2000세대 대단지에 전세 0개, 미친 전세시장 오나요?

2000세대 대단지에 전세 0개,

미친 전세시장 오나요?

안녕하세요, 잔쟈니입니다.

요즘들어 서울 아파트 전셋값이

오르고 있다는 기사가 많이 나옵니다.

실제 서울 대부분 아파트의 전셋값이

작년 1분기에 비해 5천~1억이상 상승했고

전세매물수 또한 최근 2년 내

최저수준으로 떨어졌습니다.

그 결과 서울 아파트의 전세지수는

약 50주 연속으로 오르고 있습니다.

그렇다보니 아래의 경우처럼

2000세대가 넘는 대단지에서 전세물건이

단 한 개도 없는 경우가 생기기도 합니다.

"에이~ 그 한 단지만 그런거 아니야?"

"사람들이 좋아하는 단지는 그 정돈 아니야"

라는 생각이 드실 수 있습니다.

하지만 위 단지 뿐 아니라 서울 각지에서

꽤 선호하는 지역, 단지들조차

전세매물이 많지 않은 경우가

심심치 않게 관찰됩니다.

상황이 이렇다보니

오르는 전세가가

매매가를 밀어올리지는 않을까,

내가 종잣돈이 다 모이지 않았는데

서울에 절호의 기회가 지나가진 않을까 하는

조바심과

최근의 아파트 저점매수 시기를

놓쳤다는 아쉬움이 더해져

점점 많은 분들께서 서울 아파트 매수에

관심을 갖고 계십니다.

# 서울아파트 전세, 진짜 메말랐나?

분명 위 기사와 단지 사례는 사실입니다만,

서울을 좀더 잘게 쪼개어보면

권역별로 전세 물량, 가격은

조금씩 다른 모습을 보입니다.

최근 3개월간의 전세가격 증감률을

구별로 살펴보겠습니다.

위 자료는 kb 주간통계의

최근 3개월 아파트 전세가격 증감률입니다.

주황색이 진할수록 가격이 많이 올랐다는 뜻이며,

비교적 직관적으로 가격의 추이를 알 수 있습니다.

이 자료를 통해 서울의 전세상황을

간략하게 권역별로 정리해보겠습니다.

[동남권 = 강남3구 + 강동]

전세 갯수가 많이 쌓여있고,

전세가가 보합 수준입니다.

자세히 보시면 강동구의 경우

소폭 마이너스(하락)를 기록하기도 합니다.

전세가 잘 나가지 않는 가운데

급하게 꼭 전세를 빼야 하는 집주인들이

급매수준으로 가격을 낮추다 보니

이렇게 하락거래가 이뤄지는데요,

실제로 강남구나 강동구의 선호 신축 단지들

전세물건이 수백개에서 천개 이상으로

나와있는 상황입니다.

(수개월 전에 비하면 많이 정리가 되었지만,

아직 잔여갯수가 상당합니다)

그러다보니 단지마다 편차는 있겠습니다만

아직 전세가 메마르고 가격이 치솟는 분위기는

덜합니다.

[동북권]

동북권의 경우 물량이 감소하고 있지만

최근 1~2달 사이 살짝 뜸한 모습이 관찰됩니다.

흥미로운건, 동북권 상급지인 광진 성동에 비해

하급지인 강북, 도봉구의 전세상승폭이

도드라진다는 점입니다.

[도심권] + [서북권]

전세가 많지 않고 전세가격도

잘 받쳐주는 편입니다.

생활권, 단지에 따라 전세물량이

거의 없는 곳도 있습니다.

[서남권]

서남권 역시 최근 3개월간

전세가 빠르게 소진되며

가격이 상승해왔습니다.

지금은 생활권별로 온도차가 꽤 있는 편인데요,

전세물건이 꽤 나와있는 생활권도 있는 반면

정말 대단지에 전세가 하나도 없는 곳도 있습니다.

