열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 38기 트레져]

안녕하세요?

끝까지 살아남아서 목표를 달성할!!! 트레져!!!입니다.

이번 강의는 양파링님의 9년 동안 겪으셨던 전세 맞추기 경험를 통해 만드신 '전세공략집'을 풀어서 강의를 해주셨는데요.

투자는 매수가 끝이 아닌 전셋 셋팅이 끝이란 걸 0호기 투자를 통해 그래도 경험을 해 본 바 있었는데요.

0호기의 전세계약을 할때 마다 다양한 경우를 겪었는데요...

그때마다 당황스럽고 어떻게 해야할지 모를때가 많았는데 이번 강의를 통해서 앞으로는 덜 당황할 수 있다고 생각합니다.

정말 이번 강의는 실전 투자를 위한 매우 실용적인 강의였다고 생각됩니다.

임보의 교과서는 실준반의 밥잘님, 전세셋팅의 교과서는 양파링님이 아닐까 생각됩니다. ^^

1. Part1 2024년 상반기 현재 전세시장 상황.

1) 현재 - 투자하기 정말 좋은 시장

9년차 투자자인 양파링 멘토님께서 본인이 부동산 시장에 입문한 2016년이 지금 지나고보니 정말 투자하기 좋았던 때라는 것을 알았다고 하시면서 현재가 10년만에 온 정말 투자하기 좋은 시장이다라고 말씀해주셨습니다.

인생을 바꿀 수 있는 시기가 현재이다라는 것을 강조해주시니 10년만에 온 이 기회를 소중하게 생각하고 앞마당 늘리기와 시세트래킹을 놓치지 않고 해야겠습니다.

* 앞마당은 4~6주에 1개씩 늘리자!!!!

시세트래킹은 회사 점심시간을 활용하자!!!

2) 2024년 전국 전세시장 흐름을 파악해주시면서

전세 상승 지역 top2인 서울, 경기,

전세 하락 지역 top 2인 포항, 대구를 통해 살펴보면서

단지 한 지역이라고 해서 시장을 통으로 보지 말고 지역내에서의 개별 지역, 개별 단지로 파악하는 것이 중요하다는 것을 알려주셨습니다.

그래야 투자할 수 있는 기회를 잡을 수 있다~

* 시장 개별화하여 보기!!!

대단지에서는 급매가 나올 수 있으므로 기회가 날라갔다고 생각하지 않기!!! 꾸준히 지켜보자!!!!

2. Part2. 투자 리스크 최소화 하는 전세 세팅 프로세스

투자는 매수가 다가 아니다. 투자의 완성은 임대! 전세 빼기!

매수하기 전부터 전세 셋팅까지 생각해서 매수 물건 선택해야한다.

양파링님의 이 말씀을 듣고 동료분들이 떠올랐습니다.

동료들을 보면 매수도 힘들었지만 그보다도 더 마음 고생이 심한건 전세 셋팅이었 던 것 같습니다.

가장 쉬운 전세셋팅은 세낀 매물, 주전세 등 매매와 전세계약이 동시에 이루어진 계약인데요.

투자를 하면 강의에서 알려주신 상황에만 꼭 놓이는 것이 아니여서 발등에 불이 떨어지면 그때 알아보게 되는 경우가 많습니다.

하지만 3가지의 전세 셋팅 유형을 통해 큰 틀을 잡아주시고 그 안에서 발생할 수 있는 작은 상황을 추가로 설명해주신 부분이 (예를 들어 주전세인 경우 전세자금 대출을 받는다는 얘기) 정말 많은 도움이 될 것 같습니다.

이런 상황이 벌어지면 이게 나한테 유리한건가? 불리한건가? 막 고민이 되면서...당황하게 될텐데 말이죠...

양파링님이 디테일하게 잘 알려주셔서 잘 대처할 수 있을 것 같습니다.

그리고 양파링님께서 전세 세팅까지 생각한 매수 물건을 선택했을 때는 투자금이 정확히 얼만큼 들어가는지 알 수 있다고 하셨습니다.

투자를 진행하면서 불확실한 리스크를 줄일 수 있는 최고? 최선?의 방법이라 생각되었습니다.

3. Part3. 매매와 임대 계약서 꼼꼼히 뜯어보기

파트3의 내용이 왜 계약서를 꼼꼼히 뜯어보기인지 확실히 알려주신 내용이었습니다.

아무리 구두로 계약한 내용은 소용없다!

계약서에 기재된 내용이 우선한다!는 것을 한 수강생의 사례를 통해 양파링님께서 강조해주셨습니다.

계약 = 법률행위 - 정확성 중요!!!!

그러므로 계약서 작성할때 정신을 차리고 매도자와 매수자의 의사가 합의된 내용이 그대로 계약서에 작성이 잘되었는지 도장 찍기 전에 꼼꼼히 봐야겠습니다!!!

