열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기 [열반스쿨 중급반 37기 57조 반자가]

STEP1. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

1. 돈을 소비재에 사용하는 것이 아니라, 생산재(자산)에 사용하는 것이다.
2. 투자란 벼락부자가 되는 길이 아니라 끈기를 가지고 꾸준히 하는 장기전이다.
3. 저평가 물건을 찾기 위한 노력, 그리고 경험을 쌓아야 한다.

STEP2. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

1. 사실 이 책은 열기반 내용을 잘 정리하여 쓴 교재같은 책이였다. 모든 페이지에 밑줄을 긋고 싶을 만큼 모든 내용이 중요했다. 그 중에 가장 값진 것은 너나위님의 경험을 내가 19,800원 볼 수 있다는 것이다. 투자에 대해 회의감이 들거나 힘들어질 때 꼭 다시 꺼내어 봐야할 독서다. 역시 본질의 충실하고 배운대로, 선배의 발자취를 잘 따라간다면 좋은 결심을 맺을 수 있다는 작은 용기를 얻었다.

STEP3. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 꾸준한 노력
2. 저평가를 볼 줄아는 선구안(경험쌓기)
3. 직장인 투자자가 아니나 투자자 직장인의 삶

STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

6p. 중요한 것은 ‘번 돈을 일지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련’을 하는 것.

16p. ‘이게 가능한 걸까 싶었던 것들’은 지나고 보니, ‘마음먹고 하면 할 수 있는 것들’이었다.

18p. 당신이 현실을 직시하지 못할 만큼이 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의사회 안에서 그것이 결국 당신의 발목을 잡을 것이라는 사실이다. 부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다. 그렇기에 이런 부동산의 본 모습을 똑바로 보지 못한다면, 결국 경제적으로 어려운 상황에 내몰릴 수 밖에 없다. 그저 내 상각이나 주정이 아니다, 역사가 말해주는 실제이자 현실이다.

32p. ‘통화량 증가= 돈이 흔해짐= 돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 ㅇ{전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다.

36p. 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수 도 잇는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되서는 안 된다’ 라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다. 이러한 특징을 지닌 탁에, 부동산의 가격은 칫솔이나 신발 같은 생필품처럼 세월이 흐르며 조금씩 일정하게 가격이 상승하는 선형의 움직임이 아닌, 투자수요에 따라 가격이 오를 땐 많이 로르고 지나치게 많이 올랐다 싶으면 내리기도 하는 ‘파동’에 가까운 움직음으로 상승해 왔다. 가격이 급등하거나 하락하는 움직임을 보이나 10년 이상의 장기적인 관점에서 본다면, 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울 수가 없다.

39p. 애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이우로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야한다. 인플레이션의 영향을 알고 중비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다. 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보이게 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감달할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

45p. 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내게 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.

53p. 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 놓생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

55p. 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다. 국가와 사회와 정치인들을 탓하는 동안, 준비할 수 있는 시간과 기회 역시 사라지도 있다. 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

63p. 목표를 명확하게 하는 것. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이것은 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

64p. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목푤ㄹ 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적ㅇㄴ 모표 설정이며, 이 가은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 ‘한 방에 인생역전’과 같은 잘못된 인식에서 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’으로 바뀔 수 있다. 그렇게 바뀐 시각이야말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.

65p. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수 있기에 투자해야 한다. 노후 준비는 셀프다. 경험해 본 결과, 꾸준히 노력한다면 누구나 자신이 세운 목표에 도달할 수 있다는 것을 알게 되었다. 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다. ’특별한 누구라서 가능한 것’이 아니라 ‘누구나 하면 할 수 있는 것’이라는 사실

75p. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다.

77p. 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰는냐로 구분할 수 있다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’을 정의한다.

80p. 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다. 토지나 건물 간은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다. 이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해 낸다. 그 생산물의 부가가치는 나의 것이 된다. 왜? 내가 그 자산이 주인이기 때문이다.

82p. 평범한 직장인이라면 4본→3번→1번 순서로 이동해야 한다. 그러려면 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산을 사는 데 써야 한다.

