6년차 투자자가 단지임장에서 특히 눈여겨 보는 것

안녕하세요. 잔쟈니입니다 :) 

실전준비반 2주차이신 수강생분들께선

요즘 한창 강의 듣고 시세지도를 그리며

임장지에 대한 이해도를 넓혀가고 계실 겁니다.

하지만 지역을 깊이 들여다볼수록 

강의에서 들었을 땐 이해가 되는 것 같았는데

막상 내 임장, 임보에 적용 하려고 보니 

고민되고, 궁금한 것들이

점차 늘어만 가는 느낌도 드실 거예요. 

오늘은, 

실전준비반 2주차 놀이터와 조장방에서 

특히 자주 나오는 질문들을 모아

답변을 드리려고 합니다. 

여러분들의 강의 수강과 임장보고서 작성에

도움이 되었으면 합니다 :) 

Q. 제가 보고 있는 지역의 모든 아파트 단지의 모든 평수의 시세를 따야 하나요?

아파트 단지가 1~2개도 아니고…. 

이 모든 단지들의 시세를 진짜 정말로 반드시 꼭 정말 따야 하는가….! 

(제발 안 그래도 된다고 얘기해주세요) 

저도 처음에 너무 막막하고, 이걸 언제 다 하나 싶어서 묻고 또 물었던 기억이 납니다. 

하지만, 모든 아파트 단지의 시세를 따는 것이 맞습니다. 

만약 이번에 임장보고서를 처음 쓰시는 분이라면

임보를 일단 끝까지 써 보는 경험 자체가 중요하기 때문에, 

정말 부담된다면 이번에는 1~2개동의 시세만 딸 수도 있습니다. 

그렇지만 다음 임보에서는 지역의 모든 아파트 시세를 따는 것을 목표로 하셔야 합니다. 

시세를 따는 일의 목적은 

단순히 시세가 얼마인지 아는 것을 넘어, 

지역 내 아파트의 가격대를 익히고 가격이 싼지 비싼지까지 판단하기 위함입니다. 

하지만 특정 아파트만 선별하여 가격을 보면 전체적인 시세의 감을 익히기가 어렵고 싸다/비싸다를 판단하기도 어렵습니다. 

평형대는 가장 수요가 많은 국민평형인 전용59㎡ (23~26평), 전용84㎡ (32~34평) 위주로 보시면 됩니다.

• 구축 아파트도 시세를 따야하나요?  물론입니다. 구축이어도 가치가 있고 가격이 싸면 얼마든지 투자의 대상이 될 수 있기 때문입니다. 특히, 입지가 좋은 곳의 구축은 재건축에 대한 기대감 때문에 높은 가격과 선호도를 보이는 경우가 있습니다. 따라서, 구축 아파트 가격을 봄으로써 땅의 가치에 대해서도 생각해볼 수 있습니다.  

   

• 같은 평수가 타입별로 나눠져있으면 어떻게 하나요? 타입에 따라 구조가 다르다면 타입별로 각각 시세를 땁니다. 예를 들어 22A타입은 계단식 방3개, 22B타입은 복도식 방2개라면 A타입과 B타입의 선호도 차이가 크므로 타입별로 시세를 땁니다. 하지만, 모양새만 다를 뿐 방 갯수나 구조(복도식/계단식)가 같다면 타입을 나누지 않고 시세를 따도 됩니다. 

   

• 지방은 어떤 단지들을 기준으로 봐야하나요?  지방의 경우 서울/수도권보다 인구가 적고 수요가 약하기 때문에 단지 자체가 더 좋아야 사람들이 선호합니다. 따라서 지방에서는 세대수가 300세대 이상인 단지들의 시세를 체크하시면 됩니다. (서울/수도권은 200세대 이상, 입지가 좋은 곳은 100세대 이상 단지들의 시세를 땁니다)

Q. 지금 나와있는 매매나 전세 물건이 없을 때는 어떻게 시세를 써야 하나요?

네이버부동산, 아실 등에서 

최근 3개월 간의 실거래가를 보고 시세를 적습니다.

