[피터파커] 투자 수익을 100% 더 만들어낼 수 있는 이것!

안녕하세요. 피터파커입니다!

수도권을 다니다보면 구축이 참 많죠?

'재건축합니다' '리모델링합니다~'

현수막도 많이 걸려 있습니다.

'음~ 나는 전세금 상승분으로 현금흐름을 만드는 투자자인데...'

저는 처음에 재건축 리모델링이

그닥 와닿지 않는 주제였습니다 ㅎㅎ

그런데 공부를 하다보니

수도권이나 지방 입지좋은 구축에 투자하게 될 경우

보너스 개념으로다가 알고 있으면 좋은 주제여서

한번 가볍게 다뤄보려고 합니다 :)

# 남 얘기같은 재건축, 리모델링 왜 알아야 할까?

아실이나 호갱에서 그래프를 보다보면

분명히 쟤가 얘보다 좋은 거 같은데

지난장에서 고점이 높은 곳들이 있죠~

근데 그런게 80~90년대식이다?

그러면 거진 재건축, 리모 이슈 때문입니다.



서울에 이런 단지들이

지난장 전세가율 높았던

16년 즈음부터 꼭지인 21년말 까지

매매가가 3배 전후로 상승하는 위력을 보여주는데,

(보통은 2~2.5배)

그만큼 이런 이슈들이 상승장에서

빛을 발하며 사람들 관심을 많이 끌고

내 수익에도 플러스 알파를 만들어줄 수 있습니다.

굳이 내가 조합원이 되어서

새 아파트가 될 때까지 기다리지 않더라도

상승장에서 이런 이슈가 터진다면

더 좋은 자산으로 옮겨갈 기회가 생길 수 있겠죠.

반대로 그런 이슈가 있는 단지를 매수한다면

이게 진짜 될 사업인건지

아니면 과열된 분위기에서 나온 거품인건지

판단할 수 있는 기본 지식은 있어야 합니다.

# 땅을 얼마나 쪼개서 나눠 가지고 있느냐가 포인트

용적률, 건폐율, 대지면적 등의

용어를 많이 들어보셨죠?

혹시나 이 용어가 아직 익숙치 않으시다면

오리꽉꽉님이 써주신 글에 설명이 잘 되어 있어서

참고하시면 좋을 것 같습니다!

https://cafe.naver.com/wecando7/9581608

이 용어들이 의미하는 바는

결국에 아파트 단지가 차지 하는 땅을

얼마나 많은 사람들이

쪼개서 나눠 가지고 있느냐 입니다.

땅이 클수록, 평형대가 넓을 수록,

층이 낮을 수록 아무래도 좋겠죠?

그래서 용적률 180~200% 이하 ,

평균 대지지분 15평 이상 일 경우

'재건축을 할 수 있는 사업성이 나온다' 라고

대략적으로 판단합니다.

반대로 용적률이 높거나, 대지지분이 작을 경우

리모델링으로 가는 것이 일반적입니다.

단지를 볼 때 이런 부분을 염두해두고 임장을 하면

'여기는 가능성이 있겠네'

'에이 여기는 그냥 집값 띄우기네~'

라고 대략적인 판단이 가능하겠죠 ㅎㅎ

숫자만 보면 와닿지가 않기 때문에

몇가지 예시를 살펴보려고 합니다.

먼저 위치가 어마어마하게 좋은

이촌동 한강맨션입니다.

이제는 서울에 많이 없는 5층 짜리 아파트이고

세대수 660세대,

용적률 101%, 평균대지지분이 "무려 38평"입니다.

땅도 크고 중대형 평형 위주이다 보니 지분이 많고

더 높게 쌓아올릴 수 있는 여유가 있어서

(용적률을 255% 까지 올릴 수 있다고 합니다)

현재 31평(전용 101m2) 기준으로

34평(전용 84m2)을 받을 경우

돈을 6~7억 정도 돌려받을 걸로 추정하고 있습니다.

돈을 내는게 아니라 돌려받는... ㅎㅎ

그 정도로 매우 사업성이 좋은 단지입니다.

이제 이 정도로 사업성이 괜찮은 단지는

별로 없는 것 같네요.

다음은 마포에 있는 성산시영 입니다.

