[웨슬리] 11월 28일, 저의 경제독립기념일 입니다. (수도권 4급지 1호기 투자 복기)

[프롤로그]

안녕하세요. 늘 용기와 지혜를 갖춘 사람이 되고 싶은 웨슬리입니다.

2025년, 올해 6월 제 첫 투자에 대한 복기 글을 씁니다.

저는 제 이야기를 타인에게 먼저 잘하지 않는 편입니다. 여기서 타인은 나와 육체적으로 분리된 다른 사람들이며, 오늘로 하여금 시간적으로 분리된 과거의 ‘나’도 포함합니다. ‘나의 문제는 결국 내가 해결할 수 있는 건데 다른 사람에게 얘기하여 무엇하리’라는 냉소적인 태도가 한몫합니다.

이미 끝난 건데 처음부터 하나하나 되짚어보면서 잘잘못을 따져보자니, 귀찮게 느껴지기도 합니다. 그래도 올해 안에 쓰긴 쓰겠다, 필요한 일이긴 한 것 같다며 미루고 미루던 올해 마지막 12월에서야 진지하게 마음먹고 책상에 앉습니다.

‘그래서 복기 도대체 뭘 어떻게 해야 하지?’

복기(復棋) 주로 바둑, 체스 같은 보드게임에서 이미 끝난 경기를 처음부터 다시 되짚어보며 분석하는 행위

내 투자의 처음부터라.. ‘그럼 여기 매물을 찾았을 때부터 써야 하나, 아니면 좀 더 처음이라 할 수 있는 여기를 앞마당으로 만들 때부터 써야 하나, 언제부터 써야 하지?’ 조금 더 제 첫 투자의 ‘처음’을 향합니다. 칭찬해 주고 싶은 점도 분명 있지만 그 이전의 아쉬운 판단, 또 그 앞의 실수들을 거슬러 그 정점은 4년 전으로 다다릅니다.

{저의 4년간 기억 정리}

기억을 쭉 적어 정리해보고 나니 신기한 감정이 마음에 입니다. 실수한 점들이 아쉽거나 밉게 느껴지지 않습니다. 오히려 저질렀던 나에게 고맙습니다.

투자를 하나 해냈다고 해서 앞으로 순탄할 것만 같고 잘될 것 같기만 한 건 아닙니다. 선택의 폭은 더 다양해졌고 그래서 사실 더 어렵습니다. 다만 그런 상황인들 지금 함부로 ‘좌절’이란 소제목을 붙일 필요는 없을 것 같습니다. 그 제목은 차차 ‘행복’이란 머릿제목으로 정해짐을 이제는 알고 있습니다.

그때 그 시점만 놓고 본다면 그 수는 실수였을 수 있겠습니다. 하지만 인생은 흘러갑니다. 

실수인 채 남겨진 과거와 오늘의 나 사이에 감사함이란 다리를 놓는 일이 복기임을 정의해 보며 제 첫 투자 여정을 기록해 봅니다.

1장. IPO

우리가 부동산 전고점으로 기억하는 2021년은 사실 코스피 주식시장의 전고점이기도 했습니다. 2020년 전 국민 모두가 실내외 어디서든 마스크를 쓰고 다녔어야 했던 팬데믹. 코로나 발병 불과 수개월 만에 전 세계로 퍼지며 코스피가 1,400대까지 폭락했습니다. 이내 무제한 양적완화를 하는 등 각국의 부양 정책과 ‘동학개미운동’ 개인 매수세까지 힘입어 1년 만에 2,000선을 회복하더니 3,000 초중반 선까지 치고 올라갑니다.

당시 이런 강세 시장에 주변에 주식하지 않는 사람이 없었습니다. 심지어 어떤 회사인지 잘 모르는데도 IPO를 하면 한 주라도 청약받아서 첫날에 ‘따상’ 가면 팔아서 몇만 원 용돈 벌이 하던 게 당연시 여겨졌습니다. 동시에 코로나로 생활의 비대면화가 급속화되면서 제 직군의 수요가 전성기를 맞았습니다. 연봉도 크게 오르고 우리 회사도 IPO를 한다고 합니다. 근처 최근 IPO를 했던 회사 직원들은 10억의 시세차익을 얻었다는 기사도 났습니다. 이런 잔칫통에 나도 그런 기회를 맞다니 꿈만 같았습니다. ‘이제 우리 가족 다 같이 돈 벌어서 좀 편하게 살 수 있겠다, 고생한 걸 보답받는구나’ 하는 생각이었습니다. 그때는 최대한 투자할 수 있는 돈을 조금이라도 더 끌어모을 수 있는 방법에만 몰두했습니다. 

IPO 당일의 기억은 달콤했습니다. 다른 회사들도 그랬듯 250% 상승. 주변의 부러움을 샀습니다. 주변에선 더 많이 사고 싶어도 청약 배정받아서 1~2주 살 수 있는 걸 저는 제 돈이 부족해서 더 못 사는 수준이었으니까요. ‘1년 후에 팔고 나서 나도 이제 서울에 집 사서 행복하게 살아야지.’

수억을 조달하면서 리스크 대비라는 것에는 단 1,000원도 쓰지 않았습니다. 그렇게 보호예수가 끝나는 1년 후 -40%라는 수치를 보게 됩니다. 계산기를 두들겨 봅니다. 이 돈을 갚으려면 몇 년을 일해야 되는 거지? 돈 벌 수 있단 생각에 빌릴 때는 1억도 적다, 2억 3억은 할 수 없나? 이렇게만 생각했는데 갚으려고 보니 1억은 엄청난 금액이었습니다. 심지어 대출 이자도 포함하면 막막했습니다.

네, 저는 투자가 아니라 도박을 했던 겁니다. 많이 오르면 많이 떨어질 수도 있다는 ‘평균 회귀’라는 개념도 몰랐으며, 계속 내리는 시장도 없겠지만 계속 오르는 장도 없다는 것을 몰랐습니다. 그리고 세상에서 벌어지는 나쁜 일들이 저한테는 일어나지 않을 예외 사항이라 생각했습니다. 그렇게 리스크라는 것은 내 이야기는 아닐 거라 믿었던 사회초년생은 된통 나락을 맛보게 됐습니다.

