내집마련 중급반 3강 강의 후기 [가자GO] - "기분 좋은 희망의 준비단계로 가는 길" (Feat. 자음과모음 튜터님!)

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

강의 시작 하자마자, 자모님이, 현재의 나의 상황을 고통이 아니라, 투자 의사 결정까지 가는 단계에서 "내가 고통습럽겠지만, 기분 좋은 희망의 준비단계" 라고 생각하고, 해 나가면 된다.!;' 라고 말씀헤주셨는데요!

모든 상황은 "내가 생각하기 나름이고, 생각하는대로 된다." 라는게 확 와닿은 강의 출발 이었습니다.

우리의 고민을 종결해주시고자 이 3강을 준비하셨고, 저희의 고민을 끊어낼 "고민 종결자" 라는 마음으로 강의를 해주실거라 확신합니다.

그럼 거두 절미하고, 본격적으로 강의 후기를 시작 해 보도록 하겠습니다.

거주/보유 분리 의사 결정 및 실천 방법

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점

ㄴ 매수 물건 선택할때, 고려사항 ; "자산 가치가 있으면서, 거주도 하고 싶은 곳"

1. 같은 돈으로 살수 있는 아파트 중에서 무엇을 살지? 기준을 가지고 선택
2. 투자랑 다른 점: 추후 내가 '거주' 해야 하는 곳, '거주/보유' 분리는 ' 내집마련 전략'
3. 자산 가치가 있으면서, 거주도 하고 싶은 곳 선택!
4. 내가 가진 '돈' 으로 살수 있고, 자산가치가 있고, 거주하고 싶으면 아파트 선택.
5. 거주만족도는 높아도, 자산가치가 떨어지는 곳을 피하자!
6. 같은 단지 안에서도 '가격'. '조건', '수리상태' 를 고려하여, 선택!
7. 가격이 더 싸고, 조건이 좋고, 수리상태가 더 좋은 물건을 고르는 것이 최고 전략.
8. 거주/보유 분리 전략 사용: 전세 셋팅에 수월한 조건까지 고려.
9. 단지내 상품 비교,: 동,향,층, 수리상태 비교
10. 단지 내 물건 상황 비교 : 만기날짜, 세팅 조건 등.
11. 내 돈으로 할수 있는 곳중, 가장 좋은 데가 어디야?
12. 가치를 정리하고, 목표 매수가로 사려는 노력이 필요!
13. 강남까지 거리가 비슷(가치) 하고, 직장 출퇴근이 용이하다면(상황). 내집마련 선택하고, 혹시나 학교 까지 고려해야 된다면, 초등학교 학급당 학생수 +주변 단지 균질성도 함께 본다.
14. 매수 후보군을 10개이상으로 늘려서, 가격 트래킹하고, 선택 진행하기!

ㅁ 내가 바로 적용해보고 싶은 점'

1. 매울임장 정리 시트에, 특이사항에 거주자가 집을 잘 보여주는지? 주인거주? 세입자 거주 여보, 친절하고, 집보여주는데, 협조적인지? 수리상태와 집에 들어갔을때 느낌에 대하 꼭 기록하자!
2. " 안녕" 00 하고 ,전고점에 거의 비슷하게 이미 반등한 단지는 매수를 피하자! 싸게 사는게 아니라서, 위험하기 때문이다.
3. 전고점 대비 매매가가 (-25% ~ 20%) 빠진 목표 매수가를 장표에 적고, 시세트래킹하고, 목표매수가 비슷하게 근접했을때, 매물을 털어, 매수 하려는 노력을 지속적으로 하자!
4. 매매잔금은 전세세입자를 맞춰야 하는 경우, 최소 3개월~4개월로 지정한다.
5. 여기서 제일 선호하는 동은 RR은 어디에요? 전세가 제일 잘빠지는 선호동은 어디인지 부사님에게 꼭 미리 확인하자!
6. 가계약금 넣기 전에 상호 조건 협의하는 문구를 문자로 서로 공유하고, 확인했다는 확인을 부사님께 요청하고, 꼭 받고 나서 계약금을 입금하고, 날짜 협의와 매도자 or 거주자가 새로운 전세 세입자를 맞추기 위해 집을 보여주는것에 대해 적극 협의 하고, [전세 협조 +날짜 협의] 에 대한 내용 꼭 포함하여 문자를 주고 받는다. 새로운 전세 세입자를 구하기 위한 전세 (집 보여주기) 협조
7. 전세 놓을때, 절대 시세대비최고로 높은 전세가를 맞추기 위해 노력하거나, 고집 하지 않는다. 적정가를 잘 파악하고 (같은 생활권 주변 단지의 전세 적정가 같아 파악) 잔금 2달전에는 무조건 전세 뺀다는 생각으로 절대, 전세 세입자 못맞추고 대출받아 잔금치려는 상황은 만들지 않는다.
8. 내 전세가격 +- 5천만원까지 주변단지 전세 물량 파악 + 적정가도 계속 가격 핀트를 맞춰나가는 프로세스를 꼭 진행하고, 적정가로 전세 매물을 내 놓는다.
9. 전세 세입자 버전으로 꼭 전화해서, 적정 전세가를 확인 해본다. (주변 지인이나, 투넘버 서비스로 세입자 버전으로 내 물건이 1등 전세 매물인지? 아님 나가는 전세가격을 확인해보고 적정가 파악한다.)

