지방투자기초반 20기 (only 강의) 3주차 강의후기 [달성이]

지투기 20기 3주차 강의 후기 C 지역 !

확실히 조편성이 아닌 only 강의로 수강하다보니 데드라인 지키는게 쉽지 않음을 느낍니다.

조편성이었다면 벌써 완강하고 강의 후기 작성도 완료했었을텐데 ... 푸념을 뒤로하고 후기를 작성해봅니다.

C 지역 ! 태어나서 딱 2번 가봤던 지역 !

한 번은 자차를 구매하고 처음 장거리 운전으로 여행을 가본 곳이자

한 번은 친구 집들이 겸으로 가봤던 지역이어서 또 낯설지 만은 않은 지역이었습니다.

지난 17기 중소도시에서도 그렇고, 이번 20기에서도 그렇고 매번 낯설지 않은 지역으로 느껴지는 것을 보니

'나 자신은 지방투자가 운명인가보다'라는 생각을 하면서 더 재밌고 힘이 나네요.

권유디님과는 비록 온라인이지만 강의로 2번째 만남이었고,

역시나 정말 실전의 마인드로 강의를 해주셔서 얻어갈 것이 많은 시간이었습니다.

월부에서 제시해주는 부동산 투자의 핵심이 저평가 단지를 찾는 것이고,

저평가란 단지의 가치 대비 가격을 보면서 아는 지역을 늘리며 찾는 것이고 전부인 줄 알았습니다.

하지만 우리는 정말 실전 투자를 해야하는 사람들이고,

그렇기 위해서는 1등 저평가도 필요하지만 더불어 + 투자금 + 리스크도 고려해야 한다는 점을 명확히 알 수 있었습니다.

예를 들어, 앞선 1주차 2주차 강의에서 알아본 A 지역과 B 지역 그리고 3주차의 C 지역까지 통틀었을 때

저평가는 단연 B 지역이 1등이지만 더 고려해야 할 요소였던 '투자금' 과 '리스크' 까지 고려하면 투자 생활권으로서 1등은 이번 C 지역임을 판단할 수 있는 시야를 알려주셨습니다.

첫 번째 결론: 저평가로만 투자하지 않고, 투자금과 리스크까지 종합적으로 판단해서 투자해야 한다.

그 다음 생활권 입지 평가 요소로서 인구를 바라보는 더 깊은 시각을 배웠고,

다음 임장보고서 작성부터 적용해봐야겠다는 생각을 하였습니다.

지금까지 임장보고서를 3편 작성해보았는데, 항상 인구 파트에서는 찾은 자료를 토대로 숫자만 나열했었습니다.

물론 30-50대 인구 비율, 세대당 인구수 등을 토대 어느 생활권이 선호도가 높을 것 같다까지는 해석하였지만,

처음부터 지방광역시라면 구별로 인구 수가 다른데 인구가 많은 지역에 대해서 이 구는 왜 인구가 더 많을까 라는 물음을 하고 스스로 고찰해서 적어보는 것이었습니다.

두 번째 결론: 구별 인구 수에서 인구 수에 따라 왜 많고 적은가를 생활권 특징을 토대로 해석해보고 임장보고서에 작성해본다. 그러면 생활권 순위 파악을 더 확실히 할 수 있을 것이다. 구별 인구수가 많은 이유 = 사람들이 좋아하는 이유 이다.

입지 요소 중 직장을 평가할 때는 직장 = 해당 지역의 인구를 유출하지 않고 그 지역에 머물게 하는 힘으로 인식할 수 있어야 함을 더 확실히 깨달았습니다. A 지역에서도 마찬가지였지만 C 지역 역시 대기업 비율을 통해 이 지역의 위상이 얼마나 탄탄한 지를 알 수 있었습니다.

세 번째 결론: 질 좋은 직장은 그 지역에 사람들이 살고 싶게 만드는 힘이다. 지역에 돈이 많아지면, 그 지역의 환경이 좋아지고, 환경이 좋아지면 사람들은 살고 싶어한다. 또 돈이 많은 사람들은 아파트를 사고 싶어한다. 수요가 생기면 가격은 올라간다. 즉, 모든 입지 요소는 정리한 것처럼 사람을 끌어당기는 수요의 관점으로 해석할 수 있어야 한다.

그리고 입지 평가 요소로 학군이 가지는 대단한 힘을 A, B 지역에 이어 C 지역에서도 알 수 있었습니다.

이렇게 보니까 지방광역시는 그 지역을 대표하는 학군지가 있는 것 같아요. 그래서 중소도시와 달리 지방광역시는 구축까지도 투자 물건으로서 검토해야 하는 것 같습니다. 학군지의 힘을 가지는 구축은 그 위상이 다르니까요. 학군지 수요가 있으니, 실거주 수요로 전세가가 받쳐줄테고 매매가는 전세가 아래로 빠질리 없으니 그 만큼 가격이 더 높은 거겠죠? 하지만 그 학군도 지역 내 원탑 지역만 의미가 있다는 것을 강의를 통해 명확히 알 수 있었습니다.