거래된 사례가 한 건이라면 그 시세를 적고, 

여러 건 거래가 되었다면 거래된 가격들 중 대략 중간 정도에 해당하는 가격을 넣습니다. 

(수리여부, 동층향에 따라 가격이 튀는 거래가 아닌, 평균적인 시세를 파악하기 위해서예요) 

그럼에도 3개월 내 실거래조차 없었다면 해당 칸을 비워두거나,  KB 시세(일반평균가)를 적습니다.

Q. 매매가를 볼 때 저층, 탑층을 제외 하라고 하셨는데 정확히 몇 층까지인가요? 만약에 층수가 안 써있고 저층/중층/고층 이렇게만 써있는 경우에는 어떻게 하나요?

저층은 3층 이하를 뜻합니다. 

즉, 시세를 딸 때는 4층 이상인 집의 가격을 보시면 됩니다. 

층수가 안 써있는 경우는 참 고민이 되시죠. 

네이버부동산의 경우, 전체 층을 3으로 나누어서 1/3까지를 저층으로 구분합니다. 

그래서 저층이라고 써져 있어도 해당물건이 25층 중 6층일 때도 있습니다. 

이런 걸 알아보려면 해당 물건을 갖고 있는 부동산에 전화를 해서 물어보는 것이 가장 정확합니다.   

Q. 과거 거래 중 유독 비싸게 또는 싸게 거래된 것이 있다면 그 가격을 쓰는 게 맞을까요?

유독 비싸게 혹은 싸게 거래된 물건이 

정말 특수한 거래일 수도 있지만 

거래량이 줄며 가격이 올랐던 고점 시기, 혹은 급한 사정이 있는 물건이 가격 하락기에 싸게 팔린 정상거래 물건일 수도 있습니다. 

모든 매물이 거래되었을 당시의 상황을 알 수 없으므로, 실거래가 찍힌 가격이면 해당 가격을 저점/고점으로 일단 받아들입니다. 

(정말 받아들이기 어려운 가격이라면 해당 단지 부동산에 전화해보세요. 특수한 가격에 거래된 경우, 인근 부동산들에서 물건의 히스토리를 알고 계신 경우가 많습니다)

단,  아실 사이트에서 실거래 가격을 보면 [직거래]라는 글씨가 붙은 경우가 있습니다. 

직거래는 공인중개사를 거치지 않고 거래당사자간에 직접적으로 매매를 한 것입니다. 

해당 직거래 매매건 전후의 실거래가와 수억이상 차이가 난다면 이것은 특수한 거래라고 미루어 짐작할 수 있습니다.  

Q. 시세 따기를 조원분들이랑 팀플처럼 역할분담해서 따고 나중에 합치면 안되나요?

이 시세를 언제 다 따나… 하는 마음에

동료들과 동을 나누어 시세 조사를 하면 어떨까 하는 생각도 드시지요? 

하지만 시세따기는 노동이 아닙니다. 

결국 우리가 시세를 따는 최종 목표는

스스로 시세를 파악해보며 그 지역의 가격을 익히는 것, 

궁극적으로 나 스스로의 힘으로 임보를 작성해 내는 것입니다. 

우리가 꼭 해야하는 일을 만났을 때 우리의 반응과 행동을 어떻게 하느냐에 따라 성장할 수도, 그 자리에 머물 수도 있어요. 그것을 그냥 숙제하듯 쉽게 쉽게 해치울 것인지, 내가 할 수 있는 최선을 다 할 것인지 생각해보세요. 쉽게 쉽게는 결국 내가 일을 대하는 태도가 될 것이고 그다음 더 어려운 과제가 주어졌을 때 쉽게 포기하게 만듭니다. 

시세분석의 벽을 스스로 넘지 못하면 결국 매임도 투자도 쉽지 않을거예요.

Q. 시세 분석할 때 매크로 사용해도 될까요?

매크로를 사용하지 않는 것이 좋습니다. 

실제 저도 매크로를 한 번도 사용해본 적이 없습니다.

