안녕하세요 월부씨앗 꼰미고입니다.

3주차 과제는 단지를 방문해서 '실제로 살게되면 어떨지' 느낀 점 정리하기,

그리고 실제로 매물을 보고 가격을 정리하는 것까지!

제가 이번 내집마련 중급반을 수강하면서 가장 메인으로 생각했던 과제입니다.

수강 시작부터 지금까지 부산 실거주 vs 서울 거주보유분리를 고민하고 있는데

이번에 매수타겟단지들을 직접 가보고 또 매물을 보면서

그 고민을 정리하고 방향성을 잡고자 했습니다.

3강에서 자모님께서 명쾌하게 정리를 해주셔서

어떤 방향이든 가치있는 곳이라는 것을 알았다면

매수 후의 상황까지 종합적으로 고려해보고 행동으로 옮기면 되겠다는 생각이 들었고

그렇게 할 수 있겠다는 자신도 생긴 것 같습니다.

위의 단지들은 2주차에서 뽑았던 거주보유분리 후보단지인데, 이 세 단지뿐만 아니라

부산의 실거주 후보단지까지 모두 방문해보고 각 단지들을 비교해서

실제로 저의 의사결정에 도움이 되는 과제를 하고자 했습니다.

Part 0. 매수타겟단지 TOP10선정

거주보유분리 대상단지: 휘경SK뷰, 이문래미안2차, 서울대입구아이원, 연희파크푸르지오

실거주 대상단지: 명륜아이파크1단지, 거제센트럴자이, 연제롯데캐슬데시앙, 연산롯데캐슬골드포레,

센텀비스타동원1차, 센텀비스타동원2차

-거주보유 분리 대상단지의 경우, 자모님의 강의에서 후보단지는 최대한 많이 가져가는 것이 좋다고 하여서 최종 3개 단지 이외에도 나름대로 괜찮다 생각했었던 연희파크푸르지오를 추가하였습니다. 실거주 대상단지는 제가 감당 가능한 수준에서 상위 급지, 상위 생활권에 있는 신축 단지들을 위주로 선정하였습니다.

Part 1. 단지 방문 및 느낀점

거주보유분리 대상단지:

동대문구 휘경SK뷰 (우선순위 1위)

외대앞역에서 상당히 가깝다. 휘경다이디센시아와 이문아이파크자이가 들어오면 주변환경 균질성이 개선되어서 더욱 좋아질 것으로 예상되지만 지금은 단지 정문 앞쪽이 어수선한 느낌이다. 단지 안은 쾌적하고 좋았다. 역시 신축... 휘봉초등학교까지 걸어보았는데 조금 빠른 걸음으로 13분정도 걸렸다. 아이들이 가기에는 멀어보이고 큰 길도 건너야해서 아쉬웠다.

관악구 서울대입구아이원 (우선순위2위)

현재 외벽을 새로 칠하는 중. 소규모 단지이지만 깔끔하고 관리가 잘된 느낌을 받았다. 관악초와 봉천역까지 생각보다 가까웠다. 역에서 걸어오는 길에 살짝 경사가 있지만 개인적으로는 불편함을 느끼지 못했다. 봉천역 1번출구까지 천천히 8분 정도 걸렸다. 주변에 빌라가 많고 어르신들이 꽤 많이 보였으나 바로옆 e편한세상서울대입구 신축 아파트가 있어서인지 균질성을 보완해주고 학생들이나 젊은 사람들도 많이 보였다.

동대문구 이문래미안2차

짱짱한 구축 느낌. 동간격 보통정도에 관리가 잘되어서 깔끔하다고 생각했다. 2004년식이라는 점에 조금 놀랐다. 청량초까지 큰길을 건너긴 하지만 10분정도로 등교 가능할 것 같았다. 다만 주변이 전부 빌라에 주택이라 균질성이 떨어져서 아쉬웠다.

서대문구 연희파크푸르지오

단지가 너무 작고 주변 균질성이 떨어져서 사실 조금 실망하긴 했으나 신축이라 깔끔했다. 평일 4시정도에 방문 했을 때 어린 아이들과 엄마들이 놀이터에 나와서 놀고 있었고 어린 아이들 자전거가 많이 주차되어있는 것으로 보아 가족들이 꽤 사는 것 같았다. 홍제천과 매우 가까워서 산책하기에 좋아보였다. 동배치가 일자로 잘 되어있어 일조가 좋아보였다. 연희초까지는 큰 길따라 쭉 가면되지만 솔직히 너무 멀었다...