결론적으로,

서울 아파트 전세물량이 줄어들고

가격이 오르는건 사실이나

기사 내용을 지역별로 세트체크 해보면

맞는 지역도, 아닌 지역도 있다는 사실입니다.

(어떤 지역은 하락거래조차 일어나고 있죠)

그렇기에 조바심이나 아쉬움같은

내 눈을 가리는 감정에 사로잡히지 않고,

이성적으로 서울 시장의 분위기와 기회를

살펴봐야 합니다.

# 공존하는 기회와 위기

부동산 시장이 참 흥미로운 이유는

기회와 위기가 함께 온다는 점 때문입니다.

22년 말~23년 초

전세가가 급격하게 하락하던 시기,

집주인들은 많은 전세금을 돌려줘야 했고

투자하려는 사람들은 낮은 전세가 때문에

많은 투자금을 들여야 했지만 (위기)

싼 가격에 집을 매수할 수 있었습니다. (기회)

24년 상반기 현재는 시장상황이 꽤 정리되어

전세 갯수가 줄어들고 전세가가 상승했지만 (기회)

매매가격이 더 빠르게 반등하여

신고가를 기록하는 곳들이 있는 반면,

쌓여있는 매물들이

잘 소진되지 않는 곳들도 있습니다 (위기)

이렇게 위기와 기회가 공존할 때는

내가 마주하게 될 위기상황을 정확히 알고

위기 대신 기회를 잡기 위한 행동을 해야 합니다

# 위기 대신 기회를 잡으려면

이런 부분을 유심히 보세요!

1. 전세매물의 갯수 만큼이나, 소진되는 속도도 중요합니다

아래의 단지는 총 세대수 2500여세대의

역세권 신축 대단지입니다.

그중 25평형이 약 1200세대이고,

현재 나와있는 전세매물 갯수는 단 6개로

전세갯수가 상당히 적은 편입니다.

하지만 자세히 들여다보면

전세 5.7억에 올라온 집들이 잘 나가지 않았는지

십수곳의 부동산에 매물이 등록되어 있습니다.

현지 부동산에 전화를 해보았더니

가격이 비싼 건 아닌데

이상하게 금방 안 나간다고 하네요.

단지 내 물량이 많은 건 아니기에

조만간 소진될 것 같지만

어쩌다 전세거래를 빨리 시키고 싶은 집에서

가격을 확 낮춰서 내놓으면

일시적으로 전세가격이

하락 거래되기도 합니다.

내가 물건을 내놨을 때 이런 시기를 만날 수 있으니

혹시 투자 또는 거주보유분리를 통해

서울 아파트를 사서 전세 놓으신다면

단지 내 전세물건의 갯수와 함께

그 매물들이 소진되는 속도를

유심히 보시는 것이 중요합니다.

2. 상황보다 본질에 집중해야 합니다.

본질은 변하지 않는것,

상황은 시시때때로 변하는 것입니다.

부동산에 있어 가장 본질적으로 중요한 부분은

가치있는 자산을 싸게 샀는가,

즉 가치와 싼 가격입니다.

전세가가 올라가서 투자금이 줄어드는 것,

물건수가 줄어드는 것은 상황적인 부분입니다.

하지만 생각보다 많은 분들이 감정에 휘둘려

본질보다는 상황에 의해 의사결정을 합니다.

이 물건이 싸 보이는데 다른 사람에게 팔릴까봐,

이대로 가격이 날아갈까봐,

기회를 놓칠까봐서요.

그런데요,

이것들은 내 마음속에 있는 "조바심"이지

부동산의 본질인 "가치대비 싼 가격"이 아닙니다.

현장 상황에 휘둘리지 말고, 한 발 떨어져

내가 보는 물건이 가치있고 싼 가 질문을

스스로에게 한 번 던져보시는게 좋습니다.

3. 명확한 기준을 세우고 이를 지켜야 합니다.

불과 1~2년 전만 해도

"요즘같은 때 집 사면 망한다"는 얘기까지 나왔는데

지금은 전세가가 매매가를

밀어올릴 지경이라 합니다.