시세를 따는 것은 단순히 칸 안에 가격을 입력하는 행위만 의미하는 게 아닙니다. 

시세를 조사하며 직관적으로 매물의 양과 시장 분위기를 느낄 수 있는데 이를 위해서는 매크로를 사용하지 않고 직접 스크롤바를 내려가며 시세조사를 하는 게 좋습니다 

“단지별로 전세물량이 없거나, 있어도 1~2개 이내이네!” 혹은 “전세 광고가 단지별로 많이 올라와있어서 한참 네이버부동산 스크롤바를 내려야 하네” 하는 생각을 하며 시세를 따면 

똑같은 시세따기 작업을 해도 지역의 상황과 분위기를 파악하는 깊이 자체가 달라집니다. 

Q. 2강 자모님 임장보고서 강의를 보니, 제 임장보고서가 너무 비어보여요. 입지분석을 더 보완해야 하지 않을까요?

전국이 앞마당인 자음과모음님의 임장보고서를 보니

내 임보가 갑자기 초라하고 빈약해 보이지요…? 

저의 첫 임장보고서는 6장이었습니다. 그걸 들고 지방투자실전반 조원들 앞에서 발표를 했었어요. 

그 때 동료들의 50장, 100장짜리 임장보고서를 보면서 저도 같은 감정을 느꼈던 기억이 납니다 ^^ 

더 잘 하고 싶은 마음에, 

나도 자모님처럼 해보고 싶은 마음에 갖게 되는 자연스런 생각이에요 ^^ 

하지만 강의는 여러분께서 앞으로 나아가야 할 방향성을 보여드리는 역할을 합니다. (이렇게 해보세요~ 하는 느낌!!)  그래서 여러분들께서 현재 작성하고 계신 ‘나의 임보’와 어느정도 차이가 있을 수 있어요. 

저는 고등학교 학창시절 수학과목을 참 어려워 했는데요, 마음 먹고 공부를 시작해도 1단원 [집합] 부분을 끝내갈 때 쯤이면 내가 공부를 제대로 못 한것 같고, 한 단원이 끝나가도 이걸 잘 모르는 것 같아 1단원을 다시 반복하고, 또 반복하곤 했습니다. 그러다보니 공부 진도는 앞으로 나아가지 않고 1단원 부분만 까맣게 손때가 탔던 기억이 납니다. 

이미 작성한 임장보고서를 다시 수정하는 일은 1단원 집합단원을 무한 반복하는 것과 같습니다. 임장보고서를 꼼꼼하게 잘 쓰는 것도 중요하지만, 처음부터 결론까지의 전체 과정을 끝까지 한 번 밟아보는 것도 정말 중요합니다. 강의를 들으면서 “와 이렇게 썼어야 하는 거구나!” 싶은 부분은 따로 정리해두었다가 다음 임보에 적용해보세요. 

2강은 전국을  앞마당으로 둔 자음과모음님께서 수많은 시행착오를 통해 얻게 된 임장보고서의 핵심을 다루고 있습니다. 내가 자모님만큼 입지분석을 잘 하지 못했다는 자책보다는, 앞으로 이렇게 해봐야겠다는 방향성을 마음에 담아 두시면 좋겠습니다. 

Q) 단지 임장(2차임장)은 왜 가나요?

(분임을 통해) 한 번 다녀온 곳을 또 다시 가야 한다니, 

가뜩이나 강의 듣고 임보 쓰기도 바쁜데 임장은 언제 또 가나…. 하는 생각이 드시나요? ^^ 

하지만 단지 임장이야말로 여러분의 투자와 정말 밀접하게 연결되는 것이기에 절대 소홀히 해서는 안됩니다. 

지역 전체는 숲, 개별 단지는 나무와도 같습니다. 

분위기 임장과 입지분석을 통해 지역 전체(숲)가 어떤 곳인지 보았다면, 그 후엔 개별 단지(나무)를 분석해야 구체적인 투자 물건을 고를 수 있습니다. 임장지 내에서 사람들이 좋아하는 단지는 어떤 특징을 갖고 있는지 내 눈으로 확인하고, 단지 임장을 통해 단지들의 우선순위를 매겨야 내가 가진 종잣돈으로 가장 가치 있는 단지에 투자할 수 있어요.  

