지방투자 기초반 3강 수강 후기[지방투자 기초반 19기 89조 고양이버스T]

해당 지역 파악하는 이유

가. 지방도시의 선호요인 구분 명확함(지방공부 대표지역)

나. 가격 상승폭 최대 지역

다. 5천 미만 소액투자 가능지역: 해당지역 매매가(하락or보합), 전세가(상승)→최고 전세율 도달 직전 현상황

해당 지역 입지

가. 위상: 지적편집도 및 위성지도 활용 확장 가능 구조 파악

나. 인구

1) 지역 인구: 인구의 수치보다 거주 이유 다수 이유 파악이 더 중요

2) 구별 인구 연령 파악: 구별 특징 파악, 30~50대 주택 구매력 연령 파악

3) 인구 수에 따른 특징 비교: 선호 이유 파악 및 연결

4) 인구 이동 많은 곳 확인: 해당 지역과 이동 많은 곳 추후 공급 물량 함께 확인

다. 생활권 특징 정리: 직장, 환경 사진

라. 입지 분석-직장

1) 광역시 내 직장 위상 확인

가) 광역시별 직장 종사자 수(양적 비교): 종사자 수(최저), 3년간 종사자 수 증가량(최저)

나) 광역시별 대기업 수(질적 비교): 대기업 비율 광역시 중 상위권, 1000인 이상 대기업 비율 1위

다) 해당 지역 결론: 인구 유출 적은 최고 광역시

2) 전국산업단지 현황 분석(한국산업단지공단)

가) 해당 지역 총 생산액 파악

나) 해당 지역 GRDP(지역내 총생산) 전국 압도적 1위

다) 산단 및 주요대기업 밀집 아닌 분포 형태로 배치

3) 해당 지역 결론

가) 자체 돈 많음→상권, 편의시설 증가→삶의 질 향상→인구 유출 방지→학군까지 영향

나) 직주근접 우수 지역: 남, 중구

마. 입지 분석-학군

1) 해당 지역 학업 성취도율 전국 최우수←GRDP 높으므로 자녀 학업에 대한 관심 및 지역 내 기반 환경 우수

2) 학군지 판단 기준: 구역 내 수요 가능을 넘어 해당 지역 전체 내 수요 유입 가능 학군(학성율 90%)

3) 학원가 판단 기준: 단순 학원 양적 평가 아닌 학업 방해 요소 차단 파악

4) 학군지에서도 최고 선호 초중학교 배정 단지 운선순위 선택

5) 편견없이 수요 관점으로만 파악해야 하는 증거: 읍면지역 농어촌전형으로 인한 수요 확인

6) 해당 지역 결론: 남구, 읍면지역(티역 내 타 구역 외부수요 유입 가능)

바. 입지 분석-환경

1) 구역별 상권 분위기 파악

2) 대형마트 주변 거주지 상권 형성→거주지 결정권자 거주지 상권 우수 지역 희망

3) 환경 입지 조건 인한 외부 수요 유입 가능 지역 파악

사. 입지 분석-학군vs직주근접vs신축택지: 학군>신도시환경>연식(직주근접 중요성 낮음)

아. 입지 분석-교통: 해당 지역 주요 일자리와 학원가 접근성 우수 지역 중 아파트 밀집, 연식 우수 가격 파악 필요

자. 입지 분석-공급

1) 공급 물량과 전세가 상관 관계

가) 해당 지역 공급량과 전세가격 움직임 정비례 관계(정직함)

나) 인근 타 광역시 공급 물량 영향 낮음

2) 아파트 전세가격지수(한국부동산원)

가) 전세가격의 경우 가수요, 심리가 포함되지 않음(현재가격 기준)=물가 상승 기준과 유사(평균회귀)