이렇듯 마음이 콩닥거릴 때는

잃지 않는 명확한 기준을 세우고

이를 지키려고 노력해야 합니다.

예를 들어, 내가 "싼 가격"의 기준을 전고점대비

-20%이상 하락한 가격으로 정했다면

시장분위기와 사고싶은 마음에 휩싸이지 않고

그 기준 안에서 물건을 찾든,

가격을 깎든 하는 것입니다.

위 단지는 마포 공덕역 인근의 선호구축단지로

지난 2011년~2015년 5년동안

매매가는 그대로인 채

전세가만 약 50% 올랐습니다.

이처럼

부동산엔 상승 또는 하락만 있는 게 아니라

소소한 등락을 거듭하며

보합하는 시기도 있습니다.

동호수 좋은 올수리 물건 두세개가

좋은 가격에 거래되며

집값이 오르나 싶었는데

집을 빨리 팔고 싶은 사람이

급매가격에 물건을 내놓으면

이전보다 2~3천 하락하여

거래되길 반복하는 식이죠.

따라서 이런 시기

단기적인 분위기에 휩쓸리지 않으려면

내 기준을 먼저 명확하게 세우고

이를 지켜나가야 합니다.

# 대부분의 두려움은

행동으로 옮기면 극복됩니다

여러분 취업한 후 첫 출근하던 달

기억 나시나요?

뭔가 할 일은 많아 보이긴 하는데

뭐부터 어떻게 해야 할지를 하나도 몰라

선배에게 하나하나 여쭤봐야지만

일을 할 수 있었던 시기를요.

물론 선배님이 친절하게 가르쳐주시긴 했지만,

방법을 알아도 직접 일을 하는 데 오래걸리니

첫 1~2개월은 거의 매일 야근을 했었어요.

게다가 뭘 좀 배우고 나면

그 다음에 또 모르는 일, 또 다음 모르는 일,

계속 예상치 못한 상황들이 펼쳐지니

수 개월동안 제가 익숙해진다는 느낌을

받기 어려웠습니다.

저 빼고 다들 분주한 상황에서

"나는 뭘 해야 하지" 멍하니 있으니

저 혼자만 바보가 된 것 같은 기분도 들었지요.

그 땐 매일 출근길에

"오늘은 또 어떤 실수를 할까"

걱정이 되고

저옆자리 선배님처럼 능숙해지는 날이

과연 오기는 할까 의문스럽고

이런 직장생활을 수십년 해야 한다니

막막하게도 느껴졌습니다.

하지만 그런 걱정, 의문, 막막함을 끌어안고

매일 아침 출근길을 걸었고

그렇게 직장생활을 15년 하고 난 지금은

출근길이 두렵거나 막막하지 않습니다.

제가 경험해보니,

직장생활과 부동산 공부는

많은 부분 닮아 있습니다.

잘 모르고, 배워도 내것이 되지 않는 듯 하고

막막해보이는 시기에도

다만 뚜벅뚜벅 걸음을 멈추지 않는다면

신입사원이 점차 일에 익숙해지듯

조금씩 젖어들게 되는 순간이 반드시 옵니다.

여러분께서 부동산 공부 초반에 갖게 되시는

여러가지 두려움, 걱정, 막막함이 없어지는 건

바로 그 순간입니다.

그러니, 막막하고 걱정되고

이렇게 하는 게 맞나 의문도 드시겠지만

지역을 공부하고, 시세를 보고

기준을 세우는 일을

꾸준히 해 나가시길 바랍니다.

우리 모두 시간이 지나

능숙한 직장인이 될 수 있었듯,

부동산 공부에도 익숙한 경력직이

되는 시기가 올테니까요.

출근길이 더이상 두렵지 않듯

부동산 공부도 두려움보다는

설렘과 기대감이 가득한 시기가 반드시 오니

그 때 까지 꾸준한 행동을 지속해나가시길

진심으로 응원드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