갈아타기 의사결정 및 실천 방법 ; 더 상급지로, 더 신축단지로, 더 환경이 좋은 거주만족도가 높은곳 갈아타기!

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점

1. 갈아타기의 최종목적지 : 자산가치적으로도, '더'좋으면서 + 살기에도 '더' 좋은단지
2. 실거주 갈아타기는 내가 들어가 살집이기 떄문에 거주만족도도 꼭 염두해두고 매수해야 함.
3. 갈아티기의 목적은 '더' 자산가치에 있는 데로 옮겨가는 것. 이 경우 더 위로 올라가야 함.

ㅁ 내가 바로 적용해보고 싶은 점'

1. 내 상황, 조건 (아이가태어나서? 결혼할예정인데), 보다, 내가 갈아탈 단지가 있느냐 없느냐?가 훨씬더 중요하다. 내가 갈수 있는 최고의 아파트의 가격이 얼마나 싸고, 매수하기 좋은 시기인지?가 젤 중요함.!
2. 매도해서 남는게 적은 것을 먼저 보기보다, 갈아탈수 있는 비용의 격차가 줄어들었냐? 아니냐?를 먼저 보기. 상급 단지로 가기에 더 격차가 적어졌다면, 현재 수익이 안나서 손절을 하더라도, 갈아티기를 한다.
3. 가고자 하는 목적지 먼저 보자. (가고자 하는 목적지의 단지가 지금싸고, 기존 아파트와 갈아탈 아파트의 가격차이가 많이 벌어지지않아서, 결론적으로 갈아타기가 이득인 상황이 핵심).
4. 하락장에 갈아타기, 상급지와의 가격 격차가 줄어들었을때, 상급지 갈아타기를 하는게 좋다.!

Part 1. 질의 응답 Q&A 24년 5월 여러분이 궁금해 하는 것! ; "앞으로의 방향성"

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 거주/보유 분리 & 갈아타기 : 결국 입주 할 계획이다. 결국 둘다 내집마련 기준으로 집을 매수해야 한다.
2. 투자 : 내가 입주할 아파트가 아니라서, 전세가 오른것을 계속 받아서 시스템 투자 가능, 단, 내가 입주할 것이 아님.
3. 지금상황에서 가장 최악은,, 선택을 미루는 것입니다.
4. 어떤 선택을 하든 지금 '서울'시장에서는 자산 가치가 있는 부동산을 싸게 매수 할수 있다는 지점은 은 변함이 없다.
5. 자산가치로 역행하는 선택을 하지 않는게 더 중요합니다.
6. 투자할때 많이 버는것보다 더 중요한것은, 기준을 가지고 리스크감당 가능한 선에서, 투자하는게 중요하고, 마지막에는 안망하는게 훨씬 중요하다.
7. 지금 똘똘한 1채를 사든, 꽤 괜찮은 2채를 사든, '충분히 가치가 있고, 싼것'을 사는데 집중하는게 먼저 입니다.

