지난 아래 글에서
이걸 모르면 내집마련 타이밍 놓치고 비싸게 사게 됩니다
매매와 전월세, 지역, 대출, 구축이라는
내집마련을 할때 자주 등장하는
네 가지 고민에 대해서 정리를 했습니다.
결론은 완벽한 타이밍을 기다리다 보면
기다린만큼 결국 더 비싸게 사게된다는 것입니다.
실제로 막상 가격이 오르는 걸 지켜보고 있으면
마음이 묘하게 움직이기 시작합니다.
살까 말까 망설이던 단지가
또 신고가를 찍었다는 뉴스를 보면
어제까지는 "비싸서 안 산다"던 마음이
오늘은 "더 늦기 전에 사야 하나"로 바뀝니다.
분명 한 달 전에는 거들떠도
안 보던 가격이었는데 막상 그 가격을 넘어서고 나니
오히려 지금이라도 사야 할 것 같은 조급함이 듭니다.
반대로 가격이 떨어질 때는 정반대입니다.
“조금만 더 기다리면 더 떨어지지 않을까”
라고 생각하면서 계속 지켜만 봅니다.
한 번쯤은 이런 생각을 해보신 적이 있으셨을 겁니다.
상식적으로 생각하면 사실 답은 정해져 있습니다.
쌀 때 사고 비쌀 때 팔아야 합니다.
그런데 실제 거래를 살펴보면 정반대입니다.
상식이 통하지 않는다
서울 아파트 가격이 가장 가파르게 오르던 2020년 연간 거래량은 8만건을 넘었습니다. 그리고 하락이 시작되었던 2022년에는 1만건 초반대까지 감소했습니다.
가격이 가장 비쌌던 시기에 가장 많이 거래되고 가격이 빠진 뒤에는 오히려 거래가 되지 않은 것이죠. 생각하는 것과는 정반대의 상황입니다. 물론 이 시기의 거래량 급감을 심리만으로 설명할 수는 없습니다.
2022년에는 금리가 가파르게 오르며 대출 부담이 커졌고 여전히 다주택자에 대한 양도세 중과와 대출 등의 여러가지 규제가 계속 되었던 시기라 팔려는 사람도 살 수 있는 사람도 많이 적었습니다.
매물이 줄어드는 정책이 거래량 감소에 함께 작용한 겁니다. 그럼에도 가격이 오르는 상황에서 거래가 몰리고 가격이 하락하는 상황에서 거래가 감소하는 큰 흐름 자체는 정책 변수를 감안해도 어느 정도 가늠해볼 수 있습니다.
그리고 지금도 비슷하게 반복되고 있습니다. 대표적인 사례로 최근 동탄2 신도시의 대표 단지는 전용 84가 22.25억 신고가로 거래가 되었습니다. 한달 전 같은 평형이 처음 20억 원을 넘었던 걸 생각하면 한달 만에 2억 원 넘게 오른 상황입니다. 가격이 오를수록 거래가 끊기기는커녕 매수 문의가 폭증해 주말이면 하루에 열팀 가까이 같은 집을 보러줄을 서는 상황까지 벌어졌습니다.
더 놀라운 건 이미 계약한 집주인들이 위약금을 두 배로 물어 주면서까지 계약을 깨고 더 오른 가격에 다시 내놓는 사례가 이어지고 있다는 것 있습니다. 가격이 비싸질수록 사겠다는 사람도 더 비싸게 받겠다는 사람도 동시에 늘어나는 겁니다. 동탄 이외에 용인 수지구, 구리 등의 지역도 비슷한 모습을 보이고 있습니다.
규제가 강해질수록 가격이 오를수록 사람들은 오히려 더 몰립니다. 누구나 싸게 사고 싶어 합니다. 그런데 정작 사람들은 비쌀 때 삽니다. 왜 이런 일이 벌어질까요.
가격이 움직이지 않거나 하락할 때는 "더 떨어지겠지" 하며 지켜보다가 주변에서 집을 샀다는 이야기가 들리기 시작하면 그제야 마음이 급해지는 경험… 다들 한 번쯤 있으셨을 겁니다.
가격이 떨어질 때, 사람들은 더 떨어지길 기다립니다
집값이 하락하기 시작하면 사람들의 머릿속에는 한 가지 생각이 자리 잡습니다. "더 떨어지겠지." 떨어지는 상황을 보고 있으면 계속 하락할 것 같은 착각이 듭니다. 그래서 미룹니다.
이 기다림은 손해를 피하려는 본능에서 나옵니다. 행동경제학에서는 이를 손실 회피라고 부릅니다. 사람은 같은 크기의 이익보다 손해에 훨씬 민감하게 반응한다는 뜻입니다. 100만 원을 벌었을 때의 기쁨보다 100만 원을 잃었을 때의 고통이 더 큽니다. 그래서 가격이 떨어지는 상황에서는 "혹시 더 떨어지면 어쩌나"라는 두려움이 "지금 사면 이득이다"라는 계산을 압도하게 되는 것이죠.
문제는 이 기다림에 끝이 없다는 겁니다. 10퍼센트가 빠지면 15퍼센트를 기다리고, 15퍼센트가 빠지면 20퍼센트를 기다립니다. 바닥은 지나고 나서야 바닥이었다는 걸 알 수 있습니다. 그래서 정작 가장 싼 시점에는 아무도 사지 않습니다.
