투자코칭 7일 후 전고점 대비 -30% 급매를 잡다 [꼰미고]

안녕하세요 월부씨앗 꼰미고 입니다.

저는 지난 5월25일 메로나 튜터님께 투자코칭을 받았습니다.

실거주vs투자에 대한 고민종결

(메로나 튜터님 투자코칭 후기)(feat.투자코칭 꿀팁 대방출!!)

그리고 코칭 후 단 일주일 만에 

급매를 발견하게 됩니다. (!!)

전 투자코칭을 받을 때 타겟으로 하는 가격대를 정한 다음

그 중 단지를 추려서 어느정도 매물을 본 상태였습니다. 

그래서 투자코칭에서는 방향성을 확실히 정하고

바로 그 다음 주에 평일과 주말을 이용하여 

주요 타겟 단지들을 중심으로 추가 매임을 진행했는데요. 

정말 매수할 마음을 먹고 매임을 하니 

매물에 하나하나에 집중할 수 있었고, 

또 매물털기라는 것이 어떤 것인지도 

처음 경험 해 볼 수 있었습니다. 

그렇게 매물을 털어서 나온 후보 매물 2개, 

그리고 차선책 A, B, C까지 총 5개 매물을 들고

 매물코칭을 받았습니다.

자유를향하여 멘토님께서 매물코칭을 해주시며

다 떠먹여주셨지만

실천을 못한 자의 복기, 지금부터 시작하겠습니다.

/

매물털기: 매물이 만들어지는 경험을 하다

매물털기.

말만 들었지 어떻게 하는지 몰랐습니다.

지난 해 12월에 처음으로 들었던 실전반에서

새벽보기님의 강의 중 매물털기 내용이 있었던 것 같은데...

당시에는 매수할 마음이 없었던 건지

도무지 어떻게 해야하는 건지 생각나지 않아

노트를 뒤적였습니다.

매수할 마음이 있었더라면

진작부터 1호기 경험담들을 둘러보며

다른 동료들에게서 배워야했습니다.

#복기포인트: 매수 전 매수과정을 미리 습득하고

포인트를 기록하여 실전에서 활용한다.

갑작스레 매물을 털고자 하니

어디서부터 시작해야할지몰라

급하게 동료분들에게 SOS를 쳤는데

우리 월부 동료분들은 천사입니다.

바로 꿀팁들을 공유해주셨습니다.

(매물털기에 대해 알려주신 동료분들 모두 너무 감사합니다.)

제가 진행한 매물털기는 이랬습니다.

1단계. 타겟 단지들의 주요 매물을 본다.

2단계. 각 매물을 비교평가 후 상위권 매물을 중심으로 타겟 단지를 선정한다.

3단계. 타겟 단지 주변 부동산을 모두 들어가서 더 싸고 좋은 물건이 있는지 탈탈 턴다.

1단계에서 본 매물을 중심으로

더 좋으면서 더 싼것은 없는지 모든 부동산에 물어보았습니다.

예를 들어 상위권 매물이 5억이라면

"사장님 혹시 A단지에 저층 제외하고 고층 5억보다 싼 물건 있나요?" 라고 묻고

제가 1단계에서 이미 본 매물을 말씀 하신다면

이미 본 매물이니 다른 매물 없냐고 여쭤보는 식으로요.

1단계에서 매물을 보기 전에 네이버 매물을 모두 다 훑어보고 가격대를 확인했으니

사장님이 말씀하신 가격이 호가보다 싼지 비싼지, 알 수 있었습니다.

그렇게 하다보니 2군데 정도에서는 실제로 소위 장부물건들이 나왔습니다.

또 다른 부동산에서는 실제 호가보다 5천만원 이상 네고 된 가격의 매물도 말씀해 주셨고요.

이런게 바로 현장에서 가격이 만들어지는 것이구나 라고 느끼게 된 경험이었습니다.