[아쉬운 점] 주식이 떨어질 수도 있음을 전혀 대비하지 못하고, 시장이 좋으면 계속 좋기만 할 거라는 생각. 

[잘한 점] 그래도 행동한 점. 투자한 점. 

[돌이켜보면 도움이 된 점] 비록 손실을 봤지만 살면서 수억이 되는 큰돈을 처음 만져보며 그런 규모의 돈을 쓰는 걸 나도 할 수 있는 거구나. 그래서 오히려 부동산 투자를 할 때 수억이 드는 게 받아들여짐. 사회초년생일 때 빠르게 실패를 경험했기 때문에 복구할 수 있는 기회도 있었고 나한테도 세상의 나쁜 일들이 일어날 수 있구나를 알게 됨. 이건 시장이 좋을 때도 또 안 좋을 수 있다는 걸 자연스럽게 생각할 수 있는 리스크 대비 마인드를 갖게 됨.

[아쉬운 점 -> 잘한 점 바꾸기 위한 방법] 투자를 할 때는 그 이후에 벌어질 수 있는 시나리오에 대해 투자 이전에 미리 케이스별로 대비하고 그 상황이 벌어졌을 때 빠르게 대처할 수 있어야 한다.

2장. 방황

저는 약 1년간 방황을 하게 됩니다. 제가 아무리 절약하고 매월 백만 원, 이백만 원을 더 모은다 한들 하루에도 몇천만 원씩 변동하는 주가를 보며 내가 돈을 모으는 게 의미가 없다고 생각했습니다. 계란으로 바위 치기. 이건 주가가 회복하는 길 밖에는 재기할 수 있는 방법이 없고, 그래서 그냥 쓰고 싶으면 쓰고 남는 돈 모으기로 마음을 삐뚤게 먹었습니다. 설상가상 우크라이나 전쟁도 발발했지만 ‘1, 2년이 흐르면 종전도 하고 세상도 좋아지고 그사이 주가는 회복할 거야, 그러면 모든 게 다 제자리로 돌아올 거야’라고 막연히 믿었습니다.

[아쉬운 점] 시장에 무기력하게 아무 대처하지 못한 점. 내 탓인데 세상 탓을 하며 그 복구도 세상 덕만을 보려고 한 점. [잘한 점] 힘든 티 내지 않고 괜찮으며 관리할 수 있다 믿으며 일상은 일상대로 이어나간 점. 

[돌이켜보면 도움이 된 점] 자기파괴적인 행동은 하지 않아야겠다. 자기연민에 빠지지 말자. 최악의 수다. 

[아쉬운 점 -> 잘한 점 바꾸기 위한 방법] 노력한다고 해서 꼭 노력한 만큼 보상이 오지는 않는다. 내가 아무리 노력해도 세상은 세상의 뜻대로 흐른다. 그럼에도 나는 내가 할 수 있는 것을 하면 된다.

자기파괴적인 행동은 하지 않아야겠다. 자기연민에 빠지지 말자. 최악의 수다. 

3장. 재건을 위한 노력

그렇게 방황의 1년이 지나고 2023년 하반기에서야 현실을 직시할 수 있게 됩니다. 주가가 회복되기만을 기다리는 건 안 되겠다, 몇 년이 지나도 동일할 수 있겠다. 여기에 기대지 말고 지금이라도 내가 다시 정신 차리고 회복할 수 있도록 내 힘으로 바로잡아야만 한다고 생각했습니다.

그때부터 주식을 하더라도 가격이 오르고 있고 대기업이니까 ‘믿고’ 하는 게 아니라,  자산관리사의 코치를 받거나 스스로 공부해서 내가 ‘아는’ 투자를 하자는 개념으로 바꿨습니다. 헝클어졌던 저의 수입, 지출 패턴도 바로잡기로 합니다. 다행스러운 건 경제 기초를 배워보려 준비했던 TESAT 시험 덕분에 구독하게 된 한경신문을 신문 모임을 하며 꾸준히 보아왔던 터입니다. 자연스럽게 ‘사회초년생의 재테크’ 기사들을 접하며 나름대로의 시작점을 알고 있었습니다. 신용카드 자르기, 통장 쪼개기.

‘신용카드를 사용하면 월급을 내 계획대로 사용할 수 없으니 재무 계획을 할 수 없다. 내 주머니에 언제 얼마가 들어오고 어떻게 얼마가 나가는지조차 모르는데 돈 관리를 하겠다는 것은 아이러니다.’

언젠가는 나도 해야지 하며 용돈 카드로 계속 썼던 신용카드를 정말 가위로 잘라버렸습니다. 허술했던 통장 쪼개기도 체계적으로 용도에 맞게 계좌 단위로 나누고 자동이체를 설정해서 현금 흐름이 자동으로 관리되도록 했습니다. 신용카드 잘라버리면 한 달 만에 뚝딱 소비 패턴이 완성될 것 같지만, 체크카드로 정상적인 생활 궤도로 올라오기까지 약 3개월 이상이 걸렸습니다. 신용카드로 한 달 후 미래의 소득을 미리 써버렸으니 1~2개월 정도 마이너스로 살아야 했기 때문입니다. 생각보다 제가 모르던 불필요한 비용도 많아 통합하거나 해지하면서 지출 목록을 최대한 단순화하는 데도 두어 달이 걸렸습니다.

[아쉬운 점] 없음. 

[잘한 점] 시장 탓, 세상 탓 하지 않고 내가 할 수 있는 것을 한 점. 수입·지출을 시각화하고 단순화시켜 돈 관리를 심플하게 만든 점. 신용카드를 끊어 재무 계획을 가능하게 한 점. 경제 신문을 구독하며 재테크의 끈을 놓지 않은 점.

4장. 만다라트, 첫 유료 강의 결제, 

처음 해본 부동산 임장 그리고 여전한 물음표

2023년 12월 신문에서 야구선수 오타니의 메이저리그 계약 기사를 봤습니다. 야구 팬이 아니더라도 타자도 투수도 둘 다 탑급인 신기한 야구선수다 정도로만 알고 있었는데, 그런 제 눈길을 끈 건 그 선수의 성장 스토리와 체계적인 자기관리 방법이었습니다.