느낌만으로 정해 본 단지방문 후 순위:

연희파크푸르지오=휘경SK뷰>서울대입구아이원>이문래미안2차

실거주 대상단지:

명륜아이파크1단지

초등생부터 중고등학생들까지 가족단위가 많이 보였다. 동래역보다는 명륜역까지가 더 가까웠고 동마다 다르겠지만 10분 이내로 충분히 접근 가능했다. 동래역 상권이 가까워서 편리해보였다. 동간 거리는 보통 정도로 그렇게 넓진 않았다. 조경이 나름 괜찮았다. 101~104동은 단차가 있어서 엘리베이터로 이동하거나 지하주차장을 통해서 이동해야하는 곳이라서 덜 선호할 것 같았다. 주변에 단지들이 모여있어서 균질성이 좋았다.

거제센트럴자이

여기도 학생들이 많이 보였다. 어르신들도 꽤 보였다. 앞에 동해선이 있어서 소음이 있었다. 동간격은 넓고 쾌적한 편이며 신축이라 관리가 잘되어 있었다. 법원 근처라 그런지 평일에는 직장인들이 많이 보였는데 주말에는 유동인구가 거의 없다. 법원 쪽 먹자골목 이외에는 상권이 없어서 동떨어진 느낌을 받았다.

연제롯데캐슬데시앙

층고는 높지만 동간격이 넓어서 쾌적한 느낌을 받았다. 예전에 가보았던 연산동 더샵파크시티 느낌이 드는 동간격. 바로 앞에 연산초가 있다는 점이 좋았으나 주변이 주택가라 균질성이 떨어진다. 단지 안은 깔끔하고 관리 잘 되어 있고 조경도 좋은 편. 조용한 단지이나 주변 상권은 부실하다. 연산역은 조금 멀고 후문에서 8분 정도 걸어가면 시철역 8번 출구에 도착할 수 있다.

연산롯데캐슬골드포레

정문 문주부터 압도된다. 신축의 웅장함을 갖춘 곳. 조경에도 굉장히 힘을 많이 썼는지 조경도 굉장히 잘되어있다. 아이들, 유모차가 상당히 많이 보인다. 젊은 부부들이 대부분인 것 같다. 106동 옆에 엘리베이터를 타고 양동초 가는 길을 갈 수 있어서 인상적이었다. 단지 앞에는 이마트도 있고 주변에 신축들이 많아 균질성이 좋다. 지하철역에서 멀다는 점이 아쉽다.

센텀비스타동원1차, 센텀비스타동원2차

1차와 2차 모두 민락역 초역세권이다. 주변에 단지들이 있어서 그런지 근린 상권이 소규모로 갖추어져 있다. 수영교 넘어가면 센텀시티 백화점들이 바로 있어서 가깝고 편리할 것 같았다. 2차는 단차를 높게 지어 두어서인지 1차보다 높은 곳에 있는 느낌이 들었다. 2차에 비해 1차는 동간격이 넓고 단지 내 도보가 넓어서 쾌적한 느낌이 들었다. 두 곳 모두 초등학교 이하 아이들이 많이 보였고 젊은 사람들이 대부분이었다. 민안초등학교까지 가는 길이 주택가라는 점은 좀 아쉬웠다.

느낌만으로 정해 본 단지방문 후 순위:

명륜아이파크=연산롯데캐슬골드포레>센텀비스타동원1차, 2차>연제롯데캐슬데시앙>거제센트럴자이

Part 2. 매물 임장

두구두구~ 매물임장!

일정상 동대문구 매물임장은 6월1일 토요일에 하기로 예약하여

아쉽지만 이번 과제에는 매물임장한 내용을 포함하지 못했습니다.

대신 관악구 대상단지인 서울대입구아이원을 임장하면서 e편한세상서울대입구를 추가로 임장하였고

실거주 대상단지들은 모두 매물을 보아 함께 정리해보았습니다.

거주보유분리 대상단지:

관악구 서울대입구아이원 + e편한세상서울대입구

서울대입구아이원은 생각보다 관리가 잘되어있다는 느낌을 받았다. 단지는 1단지와 2단지로 나뉘어져있고 커뮤니티유무, 단지 세대수 등의 이유로 1단지가 선호도가 더 높다는 사실을 알게 되었다.

이번에 추가로 임장했던 e편한세상서울대입구의 매물을 보면서 정말 놀라운 사실을 알게 되었는데,

분명 시세를 딸 때에는 나의 종잣돈+알파 범위를 넘어서서 제외한 단지인데

실제 협상가능한 가격으로 보면 저층(1~3층)의 경우

충분히 나의 종잣돈 내에서 거주보유분리 매수가 가능했고

일반 층의 경우 전세가격이 올라오고 있어서

내가 시세 조사한 매전갭보다 적게는 약 3~4천가량,

많게는 5천만원 정도 적은 돈으로 매수가 가능하다는 점이었다.

[시세조사 당시의 이편한세상서울대입구 단지의 매전갭은 25평이 3.6~3.6억, 33평이 4억이었다.]

1강에서 너나위님께서 강조했던 '+1억으로 넓혀서 봐야한다'가

왜 그래야하는지 알게되는 순간이었다.