네이버 호가만 믿으면 안된다는 것도,

부동산은 모두 들어가 봐야한다는 것도 알게되었습니다.

매물코칭: 첫 매코 그리고...

그렇게 토요일에 매물을 털고 나서 첫 매물코칭을 신청하게 됩니다.

매물코칭에는 2개의 매물을 들고 갔는데,

이런 저런 이유로 순위가 밀린 3~5순위 매물도 함께 고려해서

매물코칭 양식을 작성했습니다.

처음 작성해보는 매코양식이었지만,

투자코칭에서 비슷한 양식을 작성한 적이 있었기에

조금은 수월했던 것 같습니다.

제가 들고간 매물은 이랬습니다. (가격은 예시입니다.)

1순위: A단지 선호동 중층 남향 5억 기본집. 세입자 거주중이나 7월 말 이사 예정. 뷰 일부.

2순위: B단지 선호동 10층이하 남동향 5.2억 비선호라인. 세입자 거주중. 6억 호가이나 급한 사정으로 조정.

같은 생활권에 있는 두 단지는

비슷한 위치에 있지만 아래와 같은 특징이 있었습니다.

-A단지보다 B단지의 선호도가 더 높다.

-A단지보다 B단지의 매매가가 평균 2~3천만원 정도 더 높은 편.

B단지보다 선호도가 더 낮고 기본 집이긴 하나

층이나 향, 뷰가 더 낫고 가격이 더 싸다고 생각해서 1순위로 A단지 매물을 꼽았습니다.

또한 2순위 매물은 양도세 비과세 때문에 명의이전이 빠르게 진행되야하는 단점이 있었습니다.

그렇게 월요일 오전 자유를 향하여 멘토님에게서 전화를 받게 됩니다.

첫 매물코칭이라 정말 긴장을 많이 했는데

멘토님께서 밝은 목소리로 인사해주시고

긴장을 많이 풀어주셔서 너무 감사했습니다.

일단 두 매물 모두 싸다는 점을 말씀해주시며

어느 쪽이든 진행해도 좋다고 이야기 해주셨습니다. 두곳 모두 전고점 대비 거의 -30% 가까이 조정된 가격이었기에 싼 것은 확실했습니다.

다만, 꼭 고려해야하는 점으로 설명해주신 것이 있었는데요.

1. 사람들은 단지를 보고 오는 경향이 있다. 같은 가격이라면 B단지를 우선 고려해볼 것 같다.

2. 단지 선호도에서는 A단지가 B단지에 밀리기 때문에 A단지 선택 시에는 강력한 장점(뷰)이 확보되어야 한다.

3. 고칠 수 있는 내부보다 바꿀 수 없는 외부요인(층, 향, 뷰)을 중요시 해야한다. 매도 시 수월하기 때문.

이 말씀을 듣고 제가 고려했었던 3순위 매물을 말씀드리게 됩니다.

왜냐하면 3번에 꼭 들어 맞지만 가격이 맞지 않는 물건이었기 때문인데요.

3순위: A단지 선호동 선호층 선호라인(RR), 기본집, 뷰 확보, 공실, 5.6억. (5.3억까지 조정해볼 수도)

2순위 물건이 조금이라도 더 조정이 된다면 1순위보다는 2순위 물건을 먼저 고려해보고,

3순위는 물건이 좋기 때문에 가격만 조정된다면

멘토님은 2순위 물건보다 3순위 물건이 더 좋겠다 말씀해 주셨습니다.

그 외에도 진짜 정말 사소한 것 하나하나 여쭤보아 시간이 너무 지체되었음에도 불구하고

끝까지 친절하게 가르침을 주신 자향 멘토님 다시한번 감사드립니다.

협상: 매도자 상황 파악의 필요성

이렇게 매물코칭을 마무리하고 나서 가격기준을 둔 저는,

협상에 돌입하게 됩니다.