Q) 단지 임장을 갔을 때 주의할 부분이 있나요?

1. 엄격하게 외부인의 출입을 금지해서 들어가기 어려운 단지라면 무리하게 들어가지 않아도 됩니다. 해당 단지가 투자 범위 안에 들어올 수 있다면 실제 매수를 검토하는 과정에서 매물 임장을 통해 방문하면 됩니다.  
2. 되도록 단지임장은 2~3명 정도 최소한으로 다니도록 합니다.
3. 사진은 분임때 많이 찍고 단임 때는 되도록 자제합니다. 대신 머리속에 단지 이름, 특징(어린이 많다 / 단지 깨끗 / 캠핑카많다 등등) 키워드 위주로 단지의 모습을 기억하고, 단지를 나오면서 그 내용들을 정리합니다. 단지 정리를 할 때는 카카오톡 나에게 보내기, 노션, 에버노트 등 툴에 구애 받지 않고 자신이 기록하기 편한 방식을 활용하시면 됩니다. 
4. 단지 임장하며 이단지는 뭐가 나쁘다 안좋다 혹은 와.. 여기 너무좋다 등 소리내어 평가하거나 구경오는 사람처럼 행동하지 않습니다. (사람들이 거주하는 곳이기 때문이에요 ^^)

Q. 단지 임장 전 사전 준비는 뭘 해야 하나요? 시세를 따고 가야 하나요?

분위기 임장과 입지분석을 통해 해당 지역, 단지들의 가치를 조사한 이후 단지임장을 가게 됩니다. 

이 때는 시세 조사를 하여 해당 단지의 가격을 알고, 입지분석을 통해 파악한 지역의 가치를 가격과 매칭 해보는 연습이 필요합니다. 

단, 시세를 딴 이후 단지임장을 하더라도

 “이 단지의 가격이 6억이구나” 하고 그냥 외우는 것이 아니라 

“이 단지는 왜 6억일까? 사람들이 이 단지를 좋아하는(안 좋아하는) 이유가 뭘까?”를 생각하며 임장 하는 것이 중요합니다. 

Q. 단지 임장 루트는 어떻게 그리나요?

• 생활권별로 단임 루트를 그리나요?

네, 보통 생활권별로 단임루트를 그리게 되고, 생활권별로 단지임장을 하는 것이 해당 생활권을 이해하는 데 도움이 되긴 하지만 꼭 생활권별로 루트가 끊어져야만 하는 건 아닙니다. 다른 동이지만 인접한 단지들의 경우 단지임장 루트에 포함할 수 있습니다. 

• 단임 루트 짤 때 팁이나 노하우가 있을까요?

단지임장을 통해 단지를 하나하나 보는 동시에, 분위기 임장에서 미처 보지 못한 생활권의 다른 얼굴들을 볼 수 있기도 해요.  (이면도로, 분위기임장에서 보지 못했던 단지 뒤쪽의 모습 등) 그래서 분위기임장 루트때 가보지 못한 길로 단지임장을 가거나, 분임 루트 순서와 반대되는 방향(역방향)으로 단임을 돌고 오시면 생활권의 다양한 모습들을 파악하는 데 도움이 됩니다. 마치 분임에서 다 보지 못한 곳들을 단임루트를 통해 바느질하듯 이어붙여준다고 생각하면 됩니다. 구체적인 단임루트사례는 아래의 칼럼을 참고해주세요.  

[잔쟈니] 단지임장, 이것 못 보고 오면 다시 가야 되쟈니! 

Q. 단지 임장은 진짜 모든 단지를 다 가봐야 하나요?

(80년식도 봐야 하나요? 주상복합도 봐야 하나요? 임대아파트도 봐야 하나요?)