일본에는 고교야구 월드컵 격인 고시엔이라는 경기가 있다고 합니다. 한국 고교야구 팀은 100개 정도인데 일본 고교야구 팀은 4,000개 정도라고 하니 그 열기와 수준은 엄청날 겁니다. 당연히 고교 시절부터 실력으로 유명했던 오타니 선수니까 우승했겠거니 싶었습니다만, 번번이 고배를 마셨다고 합니다. 그런 선수가 고교 시절부터 지금의 세계적인 메이저리거 탑급 선수가 되기까지 목표지향적인 자기관리를 구체적으로 하기 위한 방법이 소개되었는데 ‘만다라트’라는 방법이었습니다.

{오타니 선수 만다라트 사진}

저도 따라 해 봅니다. 이때부터 거인의 행동을 하나둘씩 그대로 따라 해 보기 시작했던 것 같습니다.

저는 2년 전 주식투자로 모든 종잣돈을 모두 쓰고 제대로 더 모으지도 않았던 터라 가용한 돈이 적었습니다. 그래도 2021년 부동산이 오를 때 무섭게 오르는 것도 봤고 그 이후 급락을 하며 지금은 뭔가 하락기에 있는 것 같다 정도는 느끼고 있었습니다. 부동산 영끌족의 경매 물건도 많아지고 부동산 시장이 좋은 때가 아니었기 때문에 낙찰가율이 낮다는 기사를 다수 접했습니다.

부동산에 투자할 수 있는 괜찮은 시기인 것 같다. 내가 지금 돈은 적어도 경매로는 해볼 수 있겠다. 이런 목표를 정하고 구체적으로 실천 방법을 탐색해 보며 부동산 투자가 제 인생에 드디어 길을 ‘지나가는 행인 1’ 정도로 등장하기 시작했습니다. 경매는 집을 살 수 있는 방법 중 가장 싸게 살 수 있는 방법이며 꼭 사지 않더라도 세입자로 살아가며 필요한 지식이라 판단했습니다. 이 만다라트를 채워가며 이전엔 비싸고 어떤 유료 강의에 대한 선입견을 가지고 있던 부동산 강의 40만 원이라는 문턱을 넘어보기로 합니다.

{나의 만다라트 재테크 부분}

2024년 1월 경매 강의를 완강하고 저자의 경매 책도 사 읽어 봅니다. 근저당권 말소기준권리가 뭔지 알겠고, 매물 서 보는 방법 알겠습니다. 저자의 여러 성공 사례도 읽었습니다. 오래된 빌라도 수리하고 수백 군데 부동산 돌리면 세입자 맞출 수 있다. 그래서 월세를 받을 수 있고 3~4채 정도 한다면 월 100만 원 현금 흐름을 발생시킬 수 있겠다. 시간이 지나 생기는 시세 차익은 덤 이다.

이론은 알겠지만, 명도에 대한 막연한 두려움과 지방까지 내려가 매물을 보는 용기를 어떻게 가질 수 있을지는 여전히 물음표였습니다. 경매로 집을 사는 ‘방법’은 배웠지만, 행동으로 옮기는 건 다른 차원의 문제임을 알게 됐습니다.

그래도 나름 경매 강의로 들어 알게 된 임장을 해보겠다며 KB시세로 가격이 맞는 단지들을 찾아봤습니다. 주담대를 끌어서 내 집 마련 할 수 있는 집들이 있지 않을까 찾은 겁니다. 대출이 KB시세 저층 가격 기준이 아니라 일반 거래 가격 기준으로도 한도가 나오는 은행들을 알게 됐고, 시세대비 대출이 많이 나와서 내 돈을 적게 들이고도 살 수 있는 단지를 찾았던 게 목동의 신월시영, 동대문의 전농우성 이었습니다.

2월 한파 속에서 무작정 지하철 타고 그 단지로 가서 둘러보고 엘리베이터도 타보고 꼭대기 탑층 복도 상태도 보고 배운 걸 써먹어 봅니다. 당시 저에게 임장이란 단지에 무작정 가서 건물 상태나 분위기를 한 시간 정도 구석구석 머물며 보는 것이었습니다.

지금도 기억나는 게 신월시영은 지하철역이랑은 멀지만 대단지에 중앙에 넓은 공원도 있고 아이들이 캐치볼, 공차기하며 노는데 느낌이 좋다. 근데 단지 거의 바로 위로 이렇게 가까이 날아가는 비행기는 살아생전 처음 본다. 거의 5분마다 날아가는 비행기 소음이 심하다. 아무리 샤시로 내부는 조용하다지만 여기 좀 아닌 것 같다. 하며 나와서 곧장 동대문 전농우성으로 지하철 타고 한 시간을 또 갑니다.

겨울이라 해가 일찍 지니 오후 4~5시쯤 어두워지려는데 전농우성에 도착했습니다. 와 여기는 아파트 복도를 걷는데 그 벽이 너무 얇고 틈도 있어서 위험하다. 이러면 안 되지만 창문 너머로 집안의 상태를 대충 보고 유추해야 했기에 지나가며 슬쩍슬쩍 보는데 내부가 다 보였습니다. 이야 복도식은 다 보이고 여기는 안 되겠다. 

그렇게 한겨울 날 저의 아파트 임장은 어떤 느낌표 없이 단지를 어떻게 봐야 하는 거지 물음표만 잔뜩 붙인 채 마무리됐습니다.

[아쉬운 점] 법원 경매 현장에 한 번이라도 입찰 경험을 해보았으면 어땠을까? 유형별 차이와 입지를 볼 줄 몰라 실천으로 옮기지 못한 것이 아쉬움. 

[잘한 점] 위대한 사람의 방법(만다라트)을 삶에 적용해 본 점. 내 상황에 맞는 방법을 탐색하고 수십만 원의 강의료에 대한 선입견을 깨고 결제한 점. 무작정이라도 임장을 가본 것.