수많은 월부강의에서 매도자의 상황, 세입자의 상황을 기반으로

협상을 해야한다는 말을 들었던 지라,

매물코칭에서 자향멘토님의 코멘트와

매임 시에 미리 파악한 내용을 바탕으로

네고 포인트를 정리했습니다.

먼저 1순위 매물은 매매, 전세 모두 물건을 내놓은 상태였는데,

시세인 전세 2.5억보다 훨씬 높은 가격인 2.8억에 전세가 나온 상태였습니다.

현 세입자가 3.0억에 전세를 살고 있던지라

최대한 비슷한 가격을 받고자 하는 것 같았습니다.

그리고 현 세입자는 상급지 신축에 입주할 계획이었는데

해당 단지 C의 전세가가 2.4억에 형성 되어있다는 점을 토대로 네고 포인트를 잡았습니다.

-1순위 매물 협상 포인트: 상급지 C단지의 전세가 2.4억이라 2.8억에 전세 나가기는 힘들 것. 전세 잘 나가지 않는데 조금 싸게 해주고 세입자 나가기 전에 매도하는 것이 어떻겠나?

#복기포인트: 주요 이동 지역의 신축 입주 시 전세시세를 확인한다. 특히 세입자가 해당 단지로 이사갈 경우는 호가와 실거래가를 함께 체크한다.

2순위 매물같은 경우에는 비과세 가능 기간이 2주 밖에 남지 않았기 때문에 이런 매도자의 상황을 이용하고자 했습니다.

-2순위 매물 협상 포인트: 비과세 얼마 남지 않았고 매수자가 없다. 팔 기회는 이번 밖에 없을 것. & A단지에 예비배우자가 마음에 들어하는 물건이 있는데 5.2억으로 협상도 될 것 같고 잔금일정도 넉넉하다.

복기글을 쓰며 돌이켜보면서,

비싸다는 생각에 아예 후보에 들지 못했던

더 좋은 매물들을 먼저 협상해보았다면 어땠을까라는 생각이 들었습니다.

가격협상이 되면 좋고 안되더라도 원래 후보였던 싼 매물을 더 싸게 만들면 되니까요.

#복기포인트: 정확한 가격 기준이 있다면 좋은 것, 비싼 것부터 네고를 진행한다.

1순위 매물은 이미 협상이 많이 된 가격이라 가격협상은 불발되었고,

2순위 매물은 1천만원을 더 깎고자 계속해서 부사님께 연락을 드렸으나 부정적인 대답만 돌아왔습니다.

'원래 6억에 호가를 내 놓았고 매도자는 5.5억에 팔 생각이었다.'

'지금 5.2억도 B단지에서는 저층이외에는 매물이 없다. 이미 싸다.' 등등

들어보니 매도자에게는 저의 의사를 전달조차 하지 않으신 것 같아

지난 1월 내집마련 기초반에서 배웠던 '매도자 편만 드는 사장님께 할 말'을 적용했습니다.

(너나위님 감사합니다)

"사장님, 저도 사장님과 거래하고 싶은데

사장님께서 매도자 편만 드시고 제 의견이 매도자에게 전달이 되지 않아서 섭섭합니다.

2주는 정말 촉박한 기한인데 저도 지금 매도자에게 맞춰주고

세입자분 이사날짜도 맞춰드려야하는 상황입니다.

매도자가 이 금액이면 안 판다고 말씀하신것도 아니고

사장님께서 물어보지 않으신거면 저도 매수결정하기 어렵습니다.

물어보시고 말씀해주세요. 5.2억이면 저도 다른 물건 고려하겠습니다."

효과 직빵입니다.

(물론 이 모든 것은 사장님의 큰 그림이었습니다만..)

부사님께서는 중개를 하시기 때문에

매수자의 입장을 매도자에게, 매도자의 입장을 매수자에게 전달해주셔야하는 역할입니다.