땅의 가치가 우수한 곳의 80년대식 아파트는좋은 입지와 재건축에 대한 기대감 때문에 90년대~00년대식 아파트보다 가격이 더 비쌀 수도 있습니다. 주상복합 역시 지역 내에서 사람들이 좋아하는 곳이라면 직접 가서 보아야 사람들의 선호도를 이해할 수 있습니다. 

위에서 말씀드렸듯, 단지 임장을 퉁해 얻고자 하는 것은 “이 지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지는 어떤 특징을 갖고 있는가”를 내 눈으로 확인하는 것입니다. 따라서 사람들의 선호/비선호 요소를 파악하기 위해서는 모든 단지를 다 가보는 것이 중요합니다. 

단, 임대아파트는 거래(매수)를 할 수 있는 물건이 아니므로 제외합니다.  

Q. 단지 임장에서 뭘 봐야 할지 모르겠어요! 주차장도 다 들어가 보는 게 좋을까요?

단지임장에서 봐야 하는 것은 크게 세 가지 입니다. 

1. 단지의 위치 : 아파트가 자리한 땅은 바꿀 수 없습니다. 단지가 자리한 땅이 어떤 곳인지, 위치가 역이나 상권, 학교에서 가까운지 등을 생각하며 단지를 봅니다.

2. 거주민(사람) : 이 단지에 사는 사람들은 어떤 사람들인지, 소득수준이 높은 사람들인지 아닌지를 생각해봅니다. 주차장을 가보는 것도 단지 거주민들의 소득수준을 미루어 짐작해보는 방법 중 하나입니다. 

3. 단지 관리 상태 : 사람들의 거주만족도가 높고 자부심이 있는 단지는 관리 상태가 우수합니다. 조경, 보도블럭, 놀이터나 벤치 분리수거장 등의 관리상태 등을 통해 사람들이 잠시 살다가 다른 단지로 이사를 나가고 싶어 하는 곳인지, 아이까지 키우며 오랫동안 거주하고 싶어하는 곳인지 생각해 봅니다.   

Q. 단지가 다 비슷비슷해 보여요. 다녀왔는데 기억이 안나요

• 구축은 구축대로, 신축은 신축대로 다 비슷한 것 같은데 어떻게 단지 선호도를 봐야하나요?

아파트의 가치는 결국 땅의 가치에 수렴합니다. 비슷한 연식이어도 역이 더 가까운 곳, 상권이 가까운 곳, 학교를 품고 있는 곳 등 조금씩 위치와 가치가 차이 납니다. 하지만 지역에 따라 각 선호 요소가 미치는 영향력이 다릅니다. 어떤 지역에서는 역세권에 대한 선호도가 압도적인 반면, 다른 지역에서는 역에서 좀 멀더라도 학원가와 학군이 잘 갖춰진 곳에 대한 선호도가 높습니다.  지역 전체의 시세를 리딩 하는 선호도가 무엇일까, 내가 이 지역에 거주하는 사람이라면 어떤 단지에 사는 것이 더 살기 편할까를 생각하며 단지 임장을 해보세요.  

외관이 비슷하게 생긴 구축아파트의 경우, 어떤 요소 때문에 선호도가 나뉘는지 궁금하시다면 아래 글을 참고해보세요! 

[민갱] 구축 아파트 선호도 파악하는 법 

• 연식이 좋으면 이 연식이니까 당연히 좋지~! 하면서 뭘 봐야 할 지 모르겠어요

신축 아파트가 좋긴 하지만, 건물의 위치는 바뀔 수 없습니다. 또한 단지 내 조경과 커뮤니티 센터, 조형물등의 유무 및 관리 상태에 따라 사람들의 선호도가 달라집니다. 땅의 가치와 단지의 관리 상태에 집중하며 단지를 둘러보세요.  

• 세대수가 적은 소규모 단지는 다 좀 별로여 보여요... 소규모 단지에서 봐야하는 포인트가 있을까요?

일반적으로, 소규모단지가 대단지에 비해 선호도가 떨어지는 건 사실입니다. 그럼에도 해당 단지의 입지가 우수하고 , 비록 적은 세대수나마 주변에 다른 단지들과 모여 있어 균질성을 형성한다면 사람들의 수요를 가져올 수 있습니다. 

