열반스쿨 중급반 <월급쟁이 부자로 은퇴하라> 독서후기 [열중 37기 책 안8고 독서습관 0원히 만들조 프리도도]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024. 5. 23.~25.

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장. 투자 이유

1.인플레이션

우리나라 경제체제는 자본주의이고, 자본주의의 핵심은 은행이다. 은행은 예대마진을 통해 수익을 내는데 이것이 통화량 증가를 불러온다. 통화량 증가는 돈의 가치 하락과 물가 상승(집값 상승)을 일으키고 이것이 인플레이션이다. 같은 돈으로 할 수 있는 것이 점점 줄어드는 것이다.

2.소득분배 불균형

가계는 소득을 덜 가져가는 반면, 기업과 정부는 소득을 더 가져가서 노동소득의 증가속도가 점점 느려진다. 하지만 불합리하다고 바꾸고 싶어도 그건 개인이 할 수 있는 일이 아니다.

그래서 회사 밖으로 눈을 돌려보니 사업과 투자라는 두 가지 방법이 있었다. 그중 사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 했다. 남은 건 투자인데 불가능할 건 없겠다 싶었다. 세상에는 생각보다 많은 ‘월급쟁이 부자’가 있고, 그들이 직장생활을 하면서도 그만한 부를 일굴 수 있었던 건 투자를 겸했기 때문이란 걸 알게 되어서다.

3.고령화와 노후파산

우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라.

4.직장생활 N년차, 당신의 현 주소

가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 나의 경제상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것은 바로 목표를 명확하게 하는 것이다.

나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 노후준비를 달성한 후 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶에 도전하는 것으로 나누어 생각할 것을 제안한다.

2장. 투자 방향

1.직장인의 투자 전략

돈을 버는 두 가지 방식은 시간의 직접 투입 여부로 구분된다. 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.

돈을 쓰는 두 가지 방식은 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지로 구분한다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

2.돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간 ↔ 근로소득 교환)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약)

3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화)

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자)

5단계 : 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련)

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보)

3.내가 부동산을 택한 이유

부동산은 직접 투자가 가능하며, 무이자 레버리지를 통해 소액투자가 가능하고 높은 기대수익을 낼 수 있기 때문이다.

3장. 투자 교훈

1. 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
2. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.
3. 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
4. 부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력.
5. 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.
6. 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
7. 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
8. 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라. 다만, 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
9. 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
10. 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
11. 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.
12. 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
13. 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

4장. 투자 개념

1.종잣돈 마련법: 지출관리, 자본 재배치

2.시세차익형 투자: 직장인에게 좋은 가장 좋은 투자 방식, 월세 투자(현금 흐름) < 전세 투자(자산 형성)

3.절대로 돈을 잃지 않는 투자법

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?

둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

4.인생을 바꾸는 투자법

❶ 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

❷ 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

❸ 보유 자산의 크기를 키워나간다.

❹ 매입한 부동산을 장기 보유한다.

❺ 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다

5.시스템 투자법

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

6.리스크 관리법

❶ 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

❷ 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

❸ 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

❹ 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.

5장. 투자 방법

1.투자 기준

첫째, 저평가된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

넷째, 입지가 우수하고 지역적 위상도 더 나은 물건인가?

2.투자 순서

1) 임장 지역 선정

(1)기준: 전세가율, 가격(매매/전세), 투자금, 입주물량, 미분양

(2)순서

0단계: 현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(당신이 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는다.

1단계: ‘부동산지인’에서 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.

2단계: ‘네이버 부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다.

3단계: ‘부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가’에서 향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역을 찾는다.

4단계: ‘부동산지인’에서 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소하는 지역을 찾는다.