서대문구 연희파크푸르지오

연희파크푸르지오는 시세 조사할 때까지만 해도 3억의 갭으로 매수가 가능했는데

그 사이에 전세가 약 2~3천 상승하여 거래되었고 현재 오가는 +5천이 되어 나와있었다.

반면 매매호가는 그대로이고 실제 임장을 갔을 때

적게는 2천부터 많게는 4천 정도 협상이 가능한 상태였다.

실거주 대상단지:

(실거주 매수를 목표로 하기 때문에 전세가는 참고로만 알아보았고 매매가 위주로만 기재하였습니다)

명륜아이파크1단지

남향 가격이 너무 높았는데 싼 남향 매물은 뷰가 좋지 않은 매물이었다.

차라리 위치가 좋고 뷰가 트인 동향 매물이 더 좋아보였다.

실거주자 위주로 급매가 많이 빠지고 현재는 매매거래가 소강상태로 보인다.

연산롯데캐슬골드포레

4년차가 도래하는 단지라 나오는 물건이 많아서 인지 거래가 꽤 활발한 단지였는데,

로열동 로열층을 제외하고는 적게는 2천정도 협상 후 거래가 되고 있었다.

특히 4년차가 되는 8월 말에 세입자가 나가는 곳이 많은데 역전세가 5천 이상인 상태라

일부 매물들은 조정이 많이 될 것 같았다.

센텀비스타동원1차, 센텀비스타동원2차

분명 선호도 있는 단지인데 자꾸 낮은 가격에 거래가 되다 보니

실거래 이상의 가격에서는 거래가 되지 않는 모양이었다.

대부분 해운대쪽으로 이사를 희망하는 집주인이 많았고 공실도 꽤 있었다.

연제롯데캐슬데시앙

매물이 꽤 쌓여있는 상태이며 역시 실거주자 위주로 거래가 있는 상태였다.

저층은 일반층보다 거의 8천 넘게 싼데도 거래가 되지 않고 있었다.

협상이 잘 되지 않는 물건들은 1년 넘게 나와있어서 계속 가격이 다운되어

처음 나온 호가 대비 7천 이상 호가가 낮아진 것도 있었다.

가격이 싸야지만 거래되는 시장이라는 것을 알게 된 단지였다.

거제센트럴자이

급한 곳보다는 오히려 공실을 만들고 매매와 전세를 동시에 내놓는 경우가 많았다.

특히 집주인들은 어느 정도 이상 협상을 해주고 싶지 않아하는데

적정 가격이라 생각하면 매수자가 붙는 단지였다. 학군지라서 그런 것 같았다.

Part 3. 소감 및 결론

이번에 가장 크게 느낀 점은 바로,

과제를 과제로 대할 때와 실제로 내가 행동하는 것의 발판으로 삼고자 할 때

저의 마음가짐 그리고 행동할 때의 태도가 많이 달라진다는 것이었습니다.

앞으로 어떤 과제를 하든 나의 장기적 목표에 어떤 영향을 줄 수 있을지를 생각하며

진심으로 대해야겠다고 깨닫게 되었습니다.

그리고 매물임장을 하면서 느낀 것은

시세조사했던 단지들을 조금 더 넓혀서 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

부동산사장님과 이야기하고 매물을 임장해 보면서

네이버 호가를 믿으면 안된다는 이야기를 몸소 느끼게 되었기 때문입니다.

플러스로, 종부세 때문인지 5월 말까지 처분하고자 하는 매물들을 꽤 많이 보았는데

이런 사정이 있는 물건들은 제가 생각했던 것보다 훨씬 협상이 많이 되는 상황이었습니다.

매수를 노린다면 세금, 역전세 등으로 인해 던지는 매물을 잘 찾아보아도 좋을 것 같다고 생각했습니다.

이렇게 단지를 보고 매물임장까지해보면서

1. 부산을 조금 더 넓혀서 볼 것
2. 서울 나머지 구와 함께 볼 것

이 두 가지 행동이 필요하다는 생각이 들었습니다.

부산에서는 몇 개 주요 단지들을 6월 내로 매물을 보고,

서울은 나머지 구들 시세정리를 8월까지 모두 마칠 계획입니다.

내집마련 기초반과 내집마련 중급반을 통해

제가 한번도 생각해보지 않았던 내집마련에 한발짝 다가가고 있는 것 같습니다.

이번에 좋은 기회로 투자코칭을 받게 되었습니다.

다음달 제 목표는 내집마련 중급반에서 배운 내용과 투자코칭 결과를 바탕으로

6월까지 매물임장을 하고 6월30일 이전에 매물코칭을 넣는 것입니다.

물론 거기에서 끝나지 않고

3강에서 자음과모음님께서 강조하셨던

'현재 내상황에 맞는 내집마련'을 위해 매수까지 행동할 계획입니다.

곧 내집마련 후기로 찾아오겠습니다. ^^

화이팅!!!