ㅁ 내가 바로 적용해보고 싶은 점'

1. 언제 일어날지도 모르는 상황을 가지고 판단하기는 어려우니, 가능성이 높은 계획 (눈에 보여지는)지금은 맹목적으로 집 개수 늘리는 시장이 아니다. 옥석을 잘가려서, 가치가 좋은 집을 매수하는게 더 좋다. (2주택정도로 투자하는것도 좋다.)
2. 내집먼저 누구보다 적극적으로 매도하고, 매수진행을 하는게 투자금 측면이나, 조급함이 안생기게 하는 측면에서 훨씬 유리하다. 기간 맞추기도 난이도가 쉬워진다.
3. 지금은 갯수 보다는 어떤 단지를 투자하느냐?가 훨씬 중요 합니다. 그래서, 더 자산가치가 좋은 아파트를 2번주 주택에 배치를 하고, 3주택부터는 정말 심사숙고해서 투자 해야 한다.
4. 가족 직장이나, 아이학교때문에 꼭 학군지 근처에 교육을 고려한다면, 그 지역에 거주는 하시되, 임차인으로 거주하고, 서울에 저평가 되어있는 더 상위 단지를 매수하시는게 좋다. 아이 교육이 끝나면, 미리 거주보유 분리로 사둔 더 서울 상위 단지로 들어가는 계획도 세워보세요.

Part 2. 질의 응답 Q&A " 매수 단지비교"

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점' --

1. 같아타기를 할때, '전진'인지 '역행' 인지 지역선택할 때, 고민되시면, 그 지역 내 최고가를 보세요!
2. 서울 1티어, 강남/서초/송파구 를 거주보유분리 하려면, 규제지역이고, 역전세가 나올때 1~2억이 출렁거릴경우도 발생하기 때문에 소득이 연봉1억이상 모으는 종잣돈 5천이상정도? 되고, 어느정도 1채 영끌이 아닌경우에 추천한다.
3. 강남권에서 전고점에 가까이 다가온 가격의 단지들은 조급하게 비싼 가격에 매수 진행 X --> 지켜보다가 급매 포착 필요.
4. 노후대비해서 1주택은 필수 적이다.

ㅁ 내가 바로 적용해보고 싶은 점'

1. 아실싸이트에서, 비교하고 싶은 단지를 그래프로 붙여 비교해보고, 직관적인 비교를 통해, 선호지역 20평대/ 선호도가 좀 떨어지는 생활권 30평대와 비교 했을때, 그 가치가 20평대>로 너무 쏠리면, 30평대의 선호도가 그 지역내에 매우 떨어진다고 판단하고, 선호지역 20평대로 실거주/투자거주분리 선택하자!
2. 아파트 내부를 보고 판단하지말고, 그 동네안에서 선호도가 높고 사람들이 좋아하는 단지인지 ? 안과 밖을 모두 (여기서 밖은 아파트 위치적 입지가치를 의미 함) 꼭 보고 매수를 결정 하자!

Part 3. 구해줘 자모

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점' --

1. 수도권 거주/보유 분리든, 지방에 내집마련이든, 돈을 더 모아서 해보세요. 지방 내집마련이면 광역시에 하시고요. 소득이 적을 수록 대출이 많아지면, 대출 때문에 운신폭이 적기때문에 않좋은 상황이 올수도 있다.
2. 거주보유/분리를 할때, 담보대출 + 신용대출까지 영끌해서 투자를 하면 안 된다. 매매전세까지 투자하려고, 할때 절대로 신용대출을 끌어서 투자하면 안된다. 각이 나와서 갚을수 있으면 거주 보유 분리도 괜찮다.
3. 투자는 신용대출 이용해서 하면 안됩니다.
4. 혹시 모를 역전세 대비
5. 신용대출 연장 불가 상황 대비
6. 매매가는 오르지 않는 상황에서 2년동안, 월세 + 대출원리금 심리적 부담.
7. 감당가능한 대출 범위는 주담대까지 이다. 신용대출은 리스크 대비용이다.
8. 좀더 서울 2,3급지 더 철저하게 파보세요. 더 매물임장도 많이 해보시고, 큰 돈 쓰는거니 한번 더 힘내서 나가보세요. 내가 3억~4억으로 할 수 있는 더 좋은 가치있는 물건은 없는지? 철저히 발품팔아서 투자해야한다.
9. 상승장에만 관심가지지 말고, 오히려 지금이 기회라는 것을 분명히 아는 것이 중요하다.
10. 투자는 한달에 하나씩 or 투자시간이 많이 부족하다면 2달에 하나씩이라도 한지역을 제대로 앞마당을 만들고, 서서히 임장지를 늘려서, 최소 6개월정도 최소 3개 앞마당이상 만들어 투자를 진행하는게 좋다.
11. 평범한 사람도 좋은 결과를 만드는 방법
12. 좋은 결과를 얻기 위해서는 필요한 노력이, 또는 그 이상이 들어가야 함을 안다.
13. '이렇게까지 해야 하나?'하는 생각이 들때마다 '일단한다'
14. 경험이 있는 사람의 조언을 받아들이고 '그냥 실행해본다.'
15. 월부방식은 힘들지만, 확실하고, 내가 가진돈으로 더 좋은 성과를 내기 위해서는 임장가셔야하고, 본인이 사고싶은 서울 아파트 비교 지역 전부를 가보세요. 노력만큼 더 좋은 집을 살 가능성이 높다.
16. '의지'라는 것은 원래 한정되고, 쉽게 꺽일수 있는 거에요. 의지는 언제나 쥐어짜서 만든다. 그래서 하루루틴이 필요하고, 모든것은 내의지에 맡기지 말고, 하루의 루틴 '시스템'을 만들어라. --> 수치화된 목표가 필요하다.
17. 돈을 벌고 싶다면, 공격적인 삶을 살아야한다. 당연히 중간에 위기는 올수 있다. 하지만, 수비적인 삶은 내 삶을 타인에게 맡기는 것이다. 공격적인 삶이란, 내가 내 삶의 조건들을 주도적으로 해 나가는 삶이다. 원래 공격수로 삶을 사는건 힘든것이다. 하지만, 내 삶에서의 시간을 쓸때 한 가지에 집중하고, 그것이 수비수의 자세가 아닌 공격수의 자세이기를 바란다.