5장. 아파트 청약 시도와 메타인지

2024년 3월, 제가 살던 분당에 신축 청약 공고가 뜹니다. 

이전에 봤던 구축 단지와 가격은 큰 차이 없는데 이건 완전 신축이고 위치가 그래도 분당이잖아. 야탑 끝자락 정말 끝자락에 있는 곳인데 그래도 분당이고 내가 어차피 실거주할 건데 그럼 된 거 아닌가? 유튜브로 이 단지를 청약해도 될지 말지 영상들을 찾아봅니다. 물론 좋다는 사람도 있고 안 좋다는 사람도 있습니다. 새벽 늦게까지 봐도 답은 나오지 않습니다. 아직 지어지고 있었지만 주변 동네와 단지분위기는 어떤지 임장을 가보기로 합니다.

제가 기억하는 건 단지 후문 쪽으로 산으로 이어지는 산책로가 있었는데 저는 산을 좋아합니다. 산책로를 따라 올라가 봅니다. 조금 올라가 보니 정자도 있고 주말에 산책하기 좋을 것 같다는 생각에 다른 사람들은 안 좋아할지 모르겠지만 나한테는 좋은 곳이다. 언덕 끝자락이고 버스가 있긴 하지만 텀이 길었습니다. ‘자전거 타고 역까지 왔다 갔다 하면 오히려 운동도 되고 좋으니까 상관없어. 주변에 기피 시설도 있지만 오히려 그래서 청약 경쟁률이 낮은 거잖아. 오히려 좋은데? 괜찮다! 청약이 되면 나도 분당에 집을 얻어서 살 수 있어.’ 하는 마음에 분양 사무소에도 가서 브로슈어도 받고 대출에 대해 이야기도 해보며 청약을 해보기로 합니다.

청약 발표 당일, 미당첨은 문자도 오지 않는다는 사실을 저녁때가 되어서야 알게 됐습니다. 구축 단지 두 개의 무작정 임장과 희망 찬 청약 시도 한 번을 통해 중요한 사실을 깨달았습니다. 저는 내 집을 사려고 하면서 무엇을 봐야 하는지 그 '기준'조차 모른다는 것이었습니다. 무엇을 모르는지도 몰랐던 상태에서, 이제는 무엇을 모르는지 조금은 알게 된 상태가 되었습니다.

부동산 강의 플랫폼들을 비교하다 저의 상황과 비슷했던 사람들이 강사를 하고 있는 사이트를 발견하게 됩니다. 유튜브도 찾아 몇 개 들어보고 조 모임이 있는 것과 커리큘럼도 마음에 들었습니다. 적어도 이 강의를 들으면 내가 아파트를 보고 스스로 좋은지 안 좋은지 판단할 수 있는 기준은 알게 되겠구나. 그렇게 24년 4월 드디어 ‘월급쟁이부자들(월부)’ 환경에 처음 들어가, ‘내 집 마련 기초반(내마기)’를 만나게 됩니다.

[아쉬운 점] 청약을 제대로 공부하지 않고 주관적인 선호도로만 판단한 점. 

[잘한 점] 투자와는 거리가 멀었지만 나름대로 발버둥을 쳐본 것, 그리고 자신의 무지를 깨닫는 메타인지를 한 점. 

[아쉬운 점 -> 잘한 점] 투자는 내가 좋은 것이 아니라 대중이 좋아하는 것이어야 함을 깨달음.

6장. 월부 강의 첫 시작

내 인생의 첫 아파트 투자 강의 중에서도 첫 강의, 내 집 마련 기초반 오프닝 강의 재생 버튼을 누릅니다. 

1년 반 전이지만 한 가지 선명하게 기억나는 내용이 있습니다.

강동 암사역 근처의 서로 딱 달라붙어 있는 두 단지였는데 00년식 대단지 A vs 02년식 400세대 단지 B를 비교합니다. A 가격은 8.5억, B는 9.1억 정도로 5~6천 차이가 나는 상태였습니다. 위치가 동일하니 입지는 거의 동일하다고 봐야겠습니다. 그럼 2년 연식이 좋고 가격도 더 비싼 B가 더 좋은 단지구나라고 생각했습니다.

정답은 달랐습니다. 지금처럼 하락기일 때는 가격이 떨어지는 추세이니 대단지가 중소 세대 단지보다 오히려 현재 시세를 더 잘 반영하고 있기 때문에 낮았던 겁니다. 그러니까 단지의 가치를 잘 모르고 현재 가격만 보고 판단한다면 틀릴 수 있다. 시장은 가치와 가격이 왜곡될 수 있기 때문에 그럴수록 입지를 더 디테일하게 봐야 하고 또 지금이 어떤 사이클의 시장인지도 알고 있어야 함을 배웠습니다. 

‘뭐지 오프닝 강의부터 너무 재밌잖아?’ (준비된 사람이 기회를 잡아가는 법입니다. 25년 12월 현재 A가 B보다 거의 2억이 비싸네요.)

그 바로 다음 날이었던 것 같습니다. 모르는 전화번호로 한 번은 부재중. 또 한 번 오길래 받아봅니다. 왜인지는 지금도 모르겠습니다. 이틀 전에 가입하고 처음 강의를 듣는 제게 “조장이 되어보지 않겠냐! 적합한 사람이라 생각되어 전화드렸다!” 라는 이지 튜터님의 그 당시의 제겐 부담스러운 제의였습니다.

지금 생각해보니 제 투자의 첫 번째 귀인입니다. 한 4~5명 정도 될 테니까 그래 한 번 해보면 되지 뭐, 책 한 권 읽은 놈이 가장 무섭다는 말이 맞습니다. 그 당시 책에서 읽은 글귀가 제게 용기를 내어줬습니다.

"진정한 성장을 하는 데 있어서 나를 가르쳐주는 스승도 필요하지만, 내가 가르치는 학생도 필요합니다.”

그렇게 8명이나 되는 조를 오프에서 만나고자 시간과 장소를 조율하고 스터디 카페에서 만난 첫 번째 조 모임. 모두 모이고 첫 한마디를 떼기 전까지는 한 번씩 물 마시는 소리만이 그 어색한 긴장감을 채우고 있었습니다. 그때 처음으로, 간절함에 대한 어떤 감동을 느꼈습니다.

