시세그룹핑

혹시 유진아빠님 엑셀표에서

매크로만 돌려

장표에 추가하고 계신가요?

혹은 시세그룹핑에서

매매가에만 집중하고 계신가요?

저는 시세그룹핑을 통해

단지의 가치를 이해하고

저평가 단지를 찾아내고

투자금까지 파악하고 있습니다.

선명한 앞마당과

1등뽑기까지 연결되는

시세그룹핑

임장보고서를 작성하며

제출 일정에 쫓기다 보니

시세그룹핑은 뒷전이 되어

깊이 들여다보지 못한 채

넘어간 적이 많았는데요.

'가치를 알고 가격을 안다'

라는 임장/임보의 목적에 맞게

더 좋은 단지,

저평가된 단지,

투자할 수 있는 단지

를 파악할 수 있는

시세그룹핑 방법을

소개해드립니다.

시세그룹핑,

이렇게 해보세요.

: 평형별 매매/전세를 한 눈에

시세그룹핑의 가로-세로 축이

'생활권-매매가' 혹은

'연식-매매가'

인 경우가 많으실 겁니다.

저는 가로축에 '전세가'와 '평형'을

일렬로 배치해보았는데요.

실거주 수요인 전세가와

가수요가 포함된 매매가를

평형별로 그룹핑해서 비교하면

실거주 수요가 더 높은 곳

가치 대비 저렴한 곳

투자금이 더 적은 곳을

파악하실 수 있습니다.

▼일부 단지 예시입니다▼

가로축은 평형별 전세가,

세로축은 매매가이며

각 칸의 색상은

투자금 규모입니다.

좌측엔 30평대, 우측엔 20평대의

매매/전세 시세에 맞게

단지를 기입해주세요.

(저는 가시성을 위해

단지명은 짧게 기입합니다.)

▶작성팁 1◀

생활권별로 단지를 넣다보면

시세가 반복될 때가 있는데요.

다음 단지의 시세를 확인하기 전에

'여기도 전세 5억대, 매매 10억대겠지~'

추측하면서 시세를 확인해보세요.

내가 생각했던 가격과

다른 시세의 단지를 발견하면

'싼건가? 별로인건가?'

자동적으로 시세/가치에 대해

궁금증을 갖게 됩니다.

▶작성팁 2◀

같은 단지의 시세를

20평대 → 30평대 순서로

확인해보세요.

'20평대 9억대구나.

30평대는 11억대이려나?'

이런 순서로 기입하다보면

'어라? 20평대가 비싼건가?

30평대가 싼건가?'

싶은 단지를

보다 직관적으로 발견하게됩니다.

시세그룹핑,

그 이후가 중요합니다.

: 그룹핑 분석하기

시세별 단지를 기입하고 나면

다시 한 번 크게 보면서

크게 3가지 뷰로 비교합니다.

1) 세로 비교

: 같은 전세가에서 매매가 비교

같은 지역, 비슷한 연식에

전세가격이 비슷하다면

실거주 수요가

비슷하다고 볼 수 있을겁니다.

비슷한 가치인데

매매가격이 더 싼 곳은?

2) 가로 비교

: 같은 매매가에서 전세가 비교

매매가격은 비슷한데

전세가격이 더 높다면

실거주 수요가 더 높다고

볼 수 있겠습니다.

또한

전세가율이 높고

투자금은 적겠죠.

비슷한 가격대에서

가치가 더 높은 곳은?

3) zoom-out 비교

: 평형별 매매가, 투자금 비교

마지막으로 평형을 펼쳐

비슷한 가격 혹은

비슷한 투자금의

단지들을 넓게 살펴봅니다.

20평대에 비해

30평대가 저렴한 곳은?

N억대 투자금에서

가장 좋은 곳은?

시세그룹핑,

투자 검토까지

: 투자로 연결하기

시세그룹핑 이후 단지분석과

매물임장까지 마치고

결론을 내기 전

시세그룹핑을 살펴봅니다.

다시 한번 가로세로 살펴보며

(실전/모의) 투자로 검토할

단지를 뽑아봅니다.

매매가 O억대 저평가 단지

투자금 N억대 저평가 단지

투자금 N억대 중 가장 좋은 단지

시세그룹핑을 단순한 장표가 아니라

지역을 이해하는 수단으로

투자를 검토하는 수단으로

활용해보시면 어떨까요?

바로 활용하실 수 있도록

양식을 공유드리며 마치겠습니다.

감사합니다.

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