이런 커뮤니케이션이 되지 않는다면 정중하지만 단호하게 말씀드려야하는 것 같습니다.

이후에 여러번 왔다 갔다 하면서 500만원이 협상되고,

아쉽지만 이미 싼 가격이라 생각했기에 계약을 진행하기로 합니다.

매수결정: 밥상을 걷어찬 에고의 힘

매수 결정을 하는 동안 많은 사장님들과 만나게 되었고,

계속해서 연락을 주시는 사장님들도 계셨기에,

앞서매물을 보여주셨던 사장님 두 분께는 따로 연락을 드려야겠다는 생각을 했습니다.

그렇게 계약일 당일, 매도자를 만나기 2시간 전, 전화를 돌리게 됩니다.

1순위 매물 부사님께 먼저 연락을 드리고,

그리고 대부분의 매물을 보여주셨던 3순위 매물 부사님께도 연락을 드렸는데,

이때 3순위 매물 부사님께서 말씀하십니다.

부사님: "지금 얼마에 계약하려고 하는거에요?"

미고: "아직 계약이 마무리 된 것이 아니라 구체적으로 말씀 드리기는 어려운데 5억초반 대에 하기로 했어요."

부사님: "아직 계약 안 했죠? 기다려 보세요. 이 물건(3순위 매물) 5억이면 할거에요?"

미고: "예?"

이렇게 3순위 매물 부사님이 갑자기 치고 들어오시게 됩니다.

사실 3순위 매물은 물건지 부동산 사장님께서 '대표님'이라고 부르시는

같은 지역의 다른 부동산 사장님의 지인 물건이었고,

2순위 매물 협상 중에 5.2억으로 이미 협상을 시도를 해본 상태였는데요.

그 문제의 '대표님'이신 해당 부동산 사장님께서 저의 번호로 직접 연락 오셔서는

'사람이 그러면 안된다.' '그런 가격을 부르면 매도자를 배신하는 거다'라고 하시며

아예 그 가격에는 협상이 되지 않는다고

몇번이나 강력 항의(?)를 하셔서 협상을 포기한 상태였습니다.

그래서 물건지 사장님께서 갑자기 기다려보라고 하셨지만 협상은 되지 않을 것이라 생각했습니다.

그리고 10분 후, 매도자를 만나러 갈 준비를 하고 있는 저에게 전화가 옵니다.

"됐어요. 5억."

아니, 이게 왠 떡인가 싶었습니다.

더 싸고, 더 좋은 매물인데 거절할 필요가 없었습니다.

아직 계약 전이니 2순위 매물 부사님께 바로 연락드리게 되는데요.

"사장님, 더 좋은 매물이 제가 원하는 가격에 협상이 되어서요. 죄송한데 계약은 못할 것 같습니다."

이전에 이미 1, 3순위 매물로 2순위 매물 협상을 하려고 했던지라

부사님이 눈치를 채시고 하시는 말씀이

"근데 그거 아셔야 해요. 거기 앞에 재개발 되서 이제 38층 건물 들어오잖아요. 26년 착공이에요."

재개발 사업의 진행속도를 미리 확인 해보지 않은 제 불찰이었습니다.

부랴부랴 재개발에 대해 검색해서 알아보니

3순위 매물 부사님께서는 '언젠가는 신축이 들어올것 같다'라고 말씀하셨지만

실제로는 이미 시공사 선정이 되고 착공 예정일까지 정해진 것을 알게 되었습니다.

왜인지...

부사님이 정확히 말씀해주시지 않은 것이 마치 숨긴 것처럼 느껴지더라고요.

단순히 가격으로만 판단해서 진행했어야 했는데,

이때부터 미친 듯이 머리를 굴리기 시작합니다...안 좋은 쪽으로요.

1. 3순위 매물이 2순위 매물보다 좋다. 그리고 싸다. <팩트

2. 재개발이 완료되면 어차피 A단지도 앞이 가려지는데 비슷한 조건이라면 선호 단지인 B단지가 더 좋지않을까?