4. Part4. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

내 물건이 1등이 되어 전세를 빨리 빼는 법은 결국 "가격"이 가장 중요한 요소였습니다.

양파링님과 함께 적정한 전세가를 설정하는 방법을 같이 시뮬레이션해봤는데요.

단! 생! 공! 을 통해 내 물건의 적정가 범위를 객관적으로 설정할 수 있는 방법이라 생각이 되었는데요.

적정한 전세가를 알면

매수 전에는 내가 감당 가능한 투자인지 알고 투자를 할 수 있으며,

매수 후에는 빠른 전세 셋팅으로 투자를 완성시킬 수 있겠습니다.

전세가 설정시에는 딱 3가지만 기억하자!

단-생-공

5. Part5. 실전 임대 놓는 팁! 임대기간 설정과 임차인에 따른 대응 전략'

실전 임대 놓는 팁에서 배운 내용은 결국 투자 후 리스크를 줄일 수 있는 방법이라고 생각합니다.

그리고 투자자는 시장 상황에 맞춰 유연한 투자자여야한다고 생각되었습니다.

당장의 이익에 대한 생각으로 추후(임대 만료시) 나에게 돌아오는 리스크 및 기회비용까지 생각하지 못한다면 그 투자는 결코 최선의 투자가 아니다라는 것을 양파링님께서 알려주셨습니다.

임대기간 설정시에 꼭 기억해야할 3가지!!!

공-수-포

아직 '포'까지 고려해야할 단계는 아니지만 투자 물건이 늘어난다면 꼭 고려해야할 사항인 것 같습니다.

이 부분까지 생각하지 못했었는데... 나중에 이 부분 중요하게 고려해야 할 부분이라고 생각되었습니다.

임차인 유형 중,

가장 많이 만나 볼 수 있는 전세낀 물건과 생소한 법인 임차인에 대한 대응전략을 알려주셨는데요.

어떤 임차인이든 장단점이 있어 그것이 나에게 리스크로 다가올 수 있는 부분이 있다는 것이라 생각이 되었는데요.

각 상황에 맞는 유연한 대응이 필요하다고 생각이 되었습니다.

수업을 들으면서 양파링님께서 알려주신 방법 중에 이게 될까?라고 생각한 부분도 있는데...

결국 계약은 양 당사자간의 합의므로, 우선 제안은 해볼 수 있지않나?

임차인도 다양한 상황에 놓인 분이 많으므로 수용할 수도 있겠다라는 생각도 들었으며 양파링님께서 경험하셨던 부분이므로 우선 알려주신 상황에 놓이면 나의 리스크를 최대한 줄일 수 있는 방법으로 접근해야겠다고 생각했습니다.

6. Part 6. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법, 임대 리스크 줄이는 실제 투자 사례

1) 사는 즉시 수익률을 올리는 방법

싸게 사는 것!!! 이게 가장 중요하다!!!

싸게 사는 것이 사자마자 수익률을 올리는 가장 최고의 방법!!!

2) 싸게 사기 위해서는?

매도인과의 협상이 중요!

협상이 잘 될 수 있는 집이 있고 협상이 어려운 집이 있는데

협상이 잘 될 수 있는 집에서는 매도인의 현재 상황을 잘 파악하여 매도인이 원하는 협상카드를 내어 "가격"을

협상할 수 있고 협상이 어려운 집에서는 "상황"을 나에게 유리하게 갖고오는 방법으로 협상할 수 있다.

양파링님껫 "불편하지 않고 얻을 수 있는 이익은 없다!" 라고 말씀해주셨는데요.

남에게 부탁하거나 요구사항을 들어달라고 말하는 것이 성격 상 매우 어려운 일인데요....

양파링님이 말씀을 듣고.... 그래! 돈 버는 일이 쉬운 일이 어디있었던가? 라는 생각을 하니

우선 입 밖으로 말을 내뱉어보고 상황에 맞게 행동해보자라고 생각되었습니다.

3) 임대 리스크 줄이는 방법

임대에 있어서 공급은 정말 큰 리스크인 것 같습니다.

내 물건까지 미칠 공급은 역전세의 위험과 정말 강제 미라클 모닝을 불러일으킬... 전세 맞추기의 어려움이 있는데요..

내 물건을 지키지 위해서는 "공급"에 대한 영향을 현재의 시점 뿐만 아니라 2년 후의 공급까지 고려하여 임대 기간을 조정하거나 계약을 공급을 피해서 하는 것이 중요하다고 생각되었습니다.

역전세가 와도 하락장이 와도 내 물건을 지킬 수 있는 최고의 방법은 "싸게 사는 것"

그러므로 저환수원리의 "저평가"를 통해 물건을 찾고 찾은 물건에 대해 "협상"을 잘 해서 더 싸게 살 수 있도록 해봐야겠습니다!