ㅁ 내가 바로 적용해보고 싶은 점'

1. 부모님명의/ 내명의 or 자산을 철저하게 분리해서, 부모님 노후준비는 본의 명의로 철저히 분리해서 준비하시고, 각자 분리해서 노후준비하는게 중요하다. 내 명의 내자산을 분리해서, 정신적/경제적으로 독립적인 상태에서 투자를 해나가는게 정말 중요하다.
2. 서울지역 앞마당을 2025년말까지 10개이상 늘릴것이고, 내가 아는 만큼 서울에 좋은 투자가 가능하다는 마음으로, 최선을 다해 서울수도권에 제대로된 앞마당 만들자!!
3. 앞으로 서두리지도 말고, 멈추지도 말고, 앞으로 가자! 완벽한 준비와 완벽한 의사결정은 이세상에 없습니다. 더 나은 방향이라고 생각하는 쪽으로 계속 움직이세요. -> "나는 앞으로 독강임투인을 루틴화 하고, 특히 서울 수도권 앞마당 2달에 1곳 / 1년에 6곳, 2년에 12곳, 내 속도대로, 제대로 수도권 앞마당 12개 만들고, 2년뒤 꼭 서울 2~4급지에서 그때 투자금에 맞는 더 가치가 높은 곳에 투자해 수도권에 2년뒤 등기치기 목표를 꼭 달성할 것이다.

내마중 1~3주차 강의 전부 정말 내가 다주택자임에도 불구하고, 수도권 부린이라그런지,? 정말 내가 실거주 첫번째 주택을 살때 이렇게 열심히 비교평가해서 샀으면.. 얼마나 좋았을까? ... 하는 지금 내마중 첫번째 실거주집 마련하는 분들 정말 잘하고 있는거고, 정말 내 상황대비 최고의 실거주집을 찾으셨으면 좋겠습니다.

저도 수도권 첫 등기를 꼭 서울 3급지 이상에 선호도가 그래도 좋은 누구나 살고 싶은단지 중.. 내가 목표한 싼가격대 범위안에 들어온다면, 꼭 실거주집 찾는 사람들의 마음으로 내가 실제 실거주한다면 정말 이단지를 해보고 싶다라는 곳을 한번쯤은 꼭 사보고 싶은 목표가 생겼습니다

그리고 마지막 강의를 정말 성의껏 열정을 다해 준비해주신 자모님께 정말 감사 드립니다. "구해줘 자모" 같이 새로운 방식의 강의안 시도는 정말 비슷한 상황에 놓여있는 수강생들이 현실적으로 무엇을 해야 되는지? 거의 투자 코칭급으로 느껴졌고, 신선했습니다.

항상 강의를 준비하실때마다, 새로운 컨텐츠로 강의를 성실히 준비해주신 자모님께 '이번강의는 정말 실전 가장 다가가있는 강의였다.' 라고 후기를 남기고 싶네요.

이만 3강 강의후기를 마치고, 마지막으로 한번더 외쳐봅니다.

"우리 가족 노후준비 마치는 그날까지 함께가서 멀리가자GOGO!" ~