83p. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다. 직장인으로 미래를 바꾸려면, 어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다. 당신이 투자를 시작하기 전에 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 1번으로 옮겨갈 생각을 하기보다는 우선 3번으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다.

84p. 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다. 꾸준한 투자를 위해 성과를 내고 싶다면 아무리 반복해도 부족할 정도로 중요한 이야기다.

88p. <직장인의 비근로소득 창출 6단계> 1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간↔근로소득 교환). 2단계: 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약). 3단계: 남은 돈을 모은다(자본화). 4단계: 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자). 5단계: 앞의 1~4단계를 바복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련). 6단계: 시스템을부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).

89p. 시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주이의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다. 무엇보다 중요한 것운 투자란 돈 많운 사람이나 하는 것이란 선입견에서 벗어나는 것이다. 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해 나갈 수 있는 꾸준함이다.

93p. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

95p. 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에 이른바 '세력'의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다. 97p. 부동산 역시 효율적인 소약 투자가 가능한다. 부동산, 그 중에서 아파트의 경우 환금성이 나쁘다고만 볼 수는 없다. 여전히 아파트는 많은 사람이 가장 선호하는 주거 형태임에도 충분한 공급이 이뤄지지 않았기에, 시장 상황이나 가격만 적당하면 매도해 현금화하는 것이 생각보다 쉽다.

1. 환금서이 좋다는 장점은 자신만의 투자철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.

101p. 그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다. 이 같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다. 다만 고무적인 것은, 이 모든 노고가 해당 부동산을 취득하는 과정에서 한 번 필요한 일이라는 것이다. 그러니 이 과정에 들어가는 노력이 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데따르는 대가라고 생각하면 된다. 시간이 흐르며 조금씩 경험이 쌓이자, 역시 그 정도는 충분히 감당할 수 있을 뿐 아니라, 노력에 비래 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다. 레버리지의 힘은 엄청난다. 103p. 내가 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면서 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그저 소유주인 내 것이 된다. 이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다. 자본주의 사회에서 살아가려면, 이를 제대로 이해해야 한다. 그렇지 않으면 죽을 때까지 생계를 위해 모든 일을 직접 해야 하는 삶을 살아야 할 것이기 때문이다. 103p. 중요한 것은 가가의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 베워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다.

119p. 당신이 만약 임대사업을 단순한 부업 정도가 아니라 인생을 바꾸는 데 필요한 수단으로 여긴다면, 그 정도의 관심과 표현은 필수다. 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.

한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다. 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

122p. 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가정 먼저 체크해야 한다. 물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다. 그러나 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

127p. 그 시절 나는 매일 아침 가방에 운동화를 넣고 출근해 회사엣 열심히 일한 뒤, 퇴근해서는 운동화로 갈아 신고 바로 임장지역으로 향하는 생활을 했다. 토요일, 일요일도 따로 없이 매일같이 임장 또 임장이었다. 그렇게 2개월을 보내고 나니 처음에는 불가능해 보였던 구로, 금천, 광명의 모든 아파트를 다 둘러보게 되었고, 아파트별로 분위기가 어떤지 어떤 사람들이 거주하는지를 자연스럽게 익힐 수 있었다. 인근의 환경을 따져보고 어느 것이 좋고 나쁜지 나름의 기준도 갖게 되었다.

131p. 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

가지 요소들으 ㄹ따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가'다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다. 나는 지금도 투자 물건의 저평가 여부를 따질 때, 이와 같은 방법을 사용한다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 가치에 비해 가격이 싸다면 저평가 되었다고 결론 내린다. ’부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’ 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을

136p. 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에세 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. (타인의 생각을 헤아리고 배려하는 기술이 필요)

140p. 부동산 10채까지 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’ 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력ㅇㄹ 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그 중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 그동안 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓여 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.

144p. 무조건 비싸다고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.

147p. ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도우미 되는 아주 좋은 공부법이다.

151p. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기주은 저평가 여부이기 때문이다. 단 주의할 점은 이런 지역일 경우 같은 시기에 여러채 투자해서는 안된다.(내가 리스크를 감당할 수 있는가? 게리롱님 강의 참조)

151p. 아파트 전세가 비교를 통해(전세가는 실사용가치 반영) 전세가 수준을 판단, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지 가늠을 할 수 있다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수입이 그만큼 커진다.

