[쫑꼬미] 독서후기_부동산 트렌드 2024

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2024

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

읽은 날짜 : 2024. 5.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 금리 # 불확실성 # 수도권 부동산

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 저자의 분석 모형을 바탕으로 서울 부동산 흐름을 파악하고 2024~2025년도를 예상하는 부동산 전문가이자 교수님

2. 내용 및 줄거리

: 과거와 현재 시장의 흐름을 바탕으로 앞으로 부동산 시장은 매우 불확실성이 높은 시기라고 예상함.

2025년 이후 3가지 차원의 기회가 있다. 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기 상황이지만, 위기 속에는 기회가 있기 때문.

1) 빌라포비아의 여파 - 전세 수요 상승

2) PF 대출 연장의 여파 - 여전히 높은 토지 가격 >개발 불가 >개발 인허가 물량 최저

3) 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량 최악

서울 아파트 시장의 부동산 가격 흐름에서 가장 관심을 둘 부분은 2022년부터 현재까지이다. 이 흐름을 정확히 이해해야 향후 가격 흐름을 제대로 예상할 수 있다. (+지표상 언제 가격 하락 반전 , +어떤 상황이 전개)

지난 급락기의 경우 21년 11월에 시작되었음에도 인지에는 몇 개월이 걸림

<<일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다>>

이것은 역으로 하락이 멈췄다는 것을 늦게 인지할 수도 있다.

수도권 (서울)은 예상 입주 물량이 매우 낮다. 25년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다.

부울경. 지방광역시 모두 인구가 줄어들고 있는 상황. 지역경제가 성장하느냐 그리고 지역 시민의 실질 소득이 증가하느냐가 관건!

대전, 세종은 앞으로 도시 성장과 그에 필요한 적정 공급량이 일어나는지는 지속적으로 살펴봐야 함. 24년 물량을 얼마나 빠르게 흡수하며 가격에 영향을 주는지

대구 - 이 정도 규모의 과잉공급을 해소하는 데는 매우 긴 시간이 소요될 듯

광주는 지역경제와 인구 유출 속도, 낮은 수준의 공급량 중 어떤 요소가 강하게 작용하느냐에 따라 아파트 시장의 미래가 결정될 듯

고가아파트 시장은 강남 서초 권역과 송파 강동 권역으로 분화가 진행중

중저가 아파트 시장인 노도성(아파트 세대수가 적은 강북구 대신 성북구 포함) 시장의 분화 가능성

2024년 추이의 불확실성. 강남권의 주택 수요는 갈아타기 수요가 많다.

부동산 가격은 부동산 내부요인(공급물량, 전세가율, 수요, 소득수준 등)과 더불어 외부요인(경제상황, 이자율 등) 다양한 요인으로부터 영향을 받는다. 이 중 금융부분에서 앞으로 주시해야 할 것은 기준금리보다는 국고채 10년물 금리의 흐름이다.

2024년은 불확실성의 해. 특히 PF 대출 연장 마무리 후 어떤 일이 발생할 것인가? 에 주의하기!

저조한 입주 물량이 전세가격을 상승시키고, 장기적으로 전세 가격은 매매가격을 밀어올릴 것이다.

2010년대 중후반과 비슷한 상황이 연출될 수 있다!

필자가 중요하게 여기는 2가지 가정

+) 정보 유통속도가 빨라지며 부동산의 사이클이 짧아지고 있다

+) 전세가 금융상품화됨에 따라, 매매가격과 전세가격이 함께 움직인다.

초등학교에서 거리가 멀어질수록 아파트 가격이 떨어지는데, 대략 100m 멀어질수록 1200만원 정도 하락한다.

대형단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

+) 서울의 대부분 업무지구가 2호선을 따라(강남, 잠실, 성수, 종로 중구, 홍대 합정, 구로 가산) 혹은 2호선 내부(여의도)에 위치하기 때문에 2호선 인근 대표단지를 대상으로 삼음.

1) 25평형은 33평형에 비해 하방경직성이 강함.

2) 25평형은 33평형에 비해 누적 상승률이 높음.

3) 2010년 서초 송파 가격 차이가 거의 없었으나 19년 이후 격차가 벌어짐. 매우 미시적 공간에서도 가격 차이가 확대됨

4) 강남을 제외한 다른 지역은 2호선 내부와 외부를 기준으로 아파트 시장이 분화될 가능성이 높다.

마래푸 가격은 잠실 엘리트보다 낮지만 강동구 대장보다 높다.

경희궁 자이는 약간 작은 단지임에도 종로 중구 업무지구와 가까워 엘리트와 비슷한 수준의 가격대 형성.

>강북 업무지구 접근성 중요. So 향후 도시개발계획 전략과 방향에 따라 강북 지역에서도 강남 수준의 생활권이 형성될 수 있다.

5) 대단지, 대중교통망 그리고 종로 중구 및 강남 접근성이 뛰어나다면 (강력한 어메니티가 존재한다면) 단지에 임대 아파트 세대가 아무리 많아도 이를 넘어서는 강한 상승 동력이 존재함

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 부동산 전문가가 분석하는 부동산 시장은 어떠한지 알 수 있었다. 국고채10년물 금리, PF대출 연장 등 거시적 경제 흐름이 내가 투자하고자 하는 아파트(부동산) 투자에 어떤 영향을 주는지 파악할 수 있어 거시 경제의 중요성을 깨달았다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 강의에서 말해왔듯이 서울의 입주 물량이 적어 전세가가 오르며 매매가에 상승압력을 줄 수 있다. 현재 2024년도 서울 부동산은 전세가가 오르고 있는 추세이다. 필자가 예상한대로 위기 속에 기회를 잡기 위해서는 그 지역을 알고 시세를 알아야 기회를 잡을 수 있을 것 같다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 오건영 <위기의 역사>