관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
시장에 대한 꾸준한 관심 그리고 반대로 생각해보기
OO지역은 지금 4년전 가격보다 싸다!
진짜 투자한다는 생각으로 OO지역을 봐야한다!
OO지역이 공급이 많다고 듣기만 했지 KB 시세를 체크해볼 생각은 못했는데
전고점 대비 하락이 약 30%내외로 진행되었고 현재는 다시 가격 하락폭이 점점 좁혀지고 있다.
가격이 이렇게 많이 빠진 줄은 강의 듣기 전까진 사실 잘 몰랐다.
공급이 많다고만 알고 있어서 당장 투자할 곳 이 아니야 라며 대충 넘겨 보았었다. 맞다. 내가 그랬다.
여긴 언젠지 모르겠지만 투자 타이밍이 오겠지라고 생각만하고
관심을 끄고 있었는데 감사하게도 지투기초 강의를 들으면서
공급이 많아지면 공포감이 커지고 가격이 내려가지만
근데 달리보면 이제 좋아질 일만 남은거라고 생각해 볼 수 있었다.
반면에 불타고 가격이 올라가고 있다면
언젠간 떨어질일만 남았다고 반대로 생각해볼 수 있어야 한다.
OO지역 KB 시세를 당장 봐야겠다. 그리고 한동안 관심을 잘 두지 않았는데 역시 부동산은 꾸준히 관심을 두어야 기회를 놓치지 않는다는 것을 깨달았다
이번에 지투반 재수강을 살짝 망설였지만 강의를 듣고 나니 잘 했다는 생각이 든다.
공급이 많아. 그래서 투자하면 안돼. 이게 아니라 내가 지금 할 수 있는 단지를 찾기
공급이 많다고 관심을 끌게 아니라 공급의 영향력을 덜 받는 곳(공급위치와 거리상으로 충분히 떨어져 있는 곳 또는 시기적으로 공급의 빈틈이 생기는 곳)의 과거 이력을 면밀하게 분석해볼 필요가 있겠다.
예를들면 ’16년~’19년 시기는 지금과 비슷한 시기라고 볼 수 있으므로 그 때 공급이 많이 이루어진 지역이 어디였고(OO지역 외곽) 공급의 영향력을 덜 받는 아파트가 어떤 곳인데 정말 영향을 덜 받았는지 다른 아파트들과 비교해보면서 확신을 얻을 수 있을 것 같다. 과거로부터 배우고 적용해보자!
지역의 키워드 선정하기 (가격에 영향을 주는)
임장 지역이 학군지가 키워드라면 학군지 1, 2등으로 끝나는게 아니라 1, 2등 간에 격차를 확실하게 정리해서 알 수 있도록 하는게 중요하다.
정리하는 방법은 생활권이 다른 두 학군지 주변 아파트의 가격을 비교해보면 ㅁ알 수 있겠다.
흔히 역세권이 좋다고 생각하겠지만 그곳이 학군지라면 학군지의 가중치가 높을 수 있다는 것을 알게 되었다. 실제 확인해보고 해당지역은 어떤 키워드가 적절할지 고민해보겠다.
이번에 □□지역을 임장하면서 □□지역의 가격에 영향을 주는 키워드를 뽑아보겠다.
GRNI 지표 활용하기 (OO지역의 소득과 소비 특징)
**GRNI = *GRDP+외부소득 인데
외부소득 > 0 : 소득 : OO지역은 외부에서 벌어 들인다(OO지역 신세계백화점)
외부소득 < 0 : 소비 : △△지역은 지역내에서 번 돈을 외부에 나가서 쓴다.(△△지역 백화점은 마트수준, OO지역 신세계백화점으로 온다)
외부 수요를 끌어들이는 것을 위 데이터로 확인할 수 있다는 게 신기했다. 앞으로 위 지표를 잘 활용해봐야겠다.
*GRDP(지역내총생산)
**GRNI(지역민총소득)
선호도 파악의 중요성
선호도를 잘 알고 투자를 해야한다.
그래서 팔고 싶을 때 잘 팔릴 수 있고(환금성) 고생하지 않는다.
이러한 선호도를 아는 방법중에 하나가 전세거래량이다.
전세거래량이 많으면 이 집이 별로여서 나가는건가? 라고 생각해볼 수도 있고
이집이 좋아서 많이 들어오나보다 라고 생각해볼 수도 있는데 이제는 후자로 생각해야겠다.
그리고 항상 저가치와 저평가를 고민했었는데 이번 강의에서 확실히 알게 된 것은 10년동안 전세가의 변화가 크지 않은 단지이면서 전세 거래량이 많지 않은 단지는 저가치라고 생각할 수 있겠다.
그럼 궁금해지는게 얼마나 전세거래가 되어야 전세거래량이 많다고 볼 수 있는 것일까?? 이건 좀 고민해봐야겠다.
선호도과 관련해서 뱀머리와 용꼬리를 생각해볼 수 있겠다. 지금까진 1등 생활권이 최고다 라고 생각했는데 2등 3등 생활권이라도 그곳의 랜드마크라면 선호도가 있다는 것이고 1등 생활권의 애매한 단지보다 2등 3등 생활권의 랜드마크를 투자해볼 수 있겠다는 생각을 하게 되었다.
이번에 임장보고서를 작성하면서 2, 3등 지역에서 랜드마크를 꼭 분석해봐야겠다.
투자를 목적으로 1등 뽑기
정말 비싸고 좋은 곳을 1등으로 뽑는 것과 지금 당장 투자할 수 있는 곳을 1등으로 뽑는 것 두가지가 항상 고민되었었다.
강의를 통해 이제부터는 투자가 가능한 1등을 뽑기를 해봐야겠다.
그리고 실제 투자한다는 생각으로 뽑은 단지에 대해 저평가 여부(전고점 대비 하락률), 전세 세팅 난이도(주변 전세물량), 실제 투자비(매전갭+수리비+부대비용)을 분석후에 투자할지 말지 내상황을 보고 결론을 내려보아야겠다.
왠지 투자를 막 할 것만 같아 이번주 □□지역 임장이 기대가 된다. 그리고 빨리 부자대디님이 분석해주신 OO지역도 임장해보고 싶다.
마지막으로 엄청나게 벌자라는 마인드로 옥석을 고르고 고르자는 마인드는 접어두고 (이건 지나친 욕심이다) 적게 벌더라도 투자를 하겠다는 마인드로 임하고 싶다.
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