{첫 강의 첫 조모임 후기}

처음 듣는 강의에 처음 조장을 해보며 매 주차 다른 조장님들 흉내 내보겠다며 사실 버거운 한 달을 보냈습니다. 그때 수월한 한 달을 보냈다면 그 다음 강의로까지 이어지는 진지한 고민은 없었을 것이며 당연히 지금의 저로 이어지지도 않았을 겁니다.

[아쉬운 점] 조모임이 끝나고 단톡방을 폭파해야 한다는 말을 듣고 정말 바로 폭파해버린 순진함..

[잘한 점] 처음임에도 조장을 맡아 적극적으로 조원들과 함께한 점.

7장. 주변의 변화, 나의 변화

제가 변해서 주변 사람들이 변한다기보다 주변 사람들이 변하니 제가 변했다가 맞는 것 같습니다. 

저는 내 집 마련 기초반을 다 듣고 나서도 부동산으로 투자를 해나간다는 건 제 일이라 여기지 못했습니다. 강의에서도 여러 번 “여러분 이 강의는 투자 강의 아니에요~ 내 집 마련 강의니까 혼동하시면 안 됩니다!”라고 너나위님이 말씀하시며 투자자와 저를 분리시켜 확인시켜줄 때마다 오히려 왠지 모를 안정감마저 느꼈습니다.

부동산은 매매해서 실거주를 하는 것만이 전부인 줄 알았습니다. 투자 거주 분리의 개념은 뭔가 와닿을 듯 손에 잡히지 않았는데요. 내 집 마련을 하더라도 거주 투자 분리에 대한 개념까지 명확히 알고 나서 정해보자. 그래서 내 집 마련 중급반을 연이어 수강했습니다.

처음 동료분들과 임장을 했을 때 였습니다. 저녁 늦게 기어코 동떨어진 한 단지까지 둘러보고 마쳤는데요. 제 두 번째 투자 귀인입니다. 하백님과 지하철을 타고 가는 길이 비슷해 옆자리에 앉아 이런저런 얘기를 나누었습니다.

"웨슬리님, 책도 읽으시나요?"

“읽긴 읽는데.. 사실 안 읽은 지 몇 달은 된 것 같아요. 대신 저는 경제신문을 봐요.”

“왜요?” 

"매일 변하는 정보를 보면서 그 흐름을 해석할 수 있는 사람이 되고 싶어서요.“ 

”웨슬리님 신문도 좋은데 책은 변하지 않잖아요. 책도 꼭 읽으시면 좋겠어요.“

인사 후 헤어지고 혼자서 지하철을 환승하며 돌아오는 길, 책을 자신 있게 읽고 있다고 답하지 못한 것에 부끄러움이 들었습니다. 그리고 이 말이 계속 머릿 속을 맴돌았습니다. 

"책은 변하지 않잖아요."

이후로 저는 책을 항상 가방에 넣고 다니는 사람이 됐습니다.

뿐만 아니라 ”웨슬리는 투자하실 거예요? 그냥 내 집 마련 하실 거예요? 투자하세요~”라고 말씀하셨던 것도 아마 하백님이셨던 걸로 기억하는데요. 가볍게 말씀하셨을 수도 있겠지만 평소 제가 멋있다고 생각하는 생활 습관들을 모두 가지고 실천하고 계셨던 분께서 말씀하신 거라 제게는 그 말씀을 건강한 숙제로 안게 됐습니다. 내마중을 함께 했던 동료분들의 그 열정과 열심에 반했다고 해야 할까요. 그리고 멋있고 열심히 살아가는 사람들이 이렇게나 많다는 것에 덩달아 신이 났다고 해야 할까요.

구체적이지는 않았지만 나 스스로 ‘나도 부동산 투자해볼 수 있을 것 같은데? 배운 대로 계산해보고 고민해보니까 투자를 하는 게 더 좋은 상태가 될 수 있겠다.' 그렇게 저를 스스로 투자자의 길로 이끌어보기로 결심합니다. 이때 만난 조원분들과 아직까지도 원씽 릴레이를 하며 그 연의 줄을 매일 땋아가고 있습니다. 바쁜 일상을 핑계 삼아 며칠 잠수를 할 때도 있었는데요. 나가떨어지겠거니 두었을 법도 한데 그럴 때마다 안부를 물어주고 이끌어주시는 동료분들. 감사합니다.

[아쉬운 점] 임장 방법을 모른 채 무작정 따라갔던 점. 더 적극적으로 커뮤니티 글 등을 찾아보았어야 했다. 

[잘한 점] 새로운 환경과 생각들을 편견 없이 받아들인 점.

8장. 좀처럼 완성되지 않는 임보. 연차를 쏟아부은 12월의 몰입.

이후 여러 강의를 연달아 수강하며 독강임투(독서·강의·임장·투자)의 중요성을 배웠습니다. 하지만 시세를 전부 조사하는 것부터 막히고, 그 산을 넘으면 단지 분석에서 막혔습니다. 분임과 단임 1일 차까지는 괜찮은데 단임 2일 차부터는 몸도 확 피로해졌습니다.

절대적인 시간이 필요한데 야근이 잦은 탓에 등산을 오르다 말고 내려오기가 반복됐습니다. 그래도 덕분에 연차 휴가가 연말까지 그대로 남아있었고, 연말께는 업무를 어느 정도 마무리하여 12월에 남은 연차 2주 모두를 쓰고 서투기 재강을 하며 제대로 투자에 몰입해보기로 합니다. 이때 만난 조장님이 투자 진행 중에 계시기도 했고 임보를 말 그대로 투자로 연결될 만한 요소를 명확하게 담으셔서 따라 해 보며 임보의 질을 높일 수 있었습니다.