> 정확한 정보 없이 섣불리 판단함.

3. 재개발 착공이 들어갈 때 즈음 전세를 내 주려고 했는데 그렇다면 어렵지않을까? 

> 전세 줄 시기 정확히 알 수 없음.

4. 1500만원 차이라면 B단지가 더 낫지 않을까? > 근거 없음. 매코 내용과 반대.

네,

지금 생각해보면 1번 뒤에 것은 필요없는 내용입니다.

돌이켜보니 제 무의식 속에서 B단지와 사랑에 빠진 것이 아닌가 생각이 되었습니다.

결국 매물 vs 매물인 것을 그렇게 배워놓고 막상 실전에서는 가격에 집중하지않고 

단지선호도, 단지내부시설 등등 다른 부수적인 것들에 집중했던 것이지요.

1년간 열심히 배웠던 것들, 그리고 멘토님 튜터님께서 말씀해 주셨던 것을 실전에서 실천하지 못해서

정말 뼈 아프게 반성 중입니다.

#복기포인트: 가치와 가격으로만 비교한다. 단지와 사랑에 빠지는 느낌이 든다면 한발짝 떨어져서 팩트를 종이에 적는다.

지난 1년간 월부에서 거의 쉬지 않고 수업을 듣고 임장을 가고 임보를 쓰면서

저에게 에고가 있다는 생각을 해본 적이 없었습니다.

부동산의 'ㅂ'도 모르던 저이기에 강사님들, 선배님들이 하시는 말씀을

최대한 흡수하고 공부하기에도 급급했고,

강사님이나 튜터님들의 피드백을 실천하고자 노력해왔기 때문인데요.

어디서 나온 자신감인지 모르겠지만

자향멘토님께서 매물코칭 때 말씀해 주셨던 중요한 부분들,

중간에 SOS로 연락드렸던 마음하나 튜터님의 가르침을

최종 결정에 반영하지 못한 채 제 생각으로 진행하고 말았습니다.

당시에 제 나름 대로 선택의 이유라고 생각했던 것이

제 스스로가 지닌 '에고'였다는 것도,

그 '에고'가 제 눈을 가리게 되었다는 것도,

그렇게 '에고의 힘'을 처음으로 깨닫게 되었습니다.

잘 모르겠다면, 확실치 않다면, 한번 더 매물코칭을 넣어야했습니다.

서둘러야할 것은 내가 아니라 매도자였기 때문입니다.

#복기포인트: 확신이 없다면 매물코칭을 넣는다. 두번 넣는다.

/

싸게 샀는가? 에는 주저없이 '네' 라고 답할 수 있을 것 같습니다. 

(지금 이 도시는 뭐든 안 싸겠냐만은...)

하지만 가장 좋은 선택이었는가? 라는 질문에는

아쉽게도 아니오입니다. 

제가 고려하던 3순위 물건이 매도하기에 더 좋은 물건이고 더 싼 물건이었습니다.

계약한 후에 지나간 일 이미 일어난 일에 대해 후회해봤자 

저에게 아무런 득이 되지 않는다는 것을 머리로는 알지만 

매수과정에서 스스로에게 실망을 많이 했는지 한동안 마음이 좋지 않더라고요.

정확한 기준을 두었음에도 지키지 않았다는 것이 계속해서 제 스스로를 자책하게 만들었습니다.

그러다가 6월 독서모임에서 잔쟈니 튜터님을 만나게 되었고 제 고민을 털어놓게 됩니다.

미고: "최근에 1호기를 했는데 정말 아쉬운 것이 많습니다.

더 좋은 선택지가 있었는데도 잘못된 결정을 한 것 같아서 계속 자책하게 됩니다.

이럴 때 어떻게 극복하고 성장하는 것이 좋을까요?"