14층 짜리 건물 33개동으로 이루어져 있고

용적률 148%, 평균대지지분 13.9평 입니다.

20~23평 소형평형으로 이루어져 있다보니

세대수가 3710세대로 매우 많습니다.

단지를 가보면 동은 널찍널찍한 편인데

워낙 많은 분들이 사시다보니

주차가 매우 혼잡한..

아까 일반적으로 말한 기준에서

대지지분이 좀 모자른 편이지만,

좋은 입지를 가지고 있기 때문에

재건축으로 진행이 되고 있는 단지입니다.

이정도 되는 단지들도

추가분담금을 꽤 내야 하는 상황입니다.

앞으로 더 늘어날 수도 있겠죠?

마지막으로 작년에 뉴스에 많이 나왔던

노원 상계주공5단지 입니다.

여기도 한강맨션처럼 5층 아파트이지만

840세대 전부 11평 단일평형 구성으로 지분이 매우 작습니다.

용적률 93%, 평균대지지분이 12.2평입니다.

용적률을 299% 까지 올릴 수는 있지만

세대당 가지고 있는 땅이 작기 때문에

24평을 받으려면 3~4억, 32평을 받으려면 5~6억의

추가분담금을 내게 되었고

결국 조합이 시공사를 계약 해지하는 상황까지 이르게 되었습니다.

몇 가지 사례를 정리해보면

대략적인 재건축 컷트라인이 있긴 하지만

사업장에 따라 기준 안에 있더라도

추가 분담금을 낼 수 있는 경우도 있고

내가 정말 재건축, 재개발 투자를 한다면

사업성을 정말 디테일하게 봐야 한다는 점,

하지만 그게 아니라면

대략적인 커트라인을 알아둬도

내가 보고있는 단지가

나중에 호재의 힘을 받을 수 있는지 없는지

정도는 파악이 되는 것 같습니다.

# 예외적인 것 그리고 더 중요한 것?

이렇게 대략적인 기준은 있지만

당연히 예외도 있습니다.

바로 용적률 상향인데요ㅎㅎ

성수동에 있는 서울숲대림 아파트는

세대수 372세대에 땅이 좁은 편이고

용적률 281%, 평균대지지분은 9.5평으로

사실상 재건축을 하기 쉽지 않은 곳입니다.

그런데 지적편집도를 확인해보면

용도가 준주거지역으로 분류되어 있고

최근 서울시에서 준공업 지역을

용적률을 400%까지 허용해준다는 내용 때문에

아래에 있는 한진이나 강변건영과 다르게

재건축을 해 볼 여지가 생긴 케이스입니다.

이런 케이스 외에도 1기신도시 특별법 처럼

이미 용적률이 꽉 차 있는 90년대 노후 아파트의 사업성을 높여주는

정책을 통해서 상황이 바뀔 수도 있습니다.

(물론 너무나 갈 길이 먼 것 같은...)

이렇게 주저리주저리 재건축이 수월한 곳들과

아닌 곳들을 살펴봤지만

사실 사업성을 가르는 가장 중요한 요소는

'입지'인 것 같습니다.

애초에 좋은 땅에 있는 아파트라면

내가 가진 땅이 비쌀 것이고,

분양을 하더라도 비싸게 팔 수 있어서

사업성이 부족하더라도

어느정도 커버가 될 수 있습니다.

위에 예시처럼

집값 대비 분담금이 많이 나오는 곳들은

사실 사업성도 사업성이지만

입지가 아쉬운 곳들이 많습니다.

우리는 가치투자자를 지향하기 때문에

입지가 좋은 곳을 싸게 선점할 것이고

그렇게 좋은 곳을 가지고 있어야

나중에 일어날 정비사업 이슈도

의미가 있을 것 같습니다.

결국에 가치투자 이후에 보너스처럼

생각해볼 요소라고 생각하고,

과거에 80~90년대 아파트들에 재건축, 리모 이슈가 많았듯

앞으로 올 상승장에서는

90~00년대 아파트에 비슷한 일들이 일어나지 않을까

하고 예상해봅니다 ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

곧 무더워질 여름에도 모두 화이팅입니다 ♥

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

⭐️ [실제후기] 7천으로 20억을 달성하게 만들어준 딱 1가지 원칙⭐️

▶ https://link.weolbu.com/3WZMnFk

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