평일간 충분히 강의에 몰입하고 내용을 노트하고 임장 준비를 했습니다. 주말엔 충실히 임장하고 임보를 썼습니다. 그렇게 회사도 안 가고 투자에만 몰입할 수 있는 기회를 얻었음에도 이상하게 매임 예약을 하고 매임 하러 가는 건 스스로 하고 싶어서 하는 게 아니라 숙제처럼 느껴졌습니다. 나는 여기도 앞마당으로 보고 다른 곳도 두 군데 더 보고 비교 평가해서 실행에 옮겨보겠다. 투자는 아직 나중 일이고 스스로 ‘당장’ 투자할 수 있는 사람은 아니라 여기니 끝으로 갈수록 소극적이었습니다. 당장 투자하지 않더라도 단지 대 단지를 넘어서 매물 대 매물로 보면 또 달라진다는 것을, 현장에 답이 있다는 말이 어떤 건지 잘 몰랐습니다.

그럼에도 단지 분석을 처음으로 모든 생활권 모든 단지를 해보며 단지의 매물에 대해 어떤 질문을 하면 좋을지 처음 궁금증이 생겼습니다. 그렇게 꾸역꾸역 매물 예약 할 단지와 개중에도 친절할 것만 같은 부동산 리스트들도 찾고 어떤 질문을 할지까지 미리 써놓기를 마치고 나서 하나둘 전화를 해보기 시작합니다.

아뿔싸. 제가 살 원룸 알아본다며 빌라 집들을 볼 때는 보러 가기 전날 저녁에 전화하거나 당일 오전에 전화해서 바로 오후에 보러 가기도 했었는데요. 아파트는 보러 오는 사람들도 많아서 그런지 토요일에 매임을 하려면 적어도 목요일에는 예약을 했어야 하는 중요한 사실을 간과해버렸습니다. 그렇게 금요일에 실컷 전화를 다 돌리고 나서 주말에 예약이 찼거나 시간이 애매하다, 세입자가 시간이 안 된다 이런저런 이야기들로 매물 임장을 하나도 나가보지는 못했습니다.

허탈했지만 한 달간 몰입하며 완료해 보지 못했던 생활권 우선순위 정리와 시세 그룹핑, 그리고 지도에 입지를 한 판에 올려놓는 것까지 해보며 단지들의 가치를 어느 정도 알 수 있었고, 이런 식으로 임장하고 임보 쓰는 거구나. 나만의 임장 보고서 쓰는 방식의 틀을 이때 조금 정립한 것 같습니다.

[아쉬운 점] 충분한 시간이 있었음에도 전체 계획을 디자인하지 못해 매임을 나가지 못한 점.

[잘한 점] 2주간의 휴가를 투자해 한 달간 오로지 투자 공부에만 몰입해 본 경험.

[아쉬운점 → 잘한 점] 한 가지의 완성에 매몰되지 말고 스텝별 완료하고 넘어가는 완료주의가 처음엔 더 중요하다.

9장. 드디어 임장과 임보의 완성을 경험

서투기 삼수생. 

위치가 좋아 마음속에 꼭 가보고 싶었던 관악을 드디어 갑니다. 첫 조 모임 때부터 “우리 조 이번에 다들 내공이 남다르다. 실전반 분위기로 가보자!!”라고 선언하시는 에너지 남다른 수수진 조장님을 만나게 됩니다. 저의 세 번째 투자 귀인입니다. (실전반 방식이 뭐지?.. 무늬만 삼수생인 저는 얼떨결에 파도에 휩쓸립니다.)

보통 1주 차에 사전 임장을 쓰고 2주 차 분임, 3주 차 단임, 4주 차 매임 및 결론 순서인데 이러면 항상 매임과 결론을 쓸 시간이 급급했습니다. 그래서 1주 차 중 사임 미리 쓰고 분임을 가는 것으로 매임과 결론 쓰는 시간을 확보하는 전략이었습니다. 타이트하긴 하지만 확실히 3주 차 때부터 바로 매임을 나갈 수도 있기 때문에 좀 더 현장과 친숙할 수 있고 결론을 깊이 고민할 수 있어 좋았습니다.

임장을 할 때도 여기 찍고 다음 찍고 사실 큰 긴장감은 없이 다니곤 했었는데요. 중간중간 이전에 봤던 단지들의 가격과 상태를 기억하며 여러 질문들을 주셔서 언제 어떻게 올지 모르는 질문들에 보고 지나친 것들을 기억하려 애쓰며 다녔습니다.

“웨슬리라면 A와 B 중에 어디가 더 좋아 보여요? 가격으로 한 번 붙여보면 어떨지 붙여봅시다." (아실 앱으로 가격 붙여보기 이때 배웠습니다.) 

“A가 이정도 가격이었으니까 B는 어느 정도일까요? 그럼 비싼 것 같아요?”

"우리가 이전에 봤던 C는 59에 얼마 84에 얼마였죠?"

"이 단지랑 다른 앞마당의 연식 비슷한 단지랑 비교해본다면 어떤 게 더 좋을까요?”

임장 걸으며 계속 머릿속으로 단지의 입지를 생각하고 비교 평가하고 고민하고 기억하며 걸어 다니니 치열하게 뭐든 하나 더 투자로 연결하기 위한 임장은 이런 거구나. 아직 조금 추운 날씨에 나름 언덕도 있는 지역이었지만 매번 배워가는 임장이 기다려지고 즐거웠습니다.

이상하게 매임 예약하는 걸 자꾸 ‘퇴근하고 시간 나면 하겠다’며 내일로 내일로 미뤘었는데요. 야근하고 늦음이 반복되며 결국 ‘동료분이 예약한 곳에 그냥 같이 가버리자, 어차피 나도 거기 가려고 했으니 같이 가면 되지 뭐’ 이렇게 소극적으로 임했었습니다. 그리고 조 모임 때 조장님의 말씀.

“웨슬리님 매임 예약하셨나요~?” 

“네니오.”

“그건 뭐죠?”

“부쪽님이 예약해주신 거 형제 컨셉으로 같이 가기로 했습니다!"

“웨슬리님!! 꼭 전임을 스스로 하고 매임 예약을 직접 하는 그 문턱을 넘으셔야 합니다! 그래야 투자할 수 있어요!”

