안녕하세요. 잔쟈니입니다.
얼마 전까지만 해도 선선하더니
며칠 새 부쩍 낮기온이 30도를 넘나들며
더운 날씨가 시작되고 있습니다.
이제는 밤에 창문을 열어놓고 자도
그리 춥지 않은 계절이 된 것 같습니다.
날씨 뿐 아니라, 부동산 시장의 분위기도
조금씩 따뜻해져옴이 느껴집니다.
그래서인지 최근엔 보유한 집을 팔고
더 좋은 곳으로 갈아타는 게 좋을지
매도에 대한 질문이 부쩍 많아진 것 같습니다.
최근 제게 실거주 갈아타기를 물어보신
A님의 경우도 마찬가지였습니다.
10여년간 편안하게 거주해온 A님께서
내 집 매도를 망설이며 물어오신 내용이
비슷한 고민을 가진 다른 많은 분들께도
도움이 될 것 같아, 간략한 상황과
제가 드렸던 답변을 공유해보고자 합니다.
내 집을 팔아야 할지 말아야 할지,
그리고 판다면 어떤 집을 사야 할지
고민중이신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다
# 세상에서 제일 좋은 내 집에 살던 A님의 고민
A님은 1n년쯤 전 서울의 한 택지지구 분양을 받아
단지 바로 앞 초,중학교에 자녀를 보내며
쾌적하게 10여년간 지내오셨습니다.
부부의 출퇴근도 한 분은 자동차로,
다른 한 분은 단지 근처 정류장에서
버스를 타면 30분 정도면 도착하니
하나도 불편한 것 없이
내 집이 제일 좋은 곳이라 생각했다 하셨습니다.
그러던 A님에게 고민이 시작된 건
공부를 잘 했던 큰 딸이
강남권에 위치한 교대에 들어갔을 때였습니다.
A님의 집은 가장 가까운 지하철역까지
버스로 4-5정거장 정도를 가야 했고
그렇게 지하철을 타도 환승을 해가며
학교까지 1시간이 걸렸습니다.
서울에서 서울로 이동하는 데
편도 1시간 반 이상 걸리는 생활을 계속하니
매일 먼 거리를 통학하는 딸이 안쓰럽기도 하고
우리집이 그렇게 외진 곳이었나... 하는 생각을
처음으로 해보셨다 하셨습니다.
설상가상으로 전고점 대비 집값이 떨어졌을 때가
갈아타기에 더 좋다는 이야기를 듣고
이참에 집을 팔고 종잣돈과 대출을 얹어
조금 더 좋은 집으로 이사를 가려 했습니다만,
어디가 더 "좋은 집"인지도 모르겠고
내 집보다 안 좋아 보이는데도 가격이 비싸거나
좋아보이는 곳은 엄두도 못 낼 만큼 비싸다는
얘길 하셨습니다.
# 팔아야 할 집, 사야 할 집
A님은 사실 제 친척 어르신이십니다.
위의 사례는 얼핏 내 집 마련에 대한 고민으로 보이지만,
사실 입지와 가치가 더 좋은 곳을
어떻게 알아볼 수 있을까 하는 부분에서
내집마련 뿐 아니라 투자적으로도 의미가 있는 고민입니다.
가치가 있는 아파트를 한 마디로 정의한다면
사람들이 좋아하여 수요가 많은 곳
입니다.
해당단지에 살려는 수요가 얼마나 되는지가
곧 가치와 가격을 결정짓기 때문입니다.
특히, 투자를 할 때는 이것을 구별하는 것이
무엇보다 중요합니다.
팔아야 할 집의 특징은
거주하기 불편하여 찾는 사람이 적다는 것입니다.
특히, 연식이 들어 건물의 가치가 떨어졌을 때는
더더욱 이 집에 거주하길 원하는 사람을
찾기가 어렵습니다.
따라서 이렇게 수요가 적은 집은
보유하고 있는 동안 가격 상승 폭이 적고
내가 팔려고 할 때 잘 팔리지도 않습니다.
예를 들어, 교통이 불편한 비역세권의 구축,
인도와 차도의 구별이 없고
거주환경이 쾌적하지 않은 곳의 나홀로아파트,
도시형 생활주택이나
위치와 연식, 거주편의성이 떨어지는 주상복합 등
찾는 사람들이 많지 않은 집은
팔아야 하는 곳입니다.
반면, 사야 할 집의 특징은
살고자 하는 거주수요가 많고
살기 편해 사람들이 좋아하는 곳입니다.
이런 단지를 알아볼 때 저는
다음의 두 가지 요소를 꼭 체크해봅니다.
1. 업무지구 접근성 (직장, 교통)
현대 직장인들에게 회사란
하루에 가장 많은 시간을 보내는 장소이자
비가오나 눈이오나 매일 오가야 하는 곳입니다.
따라서 많은 사람들이 일하는 업무지구를 품고 있거나,
혹은 해당 업무지구까지 빠르게 갈 수 있는 단지는
많은 사람들이 집을 찾을 때
우선적으로 찾아오는 곳입니다.
