만 확인할 수 있는것을 보고 물어볼 것. 단지별 1등 & 그날 1등을 뽑으면 됨

- 투자검토 및 결론: 투자할 수 있다면 매물털기 없다면 가격 지켜보기(시세 트레킹), 옵션이 많을 수록 협상은 유리해지므로 더 좋은 물건이 없는지 다른 부동산을 통해 매물 털어봐야한다.

4. 실전투자사례

- 투자금이 조금 더 들어가더라도 가치가 좀더 좋은 물건부터 시도해 봤을 것 같다.

- 과도하게 높은 전세가율 투자금이 적게 들어가지만, 전세가가 떨어질 수 있고, 이는 매매가 하락으로 이어질 수 잇음-> 잃지않고 지키면 된다

- 감당가능한 리스크에 투자하고, 리스크가 발생하면 대응한다.(역전세금 최소화 노력)

[벤치마킹 포인트]

1. 저환수원리를 '제대로'이해하고 지켜서 투자하기

2. 투자에 몰입하되, 과몰입하지 않고 일상과 투자의 균형 이루기

3. 1호기 투자를 위해 앞마당 늘려가며 비교평가하기