이 혼내킴에 제 소극적임이 화들짝 들켜버려 얼굴이 붉어졌습니다. 부끄러움을 속으로 느낄 때 그 말이 가르침이 되어 제 행동을 바꿔주더라고요. 그 다음 날 점심시간과 오후 짬짬이 부동산에 전화하며 매임 예약을 했습니다. 시간이 없다는 건 핑계였습니다. 매임 예약할 마땅한 시간은 퇴근 후 내 저녁 시간이 여유로워져야만 생기는 게 아닙니다. 그냥 행동하면 그때 마땅한 시간이 따라오는 거였습니다.

그렇게 처음으로 임장, 임보 한 사이클을 정석대로 드디어 완료. 그렇게 나름대로의 완성을 해봅니다. ‘아 이렇게 하는 거구나. 이제 내가 보고 싶었던 한 곳만 더 보고 비교 평가해서 투자 목록 추려보자.’ 자신감이 생겼습니다. 이런 낌새를 눈치채셨는지 혼자 하지 말고 꼭 동료들과 같이 하라며 당부를 하고, 투자하려면 앞마당 시세 전수 조사 다시 하고 투자금 단지 비교 평가해보라는 조장님의 말씀을 숙제로 안고 실준 재수강 수지로 향합니다.

여담. 이때 글을 쓰기만 하면 1초 댓글로 시스템 알림보다 더 빠른 답글을 달아주셨던 조장님 덕분인지 제 닉네임이 월부 실시간 검색어 순위에 뜨는 해프닝이 있었는데요. 고생이 있었던 만큼 즐거운 추억도 기억에 많이 남습니다.

{월부 실시간 검색어 순위}

[아쉬운 점] 좀 더 적극적으로 내가 도움을 줄 수 있도록 노력했으면 어땠을까. 

[잘한 점] 사임부터 결론까지 정석대로 스스로의 힘으로 해본 것.

무엇 보다 매 임장 즐겁게 임한 것.

10장. 투자하고 싶었던 곳 수지. 

여기서 찾겠다. 투자하겠다, 투자한다, 아니 투자했다! 마인드

수지는 제가 살고 있는 곳과 인접한데 입지와 가격 모두 매력적이라 꼭 앞마당을 만들고 비교해서 투자하고 싶었던 곳입니다. 배운 대로 일주일 앞당겨 첫째 주차부터 분임을 준비해서 매임까지 잘 마칩니다.

이때 입지를 지도 한 판에 올려보며 풍덕천과 성복역 사이가 교통, 학군, 환경, 균질성 모두 여러 입지가 모여 있는 곳이며 천까지 흐르는 곳이라 가장 노른자 땅인 것 같다 유추해 보며, 산골짜기 골짜기로 깊게 단지들이 형성되어 있어 안쪽까지는 투자 범위에 보수적으로 넣어야겠다고 생각했습니다. 우선순위 높은 생활권들은 이미 가격이 오른 감이 없지 않아 있었고, 위치가 좋은 곳은 대부분 구축이고 그래서 전세가율이 받쳐주지 못해 투자금이 생각보다 더 들어가는 형국이었습니다.

그래도 전세가가 오를 수 있으니 투자금보다 더 들어가더라도 보고 싶은 단지와 제 투자금에 당장 들어오는 단지들을 같이 매물 임장을 마치고 결론까지 내렸습니다.

[아쉬운 점] 가까운 곳인데 왜 이리 늦게 와봤을까

[잘한 점] 혼자 하지 않고 동료들과 환경 안에서 같이 한점

매임을 할 때 내 투자금에만 있는 곳이 아니라 더 들어가는 곳 까지 함께 본 점.

11장. 앞마당 시세 전수 조사와 5분위 시세표 만들기

수지를 앞마당으로 만드는 동안 대통령은 파면되고 6월 장미 대선과 정권 교체가 될 수도 있다. 그 어수선한 5월간 제가 가지고 있던 앞마당 4급지 세 군데 + 소중한 반마당 네 군데의 시세 전수 조사를 하고 투자금에 들어오는 단지들 리스트를 다시 추립니다. 제 투자금으로 지금 시장에서 당장 매수할 수 있는 5분위 시세표를 만드는 게 목표였습니다.

투자금에서 top 5를 선정하고, 투자금에는 맞지 않지만 세금 포함 현실적으로 전세가율 65%~70%이면 매매 가능한 가격대 매물별로 top 5까지 뽑아봅니다. 임장하고 단지 분석만 할 때는 애매하고 후순위 생활권이거나 마음에 안 들던 단지라도 내 투자금에 맞게 5분위 시세표를 만들고 나면 내 새끼 같고 그중에서도 특히 더 궁금해지고 애정이 생기는 단지가 마음에 생기는 신기한 마법이 생깁니다. 도토리 키 재기 하면서 개중에는 서로의 단점보다는 상대적 장점이 있는 것들이 보여서 그런 것 같습니다.

그렇게 매임을 다니기 시작합니다. 이때 변화 포인트는 제가 할 수 있는 투자금과 제가 할 수 있는 투자금보다 더 싼 매물들을 함께 봤습니다. 제가 살 수 있는 단지들이 상대적으로 좋은 단지이고 이 가격으로 정말 사도 괜찮은 단지인 건지 대조해서 느껴볼 수 있기 위함이었습니다.

[아쉬운 점] 소중한 반마당들. 앞마당으로 할 수 있을 만큼 잘 해놨으면 좋았을걸. 그래도 생활권 우선순위라든가 선호 단지들 상 중 하 정도는 대략적으로 알고 있기 때문에 비교 평가할 때 충분히 도움이 됐다. 

[잘한 점] 앞마당 시세 전수 조사하고 비교 평가하며 5분위 시세표 만든 것. 내 투자금뿐만 아니라 내 투자금보다 적게 드는 곳의 매물도 임장 같이 해서 대조한 것.

12장. 6월 3일 장미 대선과 정권 교체. 분위기 변화 움직임.