나) 전세가격의 평균회귀 명확하기에 현재 타이밍에 대한 데이터 분석 신뢰도 높음

다) 예시: 3.5/3.0(세 끼고, 호가 전세2.5) 이미 전세가 물가 상승 역행 중이기에 역전세 가능성 낮음 판단 가능

3) 미분양 감소: 신축 구매 증가, 준신축 매매가 하락->전세가 상승 의미

4) 전세 평당가 흐름 파악: 연도별 평당가 흐름 등차수열처럼 일정값만큼 상승, 하락 확인

가) 남구: 평당가 10만원/개월->30평 300만원/개월

나) 공급 물량 적고 해당 지역의 공급과 가격의 정비례한 상관관계를 통해 전세가 상승 파악 가능

5) 해당 지역 결론

가) 해당 지역 전세가격: 타 지역보다 지역 자체 공급에 영향 많이 받음

나) 전세 상승 압력: 싼 전세가 공급 X

다) 전세 하방 압력: 26년 중후반 남구 1000세대

라) 보수적 투자 시 2년 후 전세 상승분 회수하지 않을 것 인식 접근

해당 지역 가격&투자

가. 광역시 랜드마크 아파트 가격 비교

1) 목적: 해당 지역 파악 위한 샘플링

2) 결과: 광역시 랜드마크 대부분 하락, 저평가 시장

나. 광역시별 전세가율 비교 분석 결과: 타 광역시 비해 해당 지역 상급지 소액 투자 가능 시기

다. 가격 비교 결과

1) 지역의 가치와 무관하게 가격 형성(좋은 곳보다 덜 좋은 곳 가격 상승폭 더 큼)

2) 가치 순위별 단지 내려오면서 투자 접근: 남구1st단지84→남구2nd단지84→남구59→중구84

라. 생활권별 주요단지 시세

1) 목적: 생활권 선호도 기준 가치 평가 및 가격 적정도 비교

2) 지금보다 앞으로 기회를 주는 단지 가치 우수<-좋은 단지일수록 기회를 주는 시기가 짧기 때문에

3) 중구 주요 단지 시세

가) Y동 혁신도시 10년식: 주변 빌라 선호도 낮음-남구 08년식 4.5 비교 시 비쌈

나) B동 17년식: 택지가 아닌 나홀로 단지 선호도 낮음

다) Y동 04년식: 중구 최우수 택지 선호도 높음↔북구 19년식 유사(북구 싸고 중구 비쌈)

라) N동 07년식: 07년식 소규모 택지 및 아파트 밀집 지역, 선호도 중간

마) U동 94년식: 구축, 치명적 입지 조건 무, 우선 순위 제외

바) 확인 후 전용59 가격 파악(84 매입 조건 불충족으로 인해 59 가치 높은 단지 파악)

마. 해당 지역 투자 정리

1) 지방 학군지 아닌 경우 위치 조건보다 신도시 환경 가치 더 우수

2) 투자 순위: (학군지+신축)->(신도시 택지+신축)->신축->1등 학군지

바. 투자 전제 조건 파악

1) 해당 단지의 선호도 정도 파악(연식, 입지, 브랜드, 위치)

2) 해당 단지 저평가 정도

3) 단지 비교평가(최고의 선택인지 여부 비교)

사. 광역시 투자 방법

1) 비교지역 만들기: 지역 내 2개(입지상, 하), 인구 30만 이상 도시 2개 이상

2) 비교단지 만들기: 입지, 연식, 가격별 비교 단지 10개 이상(수치 등급으로 분류 2016년식~, 2010~2015년식)

3) 리스크 파악: 잔금 가능 여부

투자로 연결되는 시세트래킹 흐름

가. 생활권, 연식별 랜드마크 아파트 추출→시세트래킹 1P장표 기입(아실 최고가)

나. 랜드마크 단순 매매가(84) 트래킹: 층수 제외 및 세부 파악 아님 개괄적 트래킹

다. 저평가 생활권, 단지 매매가, 전세가 전수조사(3층이하/탑층제외, 59/84포함)

라. 투자기준 내 가치 우수단지 파악

마. 가격 저평가 검증(아실 비교)