가격이 오를 때, 사람들은 오히려 서두릅니다
반대로 가격이 오르기 시작하면 심리가 완전히 뒤집힙니다. 주변에서 집을 산 사람들이 돈을 벌었다는 이야기가 들립니다. 나만 가만히 있다가 뒤처지는 것 같은 불안이 밀려옵니다.
이때 사람을 움직이는 건 가격 자체가 아니라 조급함입니다. 확신을 갖고 미리 산 게 아니라, 남들이 사는 걸 보고 따라 사는 겁니다. 가격이 오를수록 이 조급함은 더 커집니다. 그래서 사람들은 가격이 쌀 때는 망설이다가, 가격이 충분히 오른 뒤부터 가장 많이 사는 상황이 펼쳐집니다.
물론 단순히 늦게 매수한다고 해서 이 행동이 무조건 어리석은 건 아닙니다. 가격이 오른다는 건 그만큼 사려는 사람이 많다는 뜻이고, 그 수요가 진짜라면 가격은 더 오를 수 있습니다.
다만 문제는 그 판단이 자신의 기준이 아니라 주변 분위기에서 나왔다는 데 있습니다. 왜 오르는지, 얼마나 더 오를 수 있는지를 따져 보지 않고, 그저 오르고 있다는 사실 하나만 보고 결정을 했다는 것입니다.
그래서 가격이 흔들릴 때마다 불안합니다.
가격이 떨어질 때 기다리고, 가격이 오를 때 매수하게 되는 행동에는 공통점이 있습니다. 둘 다 가격의 방향에 반응할 뿐 자신만의 기준은 없다는 겁니다. 그리고 이 문제는 매수하고 나서 끝이 나지 않습니다.
집을 사고 나서 가격이 기대만큼 오르지 않으면,기준이 없는 사람은 불안해합니다. 옆 단지는 올랐는데 내 집만 제자리면"괜히 샀나" 하는 후회부터 듭니다. 그러다 조금만 가격이 오르면 더 오를 수 있는 집을 서둘러 팔아 버립니다. 나중에 그 집이 훨씬 더 오른 걸 보고 나서야 너무 일찍 팔았다는 걸 깨닫습니다.
반대로 갈아타야 할 때도 마찬가지입니다. 지금 집을 정리하고 다음 집으로 옮겨야 하는 시기인데, 기준이 없으니 판단을 미룹니다. 망설이는 사이 갈아타려던 지역의 가격이 오르고, 갈아타기가 감당이 안 되는 상황에 놓이기도 합니다. 처음 살 때만 아니라, 보유하는 내내, 팔 때도, 갈아탈 때도 같은 패턴이 반복됩니다.
그리고 이런 불안감과 흔들림은 앞으로 더 큰 변수와 부딪힐 가능성이 높습니다.
다주택자에 대한 양도세 중과가 다시 시작됐고 보유세를 강화하고 장기 보유 혜택을 줄이는 방향의 세제 개편도 논의되고 있습니다. 매수, 보유, 매도(갈아타기)라는 단계마다 세금이라는 변수가 점점 더 커지게 됩니다. 기준이 없는 사람은 이런 변화가 나올 때마다 계속 불안하고 흔들립니다. 세금이 무서워서 팔아야 할 때 못 팔고 정작 정리해야 할 시기도 놓치면서 모든 계획이 어긋납니다.
반면, 기준이 있는 사람은 다릅니다. 정책이 바뀌어도 자신이 매수한 기준이 있으니 흔들리지 않습니다. 흔들리는 건 시장과 정책이지 판단 기준이 아닙니다. 기준이 있는 사람은 다르게 움직입니다. 이를테면 감당 가능한 예산, 살고 싶은 지역의 입지, 적정하다고 판단하는 가격이라는 기준을 지켰기에 주변의 소음에 흔들리지 않습니다. 그렇기 때문에 가격이 잠시 조정되거나 하락해도 지킬 수 있습니다.
지금 나는 기준을 갖고 내집 마련을 준비하는가
다시 처음 질문으로 돌아가겠습니다. 왜 사람들은 쌀 때보다 비쌀 때 더 많이 살까요?
답은 간단합니다.
대부분의 사람들은 가격이 아니라 감정으로 움직이기 때문입니다. 떨어질 때는 두려움이, 오를 때는 조급함이 결정을 대신합니다. 그리고 이 흔들림은 사는 순간에서 끝나지 않고 보유하고 팔고 갈아타는 전 과정에서 계속 이어집니다.
그렇기 때문에 결정을 내리기 전에 적어 보는 것이 필요합니다. 내가 감당할 수 있는 예산은 얼마인지, 살고 싶은 지역은 어디인지, 적정하다고 판단하는 가격은 어느 선인지.
그리고 한 가지를 더 적어보세요. 내가 왜 보고 있는 집으로 내집 마련을 하려고 하는지. 이렇게 적어 두면시장이 떨어져도 오를 때도 세금이 바뀌어도 기준이 되어 흔들리지 않게 잡아주게 될 것입니다.
그렇다면 이 기준은 구체적으로 어떻게 정할 수 있을까요?
막연히 “내가 감당할 수 있는 만큼” 정도로만 생각하면 막상 가격이 흔들리는 순간 또 흔들립니다. 다음 글에서는 이 기준을 직접 세우는 법, 그중에서도 가장 먼저 정해야 할 감당 가능한 대출의 기준을 다루겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