Q. 단지를 갔다 왔는데 왜 이 가격인지 모르겠어요.

단지 임장을 다녀온 후, 단지 분석을 통해 개별 단지의 입지와 가치를 확인함으로써 단지의 가격을 점차 이해할 수 있게 됩니다. 

오늘의 임장 한 번이 곧바로 내일의 선호도 파악, 시세 감각으로 이어지지 않는다고 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 사실 단지의 가치와 가격을 이해하는 일은 임장 한 번, 시세따기 한 번으로 끝나지 않습니다.^^  지역을 공부하며, 다른 지역들까지 아는 범위를 넓혀가며 점진적으로 체득하게 되니, 잘 모르겠고 아리송한 기분이 들더라도 계속 지역과 시세, 현장을 공부하는 시간을 쌓아가시길 바랍니다. 

Q. 실전준비반에서 처음 임장과 임보에 도전해봤어요! 앞으로 투자공부 루틴을 이어가려면 종강 이후 다음달엔 뭘 해야 할까요?

실전준비반 강의를 계기로 

임장과 임보를 직접 실행에 옮겨보신 점이 정말 멋집니다! 

부동산 투자가 꾸준한 공부와 준비가 필요하다는 걸 알게 되셨다면, 공부가 익숙해질 때까지는 환경 속에서 반복할 수 있는 루틴을 이어가시길 권해드려요. 

사실 임장이 매우 중요하긴 한데, 꾸준히 지속하는 투자자가 되려면 마인드와 경험 등등이 모두 중요하거든요. 

독서로 마인드를 다잡고 

강의를 들으면서 꾸준히 투자공부 루틴을 이어가고

임장을 통해 지역의 가치와 가격을 알고

투자를 통해 자산을 불리는 경험을 쌓는 것이 필요합니다. 

이렇게 [독/강/임/투]를 네 가지를 반복하는 투자자로 발돋움할 수 있는 곳이 열반스쿨 중급반이니 커리큘럼도 살펴보시고 다음달 계획에 참고해보세요 :) 

오늘은 실전준비반 2주차에 

놀이터와 조장방에서 자주 나왔던 질문들을 모아 답변을 드렸습니다.

여러분의 과제와 투자공부에 도움이 되셨길 바랍니다. 

처음 투자공부를 시작했을 때

“와 이런 게 있구나” 하는 놀라움과 

“이걸 다 알아야 한다니, 난 전부 다 하진 못하겠는데” 하는 걱정이 동시에 밀려왔었습니다. 

투자 외에도 직장인으로서, 엄마로서 맡은 역할들이 있다 보니 

강의를 듣는 시간을 내는 것마저 힘겨웠었습니다. 

이번 달은 어찌저찌 한다 쳐도, 

다음 달에는 도저히 못할 것 같은데…. 

하는 암담함도 느꼈었어요.

매일이 어두운 터널 속을 맴도는 것 같았거든요.

하지만 투자 공부하기 좋은 때, 여유가 있는 타이밍이란 결코 오지 않더군요. 

결국 저는 매일의 순간 순간에 집중하기로 마음먹었습니다. 

“다음 달은 어쩌지”하는 걱정 때문에 오늘의 할 일을 미루지 않고

오늘 이 순간 컴퓨터 앞에 앉아서 강의 듣는 선택을 해 나갔어요.

그런 하루 하루가 쌓여가다 보니 어느덧

투자자로서 여섯번째 가을을 맞게 되었습니다. 

이 글을 읽고 계신 실전준비반 수강생분들, 

그리고 투자공부를 시작하고 계신 많은 분들께서 

어렵고 진흙탕같은 하루 속 할 수 있는 일들에 집중하며 시간을 쌓아 가신다면

가을이 한 번, 두 번 지날 때마다 

투자자로서 실력과 안목이 차곡차곡 불어나실 거예요. 

여러분들의 즐겁고 행복한 투자공부를 응원합니다! 

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