예를 들어, 아래의 아파트는
비록 구축에 방 2개짜리 아파트이지만
종로, 강남, 여의도 등
주요 업무지구를 지하철로 굉장히 빠르게 갈 수 있기에
A님이 거주하는 외곽의 10여년차 30평대 아파트보다
가격도 더 비싸고, 전세가도 5억대에
형성되어 있습니다.
2. 균질성 (거주환경)
사람들의 거주수요가 있는 곳을 알아보는
또 다른 기준은 균질성, 즉
거주하기에 쾌적한 아파트들이
모여있는가 입니다.
빌라 오피스텔 등
다른 거주용 상품에 비해
아파트는 단위면적 당 많은 사람들이 삽니다.
따라서 아파트 단지가 몇 개 모여있으면
그곳에 사는 많은 사람들을 위해
상가도 생기고, 학교와 학원도 생기고
버스 노선도 생깁니다.
이런 인프라는 사람들이
거주하기에 편리하고 살기 좋다고 느끼는 요소이며
이런 단지는 점점 더 많은 사람들이
살기(live) 위해 찾는 곳이 됩니다.
# A님은 집을 팔아야 할까요?
위에 말씀드린
사야 할 집의 두 가지 기준,
업무지구 접근성과 균질성을 모두 갖춘 곳은
사람들이 매우 매우 좋아하는 곳이 됩니다.
예를 들어, 여의도와 공덕 업무지구를 품은 마포,
강남과 송파 일자리에 인접한 개포 잠실 등이
대표적인 곳입니다.
하지만 이런 곳들은 가격 또한 굉장히 비싸기에
좋은 곳임은 알지만
선뜻 매수하기 어려운 곳입니다.
그렇기에 종잣돈을 고려하여 매수결정을 하려면
환경은 쾌적한데 업무지구 접근성이 조금 떨어지거나,
반대로 업무지구 접근성은 양호한데
환경이 균질하지 못하는 등
조금씩 아쉬운 부분이 생기게 마련입니다.
이 때, 어느 요소와 입지를 우선순위에 두어야 할지는
지역마다, 단지마다 차이가 있습니다.
여의도를 17분, 강남을 25분만에 갈 수 있지만
외국인 거주비율이 매우매우 높고
아이들 보낼 학교도 마땅치 않은 지역도 있고,
반면 거주하기에 매우 쾌적하고
학교와 상권을 품고 있는 신축 택지이지만
강남 업무지구까지 1시간 50분이 걸리는
지역도 있습니다.
어디가 생활하기에 더 편리하고
사람들이 많이 찾을 만한 곳인지는
직접 가봐야 알 수 있는 부분이 있기 때문에
직접 현장 임장을 다녀온 후
다녀온 지역들을 기록으로 남겨 (임장보고서)
가치와 가격을 정리하는 것이 필요합니다.
그럼 A님의 경우와 같이
서울의 외곽지역에 위치하긴 했지만
나름 택지에 위치하고 있어
거주하기 나쁘지 않은 곳은 어떨까요?
이 곳은 서울 안에 있는 택지이고 아직 연식이 좋기에
가치는 있는 곳입니다.
하지만, 비록 구축이긴 하나 중심부에 있어
업무지구 접근성이 좋고 거주편의성도 좋은 단지에 비해
수요도 적을 뿐더러, 가격이 올라가는 힘도 약합니다.
이런 곳의 특징은, 연식이 좋은 새아파트였을 땐
중심부 구축보다 비싼 것처럼 보이나
시간이 지나고 점점 노후화될수록
연식이라는 가치가 퇴색되며
가격 차이가 역전되는 일도 생깁니다.
아래의 그래프처럼,
파란색(외곽 신축) 아파트가 10년 간 7억이 오르는동안
빨간색(중심부 입지좋은 곳) 아파트는 14억이 오르면서
상승액이 두 배 차이가 나는 경우가 꽤 많습니다.
파란색- 외곽 택지 / 빨간색 - 중심부 구축
따라서, 아이가 다니는 학교까지(=강남권)
통학이 편리한 곳 중 내 집을 팔고 옮겨가기에
마땅한 좋은 단지가 있고,
해당 단지가 너무 비싼 가격이 아니라면
이참에 비과세로 집을 팔고 이동하시는 건
좋은 선택으로 보인다는 말씀을 드렸습니다.
이렇게 가치가 있고 수요가 풍부한 곳을
제대로 판단할 수 있다면
팔아야 할 집과 꼭 사야할 집을
스스로 결정할 수 있게 됩니다.
남의 조언이나 기사, 시장상황에 흔들리지 않고
스스로의 판단에 의해 좋은 선택을
해나갈 수 있는 것이지요.
아파트의 가치와 입지를 평가하고
나아가 이것이 싼지 비싼지까지 판단하는 방법을
배워보고 싶으시다면
곧 개강하는 실전준비반 강의를 수강해보시는 것이
좋은 계기가 될 거라고 생각합니다.
많은 분들께서 아파트의 가치를 파악하고
자신의 자산에 대해 스스로 판단, 결정할 수 있기를
진심으로 응원드립니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
▼스스로 결정할 수 있는 투자 실전법이 궁금하다면?▼
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글 0
잔쟈니님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
