열반스쿨 중급반 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서 후기 [열반스쿨 중급반 37기 78조 바쏭]

#노후 준비

어느 책에선가 부는 부 자체를 좇는 게 아니라 목적지로 가는 여정에서 자연스럽게 따라오는 것이라고 본 것 같다. 너나위님은 투자를 시작하게 된 계기가 노후준비이고, 부는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이라고 이야기한다. 부자가 되기 위해 부동산 투자를 시작한다고 생각하면 사실 동기부여가 크지 않다. 부자가 되고 싶은 마음은 있지만 부자가 꼭 되어야만 하는 건 아니기 때문이다. 하지만 노후준비는 필수다. 노후를 대비하기 위해 투자를 시작하는 거라면 그건 훨씬 더 동기부여가 되는 느낌이다.

첫 번째 매수의 경험(의왕 아파트)에서 매수 시 주의할 점이 기억에 남았다. 첫 번째는 가격 협상은 계약서 쓰기 전에 마쳐야 한다는 것이다. 계약서를 쓸 때 가격 협상을 하려다가 매도자와 사이가 틀어진다면 매도자가 거주 중인 집에 전세 임대를 위해 집을 보여줘야 할 때 비협조적일 수도 있다는 점 등 불리한 점이 생길 수 있다는 것, 눈 앞의 이익보다 더 멀리 내다볼 수 있어야 함을 일깨워주셨다. 머리로는 알면서도 막상 닥치면 내 눈 앞의 이익에 더 집중하게 된다. 한 발짝 물러나서 바라볼 줄 알아야 하는데 그게 그 당시 상황에서는 쉽지 않은 것 같다. 두 번째는 부동산 중개인과의 관계가 중요하다는 것이다. 초보 투자자일수록 주변의 도움이 중요하기 때문에 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되어야 한다는 것이다. 투자에서 동료가 더 중요하게 느껴지게 하는 부분이었다.

투자한 물건들을 소개하면서 투자할 때 중요하게 봐야할 것도 함께 알려주신다. 기억에 남는 것들을 정리해보자면 첫째, 입지이다. 건물보다 입지가 더 중요하며 아파트의 가치는 입지로 결정된다. 둘째, 저평가이다. 최우선 투자 원칙이며, 저평가는 가치 대비 가격이 싸다는 뜻으로 가치와 가격을 볼 줄 알아야 한다. 가격은 요즘 어플이나 네이버부동산에 나온 정보로 알 수 있으므로 아파트의 '가치'를 알아보는 안목을 길러야 한다. 이를 위해서는 비교대상을 늘리는 것, 즉 앞마당을 늘리는 것이 필요하다. 책에서는 간단하게 쓰여 있지만 앞마당을 늘린다는 것이 참 어려운 일이기도 하다. 셋째, 수익률이다. 그러나 전세가와 매매가 차이가 적어서 투자금이 적다는 이유만으로 투자를 결정하지 말고 싸게 사는 것에 더 중점을 두어야 한다. 넷째, 리스크이다. 입주물량 등의 리스크가 될 수 있는 부분을 파악하는 것뿐만 아니라 역전세, 임차인 못 구할 때 등 리스크 상황에 대한 대응책 역시 마련해두고 있어야 한다.

3장을 읽으면서 너나위님께서 각각의 아파트 투자를 진행하는 동안 계약과 협상의 흐름, 힘들었던 점, 깨달은 것들을 이해하기 쉽게 써주셔서 잘 와닿았다. 예를 들어, 매도자에게 이사 시점을 물어봄으로써 실제 이사 날짜, 매도하고자 하는 마음의 정도, 매도자의 성격 등을 유추할 수 있는 부분이 있다. 상대가 원하는 것을 파악하기, 내가 내어줄 수 있는 것 파악하기 등의 협상의 기술 역시 상세하게 알 수 있었고, 이는 실제 매매, 투자를 할 때 유용하고 중요한 부분이라 생각한다. 월부 강의에서는 투자에서 '저환수원리'를 강조하는데 과거 너나위님께서 투자에서 중요하게 생각하고 계셨던 부분들도 알게 되었다. 그때도, 지금도 저평가는 중요한 요소이다.

5장에서도 실제 투자를 진행할 때의 과정을 상세하게 설명하고 있다. 임장 지역을 선정하고자 할 때 조사할 내용(전세가율, 갭, 입주물량, 미분양), 임장 지역 선정 후 그 지역에 대한 조사내용(직장, 교통, 학군 환경)을 차례대로 알려주신다. 얼마 전 본 구해줘월부 시크릿 영상에서 임장 전에 사전조사를 하는 게 좋은지, 선입견 방지를 위해 안 하는 게 좋은지에 대한 질문이 있었는데 책에서는 사전조사를 모두 마치고 임장을 시작하라고 한다. 선입견이 생겼다면 실제는 내 선입견과 어떻게 다른지 비교해볼 수도 있는 것이다. 사실 부동산 투자에서 가장 어렵게 느껴지는 부분이 부동산 임장이다. 내마반 기초에서도 부동산 임장에서 질문할 내용, 태도 등을 자세히 알려주셨지만 책에서도 상세하게 설명하고 있어서 나중에 꼭 다시 읽어봐야 할 부분으로 표시해두었다.

앞으로도 마음 속에 새기고 있어야 할 부분은 조급함 버리기이다. 너나위님과 마찬가지로 내가 부동산 투자를 생각하게 된 주된 목표는 결국 나와 내 가족의 행복이다. 투자에 대한 열정, 조급함으로 인해 가족과의 관계가 소원해지는 것은 안될 일이다. 지난 주 원씽 책과 강의에서 알게 된 내용처럼 균형잡기, 그 강을 건너지 마오 영역까지는 가지 않도록 해야겠다. 5장의 투자과정, 6장의 돈에 대한 인식 부분은 나중에 다시 한 번 읽어보면 좋을 것 같다.