네 번째 결론: 학군 평가요소로 중학교 학업성취도 결과를 보는데, 85% 이상이라도 혹은 90% 이상이라도 결국 보면 학군지 = 그 지역에서 1곳이다. 예를 들어, A 지역에 a, b, c 생활권이 있고 모두 학업성취도 평가가 좋은 중학교들이 분포하고 있다. 근데 b 생활권이 유독 그 수도 많고 90%, 95% 이상에 해당하는 학교도 많다면 사람들은 a, c 보다는 b에 살고 싶어할 것이다. 야구에서도 잘하는 선수라도 결국 우승하고 싶은 팀에 가고 싶은 것 처럼 같은 이치이다. 학군지는 결국 원탑이 가장 의미있다는 것을 명심하자. + 질 좋은 (유해상권없는) 학원가도 & 로 있어야 !

다음으로 단지를 바라보는 시야를 배울 수 있었습니다. 예를 들면, 몇 년식부터 신축이냐 라고 할 때 세입자를 구할 때 수리를 안해도 되면 신축이다 라고 생각하는 시각입니다. 더하여 지방 임장을 해보면서 느꼈지만 2007년식이라도 굉장히 웅장하고 신축 느낌을 받은 곳이 있는 반면, 2016년이라도 굉장히 좁고 준구축 같은 느낌을 받은 단지가 있었습니다. 부동산 투자가 어떻게 보면 단순하다고 생각되는 것이 주변 환경과 더불어 정말 한 눈에 좋아 보인다면 좋은 것 같습니다 (학군지 단지 등은 제외).

그리고 단지의 본질을 보는 시야입니다. 저도 임장하다보면 체크리스트를 가지고, 아 여기는 뭐가 없네 이건 왜 이러지 하는 단점을 찾으려고 하는 경우가 있습니다. 하지만 그 흠집이 단지의 본질을 가릴 수는 없다는 것을 강의를 통해 알려주셨습니다. 작은 흠은 눈 감을 정도의 미세한 부분이다 라는 점을 깨달았습니다.

다섯째 결론: 지방에서는 좋아보이는 것이 좋은 것이다. 항상 느끼는 것이지만, 좋은 상권과 인접하고 택지이면서 좋은 학군지 가지고 웅장해보이면 좋은 것이다 라는 것이다. 단지의 작은 단점에 치중하지 말고, 본질적으로 큰 카테고리에서 말하는 직장, 환경, 학군, 느낌에 초점을 맞추면 그것만으로도 반은 걸러질 것이라 확신합니다.

추가적으로

지방은 정말 공급물량과 전세가격의 흐름이 정직하게 따라간다 그래서 지금이 좋은 기회인 곳이 많다.

안그래도 싼 시장에 부동산 시장으로 인해 공급이 제한적인 지금 전세가가 올라오면서 투자의 기회가 오고 있다.

평균 이상의 입지는 상승장에서 전고점을 넘어설 것이다.

진짜 잔금 가능한 투자 물건만 공부하면서 실전 투자를 준비해야한다 (그럼에도 저평가 단지는 트래킹 필수).

지방에서는 학군지 힘이 있는 곳이 아니라면 당연 신축을 우선순위로 바라보아야 한다.

생활권 순위가 애매한 지역들이 있다면 굳이 애써서 순위를 가르려 하지 말고, 바로 가격을 붙여서 다음 단계로.

3주차에서는 너무 너무 실전에 적용할 것들이 많아 후기가 너무 길어졌습니다.

이렇게 한 번씩 다시 되새기면서 작성해보면서 제 뇌 속에 뿌리 깊게 딱 심어졌으면 좋겠습니다 ㅎㅎ

물론 권유디님께서 실제 진행하시는 시세트래킹 방법도 꼭 적용해보고 싶은 점이었습니다 !!

여태까지는 계속 나열식으로만 했는데 눈에 잘 안 띄었는데 다음 달에는 꼭 반영해보려고 합니다.

어찌저찌 하다보니 벌써 3주차도 마무리가 되고, 4주차 강의가 업로드되었습니다.

제 자신이 느리다고 생각하지 않고, 제 속도대로 결국 완료한다는 마인드로 쭈욱 가보겠습니다.

마지막 4주차 게리롱님의 강의도 매우 기대되네요 !

그리고 나서 다시 복습할 시간까지도 ! 남은 기간 4곳의 지방광역시 확실히 레버리지 해버리도록 하겠습니다.

모든 직장인 월부 투자자 분들 화이팅하세요 !!