154p. 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추가하는 투자자로서 바람직하지 않다. **자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’**이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다. (갭 차이를 줄여서 투자금을 적게 들어는 데 집중하는 것이 아니라, 가치대비 싸게 사는것!!!! 갭 차이가 아니라 물건을 싸게 사는 것이 중요) 어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것.

156p. 아는 지역을 넓혀가다 보면, 어느 순가누터 쏠쏠한 수익이 예상되는 여러 개의 투자처가 눈에 들어오기 시작한다. 그때가 되면, 다양한 물건을 후보군에 올려두고 여러 가지 상황과 투자 시기를 저울질해 가며 가장 적합한 물건을 찾는 여유를 가질 수 있다.

157p. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 ㅏ느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

158p. 나는 투자 대상의 저평가 여부를 판다한 뒤 매입하고 수익률을 극대화하기 위해 임자인에게 무이자로 전세 보증금을 빌린다. 대신 나는 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공한다. 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 산의 영역에 도전하지 않는 것이다.

160p. 갭 메우기는 ‘키 맞추기’나 ‘순환매’등 다양한 표현으로 불리는데, 사람들이 선호하는 지역과 붙어 있는 붇ㅇ산일 경우 상승장에서 선호지역의 가격이 상승하면 ㄱ 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상을 말한다.

161p. 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 ‘가치투자의 본질’에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황ㅇㄴ 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다.

161p. 나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

163p. 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없더 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다. **’준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’**라는 의미. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자엣 발품이 가장 중요하다. 귀로 듣고 배우거나 손품으로 투자에 어느 정도 접근할 수는 있지만, 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다. 이런 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 또 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까. 현장에서 흘리는 땀방울이 더 큰 가치로 실현되는 것이 부동산 투자다.

173p. 투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200~300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 ㄷㄹ어 투자하기로 망ㅁ을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다. S아파트의 매도자가 끝까지 2억 9500만원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

177p. 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다. 최고의 입지와 위상을 자랑하는 서울 강남의 부동산 가격이 가장 먼저 그리고 많이 오르는 것도 이 때문이다. 그러나 명실하 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

187p. 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 사람을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다. 돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력ㅇ로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가? 내가 따른 전략은 그저 허리띠를 졸라메고 필요비까지 극단적으로 줄여서,통장에 돈을 모셔놓는 방식이 아니다. 지출하는 건 똑같다. 그 지출의 대상만 앞서 말한 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다. 그리고 경험해 본 결과, 투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다.

189p. 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리

190p. 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재배치’라고 한다.

192p. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요 실질적인 도움을 주고받ㅇㄹ 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다. 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

200p. 소소한 월세 수익보다는 자산의 크기 자체를 키워 점점 더 큰 눈덩이를 만드는 것으로 투자 방향을 정했는데, 지금까지 잘 맞아떨어졌다. 201p. 10년 이상 직장생활을 할 수 있는 상황이라면, 그래서 급여라는 안정적인 현금 흐름을 우지할 수 있는 사람이라면, 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 형명한 방향이다. 커다란 눈덩이는 한 번만 굴러도 작은 눈덩이보다 더 큰 눈이 들러붙듯, 10년 동안 월급으로 불린 자산의 크기가 시간이 지나 은퇴한 당신에게 더 큰 수익을 가져다줄 테니 말이다.

202p. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다. 이제 서울과 수도권 부동산에 소액으로 투자하기는 힘들지 않으냐는 질문에 나는 이렇게 대답하겠다. 소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다. 행여, 소액으로 투자 가능한 남은 물건마저 사라지는 시장이 되더라도 조금ㅁㄴ 눈을 돌리면 같은 방식으로 투자할 곳은 전국 도처에서 얼마등지 찾을 수 있다. 당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도 2년가량 열심히 노력한다면, 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 마을 이해하게 될 것이다.

205p. 시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다.(잃지 않는 투자)

205p. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 사게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다응 확신이 들 대 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

210p. 부동산 입지를 알아보고 저평가되었는지 판단하려면 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있다. ‘부동산ㅇㄴ 발품이다’라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다. 이처럼 당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가여 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.