2) 사전 조사(지역개요+입지분석)

(1)목적: 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함

(2)목표: 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것(<why? 방문하지 않고 인터넷을 통해서 모든 것을 파악할 수는 없기 때문에)

(3)방법: 입지(직장, 교통, 학군, 환경), 가격(매매/전세가)

-지역개요: 지도(위치, 기능, 시설), 인구(연령분포), 나무위키(지역정보)

-입지분석

직장: 양적(근로자수와 급여수준), 질적(일자리의 업종 분포) 확인

교통: 수도권(강남 접근성), 지방(영향력 적음)

환경: 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)과 자연환경(공원, 산, 강, 천)

학군: 특목고 진학률 높고 학업성취도 결과가 우수한 학교 or 그 동네에서 선호하는 학교로 배정, 초품아

-시세분석: 임장지역 내의 모든 아파트 가격 조사 후 지도에서 위치 확인, 투자 가능단지 부동산중개소 전화

3) 현장 조사(임장)

(1)목적: 사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로 잡아, 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함

(2)목표/방법

-분위기 임장: 동네의 분위기를 느끼고 길을 외운다.

-단지 임장: 동간 거리, 관리 상태, 주차 상황 등을 확인하고 단지별 선호도를 익힌다.

-매물 임장: 부동산 전화해서 예약하고 방문해서 입지/가격에 대해 질문하고 매물을 보러가면서 집의 상황을 물어본다. 집에 도착해서는 공손하게 인사하고 내가 정한 순서대로 집을 보며 확인할 것은 중개인을 통해 물어본다. 나오기 전에 거주자에게 이사 날짜를 직접 물어보며 간단히 대화하라. 중개소로 돌아와서 매물 정보를 정리하고 본 것 중 1등을 뽑은 뒤 그 매물의 등기부등본을 떼본다. 오늘 하루 본 것 중 가장 좋은 것을 뽑는다.

4) 실전 투자

(1)관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문하여 최고의 물건을 찾는다.

(2)그 다음 매도자와 가격 협상을 한다. 하지만 가격 협상에서 가장 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기이므로 매수자 우위 시장에 매수한다. 협상 시 중요한 것은 상대방이 무엇을 원하는지 알고 내가 해줄 수 있는 것이 있는지 확인한 후 그 대신 무엇을 요구할 수 있을지 정리해 중개인에게 전달한다.

(3)협상을 마치고 매수를 하고 나면 임대계약을 해야한다.

<임대에 영향을 미치는 요소>

-가격: 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는다.

-집의 상태: 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다.

-입주 가능 시기: 언제든 입주 가능하다면 손님들에게 더 많이 노출될 확률이 높다.

-사람: 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 중요하다.

6장. 마음 가짐

1.인식과 실행: 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

2.한 번의 성공보다 중요한 것들

-조급함 버리기

-순서를 따르고 반복할 것

<투자 공부의 순서>

❶ 경제와 투자 관련 서적 읽기

❷ 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

❸ 실제로 투자 실행하기

❹ 1~3번까지를 반복하기

3.인맥: 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 이런 사람들과 함께하기 위해서는 내가 먼저 좋은 사람이 되어 나의 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다. 나는 투자 초보라 나눌 수 있는 게 없다면 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표현하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다.

4.갈등에 대처하는 자세

<투자자의 우선순위>

-1순위(가정과 투자): 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계다. 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자.

-2순위(회사): 회사에서의 욕심을 내려놓는다. 주어진 시간에 충실하고 주어진 일은 잘 해낸다. 대신 퇴근 이후와 주말에는 내일을 한다. 대신 직장 동료와의 관계는 잘 다져둔다. 동료들과 좋은 관계를 유지하는 방법은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이다.

-3순위(친구, 지인 등)

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 투자가 필요한 이유, 방향을 알고 방법까지 배웠다면 제발 실행하라!
2. 빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라. 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께하려면 작은 메시지로나마 관심을 표현하고 나의 경험을 주변에 나누어라.
3. 책임감 있는 모습으로 투자에 성실하되, 가족과 함께하는 시간을 가져라. 회사에서 욕심을 내려놓고 주어진 시간, 일에 충실하고 동료들과 좋은 관계를 유지하라.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 월부 커뮤니티에서 매일 동료들에게 댓글 1개씩 달기!
2. 평일 하루는 가족과 함께 저녁 식사, 주말 하루는 팸데이로 시간을 짠다.
3. 1주에 1권은 꼭 책을 읽고 후기를 쓴다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(309p) 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.