잔쟈니튜터님: "모든 투자는 조금씩 아쉬운 점이 있습니다. 배우고 성장하는 것이 중요합니다."

그리고는 그 당시로 돌아가서 정말 더 좋은 것이 없었는지?를 찾아보라고 하셨습니다.

만약 더 좋은 것이 있었다면(저의 경우) 똑같은 실수를 반복하지 않기 위해 어떻게 해야할지 복기를 하고,

더 좋은 것이 없었다면 돌아가도 똑같은 선택을 할 것이라 생각하고 다음 투자로 넘어가라고 하셨습니다.

창피한 경험이라 생각해서 사실 복기글을 써야할 지 많이 망설였습니다.

잔쟈니 튜터님의 말씀을 듣고 이번 매수 경험을 후회로 남기지 않고

성장의 계기로 남기기 위해서는 복기가 반드시 필요할 것이라 생각했고

매수 과정을 복기글로 남기고자 합니다.

더 나은 선택을 할 수 있었지만 제 짧은 생각으로 인해 기회를 놓쳤습니다.

하지만 제가 한 선택이 저를 망하게 하는 선택이 아니고, 

이번 하나의 선택만으로 저의 인생이 드라마틱하게 뒤바뀌지 않는다는 것도 사실이라는 것을

이제는 조금 받아들이게 되었습니다. 

현실을 왜곡해서 바라보지 말고 경험에서 배우고 성장하는 계기를 만들고자 합니다.

그래서 정말 잘한 점은 하나도 없는지 생각해 보았습니다.

잘한 점은

1. 투코 후 행동으로 옮겨서 매수를 한 점. 즉, 두려움을 이겨내고 어쨌든 자산을 취득하여 제 목표를 향한 첫 걸음을 떼었다는 점.

2. 매도자 편만 되어주는 부동산 사장님께 나의 의견을 정확하게 말씀드린 점.

3. 경쟁물건으로 협상을 시도한 점이 있습니다.

물론 개선할 점은 수없이 많습니다.

1. 매물코칭 후에는 반드시 복기 후에 기준 설정 후 행동으로 옮긴다.

2. 부동산 사장님 말은 참고로 하되 나의 기준에 따라 결정한다. 부사님의 말씀에 팔랑귀 No.

3. 근처 입주 단지(이 단지에서 이사를 많이 가는 단지)의 전세가를 미리 파악한다.

4. 빨리 결정해야한다는 것에 휘둘리지 않는다.

5. 빨리 팔아야한다는 것은 나에게 굉장히 유리한 상황이므로 끌려가지 않는다. 

6. 하락장에서는 좋은 것을 싸게 사는 것이 좋다. 조금 더 비싸더라도 좋은 것부터 네고를 시도해보고 안되면 싼 것을 더 싸게 네고한다. 

이 모든 것은 이번 경험이 없었다면 얻지 못했을 것이라 생각하니 감사하는 마음을 가지게 되는 것 같습니다.

이번 매수를 하면서 3주라는 정말 빠른 시간 안에 계약부터 잔금, 부분 인테리어까지 모두 하게 되었는데,

촘촘히 복기를 하면서 하나씩 이야기를 풀어나가보겠습니다.

p.s.

매수에 도움을 주신 메로나튜터님, 자향멘토님, 마음하나튜터님 너무 감사합니다. 다 떠먹여 주셨는데 제대로 못해서 면목없습니다..ㅠㅠ 더 나은 투자자로 성장하겠습니다.

그리고 Jay재희조장님... 진짜 너무 감사해서 눈물납니다 ㅠ_ㅠ

조장님 없었으면 진짜 매수과정이 너무너무너무너무너무너무너무 답이 없었을텐데 조장님 덕분에 첫 매수 무사히 끝낼 수 있었습니다. 전화 카톡 귀찮게 하는데 다 받아주시고 조언해주셔서 감사해요.

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