안녕하세요
보통아입니다.
최근 투자한 물건들의
전세 만기가 돌아와서
재계약을 해야 했습니다.
물건들의 지역, 가격, 공급상황이 달랐고
재계약 이후 보유, 매도 계획도 다르다보니
어떤 식으로 재계약할지 많은 고민이 되었는데요
재계약의 방식마다 각 장단점을 적어보는 것만으로도
생각을 정리하는데 큰 도움이 되었고
그 때 정리했던 내용이 다른분께도
공유드리면 도움이 될 것 같아
글로 남겨보려고합니다.
전세 만기 시 후 기존 세입자분이 나간다면
새로운 임차인을 구해야 하지만
계속 거주하기 원할 때
재계약하는 방식은 3가지가 있습니다.
1. 신규 계약
2. 계약갱신청구권 사용
3. 묵시적 갱신
1. 신규 계약
말그대로 이전 계약한 내용과는 별개로
보증금, 거주기간 및 특약사항 전체를
새롭게 협의 할 수 있습니다
신규 계약이기 때문에 세입자는
최소 2년 동안 거주할 수 있는 권리가 생기며
집주인은 중간에 세입자가 이사가더라도
보증금을 돌려줄 의무가 발생하지 않습니다.
또 만기 후 계약갱신권을 사용할 수 있습니다
갱신권 사용 후 다시 신규 계약을 한다면
갱신권 역시 2년 뒤 다시 사용이 가능합니다.
2. 계약갱신청구권 사용
계약갱신청구권은
묵시적 갱신을 바탕으로 만들어졌습니다.
그래서 두 방식에 비슷한 부분이 많습니다.
만기 후 2년을 더 거주할 수 있으며
중간에 세입자가 이사를 가고 통보하면
집주인은 3개월 후 보증금을
돌려줘야 하는 의무가 있다는 점이 같습니다.
다만 만기 2~6개월 사이에 주인에 통보해야합니다.
1회에 한해서 사용할 수 있고
보증금을 최대 5%까지만 증액할 수 있다는 점이 다릅니다
+집주인,직계존비속이 실거주하는 경우는
계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
+보증금이 같거나 떨어지더라도
계약갱신청구권은 사용 처리 할 수 있습니다.
3. 묵시적 갱신
묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 금액으로
2년 더 추가 연장하는 개념으로
만기 2~6개월 사이에 누구도 해약 의사를
밝히지 않으면 자동적으로 계약이 갱신됩니다.
1회에 한해서 사용할 수 있는
계약갱신청구권과 달리 횟수에 제한이 없으며
계약이 연장되었더라도
계약갱신청구권을 사용하는 것 별개로 봅니다.
예를들어 신규 2년 + 묵시적 2년 + 묵시적 2년 거주해도
갱신권 2년을 사용 할 수 있다는 점을 유념해야합니다.
그렇다면 어떤 게 유리한가?!
이 부분은 개인 자산과 투자 방향,
지역 상황에 따라 크게 달라지는 부분입니다.
전세 가격이 올랐다면
투자자 입장에서 신규계약은
제한 없이 보증금을 협상할 수 있기 때문에
5%이상 보증금을 증액해
투자금을 회수 할 수 있습니다.
예정된 공급이 많다면
만기까지 보증금 반환 의무가 없어
2년 동안은 세입자를 붙잡을 수 있는 점이
장점이 될 수 있습니다.
반면, 계약갱신권을 사용한다면
5%밖에 올리지 못하지만
2년 뒤에는 다시 협상하거나
입주 가능한 물건으로 만들 수 있어
세낀 물건보다 상대적으로
유리한 조건으로 매도 할 수 있습니다.
묵시적 갱신은
투자자 입장에서는 메리트 있는
계약 방식이 아닙니다.
신규 계약의 투자금 회수나 예정된 공급을
피할 수 있는 장점도
갱신권 사용의 2년 뒤 매도하기 좋은 조건으로
만들 수 있는 장점도 없습니다.
하지만 최근 저는 묵시적 갱신으로
계약을 연장하였습니다.
전세가 많이 하락했지만
운이 좋게 세입자와 같은 금액으로
계속 거주하기로 합의할 수 있습니다.
추후 매도까지 고려하고 있던 상황이라
갱신권을 사용해 재계약하는 게
저에게는 베스트한 상황이었지만
심기를 최대한 건들지 않고
원만한 관계를 이어가는 게
먼저라고 판단했습니다.
"장기적으로 뛰어난 투자 성적을 얻으려면,
단기적으로 나쁜 성적을 견뎌야 한다"
- 찰리 멍거 -
앞으로 가격이 오를 것인지
더 떨어질 것인지
세입자가 내일이라도 나간다고 할지
제 선택이 어떤 결과로 나타날지는
알 수 없는 부분입니다.
그럼에도 현재 상황에서
제가 원하는 더 큰 목적에 부합하는
선택이었다고 생각합니다.
시장은 예측이 아니라
대응의 영역이다는 말처럼
각자 자산 상황, 추후 투자방향
그리고 세입자와의 관계에서
비용과 편익을 고려한다면
계약별 장단점보다 우선될 수 있다는 점을
배울 수 있었던 경험이었습니다.
“모든 실패는 대처에 실패한 것이며,
모든 성공은 성공적으로 대응한 것입니다.”
지금까지 전세 계약의 종류에 따라
특징과 장단점을 정리해봤습니다.
작은 도움이 되셨으면 좋겠고
다음에는 전세계약 할 때
보증금 증액/동일/감액의 케이스별로
계약서 작성방법을
정리해보도록 하겠습니다.