그사이 정말 정부는 교체됐고 지난 진보 정권 부동산 상승을 경험했던 대중은 또 한 번 한껏 집값이 올라갈 기대를 하는 모양새인 게 느껴졌습니다. 연초부터 잠삼대청 토허제를 풀더니 한 달 만에 용산까지 다시 토허제로 묶어버리고, 이후 풍선 효과로 한강벨트까지 퍼져나갔던 상승 흐름이 이제 정권 교체로 전방위적으로 흘러갈 수도 있겠다. 이런 분위기의 변화를 확연히 느꼈습니다. 분명히 어떤 규제를 또 낼 것이다. 그 전에 미리 행동을 해야 하는 게 중요한 시점이다. 자욱한 안개 속에서 매임과 비교 평가를 이어갔습니다.

[아쉬운 점] 정권교체가 충분히 예상되던 시나리오였음에도 기어코 6월까지 안주하며 여유 부린 것.

[잘한 점] 조바심 내지 않고 행동이 중요한 때다 라고 인식하고 내가 할 수 있는 일을 이어 나간 점.

13장. 6.27 부동산 대책 발표 그리고 1호기 매물과의 첫 만남

6.26 목요일. 여느 날처럼 이번 주말에 매임할 곳들을 예약했습니다. 

6.27 금요일. 출근하고 매임 예약 일정 물어본 곳들의 부사님들과 스케줄을 맞춰보고 있었습니다. 그중 제가 꼭 보고 싶었던 매물이 있었습니다.

단임 했을 때는 약점이 커 보였지만 약점을 커버할 수 있는 장치가 있고 강점도 있는 매물이었습니다. 언덕에 위치하지만 엘리베이터 있고, 언덕길 도로 열선도 있었습니다. 구축이지만 주변 구축 단지에는 잘 없는 지주 연결에 무엇보다 학업 성취도율이 높은 중학교와 초등학교도 가까워 학군 수요가 있는 곳인지 전세 수요가 있어 확실히 전세가율이 높은 단지였습니다. 거래량도 매월 한두 개씩은 꾸준히 터지고 세 낀 물건이라 첫 투자인 제게도 전세를 맞추기도 쉬울 것 같았습니다. 하지만 당시 제가 배운 저환수원리 중, ‘저’에 약간 못 미치는 호가인 게 아쉬웠습니다. 게다가 세입자가 주말에 시간 안 된다며 다음 주로 돌렸습니다.

그러던 중 오전 11:30, 이번 정부 첫 번째 규제가 긴급 발표됩니다. 무주택자인 제게 영향이 가장 컸던 건 소유권 이전 조건부 전세자금 대출 금지, 즉 갭투자를 막겠다는 것. 물론 세 낀 물건을 봐도 되고 어떤 우회 방식이 있지만 모든 매물에 꼭 되는 게 아니고 정부의 의지가 이런 방향이니 ‘이거 잘못하면 투자 시기가 완전히 늦춰질 수도 있겠다. ’ 

점심시간에 꼭 보고 싶었던 매물 부사님께 다시 전화드렸습니다.

“내일(토) 말고 오늘 저녁에라도 가능하면 보고 싶은데 오늘 저녁은 안 되나요?” 

“오늘 저녁은 7시에 다른 예약 손님들 있는데 그렇게라도 같이 보실래요?” 

“예 저는 괜찮습니다. 가능하다 하면 같이 볼게요.”

그렇게 금요일 저녁에 겉으론 부부, 아마 실제론 남,녀 각각 투자자 같은 느낌의 두 분과 함께 집을 둘러봤습니다. 

{매임하며 느낀 제 생각들}

• 이때까지 봤던 구축들 대비 컨디션이 좋다. 하자 없고 섀시 교체 필요 없음. 베란다 탄성 쏴놔서 깔끔하고 구조 넓고 뻥뷰. 

  => 특별히 수리를 하지 않아도 전세가 충분히 나갈 수 있겠다.

• 언덕이지만 연결 엘리베이터가 바로 앞이다. 

  => 엘리베이터 타고 언덕 단점 상쇄시키고 역까지 도보 거리도 정문 대비 5분은 더 단축되는 동이다.

• 세 낀 물건인데 전세 대출이 없다. 올 현금이다. 

  => 세 낀 물건이기도 하지만 어차피 올 현금이라 만기 시점에도 전세 대출을 이용하지 않을 거라 조건부 전세자금 대출 규제와 관련이 없다.

  => 구매력이 있는 세입자군.

• 아저씨는 판교에서 강남 이직해서 출퇴근하신다. 

  => 실제로 판교, 강남 출퇴근하는 사람이 여기에 거주 수요가 있다.

• 초등 2학년 여아가 있는데 아이가 집에 와서도 어머니가 옆에서 공부를 같이 가르친다. 

  => 초등학교 때문에 이사를 와서 2년을 살았고 따라서 앞으로도 계속 여기를 최소 초, 중까지 이어 보내려면 오랫동안 전세를 새로 구하지 않아도 장기 보유에 편하겠다. 

  => 학군 전세 수요가 있다.

• 2년 처음 살았고 전세 만기가 2개월 남았다. 그리고 이번에 계갱권을 안 쓴다고 한다. 하지만 5%까지만 증액하기로 집주인과 얘기를 했다고 한다. 그래서 세 낀 물건이지만 전세 만기 때 5% 증액분만큼만 올려야 한다. 

  => 계갱권을 안 쓰는데도 5%만 증액하기로 약속한 게 좀 아쉽긴 한데 어쨌든 그렇게만 해도 내가 원했던 투자금에 들어온다. 만기가 2개월 후니까 금방 회수되니까 괜찮다.

• 왜인지는 모르겠으나 부사님과 세입자 사모님 간에 뭔가 사이가 틀어져 있다. 

  => 왜일까..? 어쨌든 내가 매수하게 되면 사모님과 좋은 사이를 유지해서 소통을 잘해봐야겠다.

• 하지만 호가가 전고점 대비 15%가 되지 않아 아쉽다. 지난주에도 집 보러 간 사람들이 집주인한테 100만 원만 깎아달라 했는데 거절했다고 한다. 

  => 집주인이 급한 물건은 아닌가 보군..?

   

이렇게 종합적으론 가격만 기준에 맞다면 저환수원리(저평가, 환금성,수익성, 원금보존, 리스크)에 부합해 괜찮은 물건이라 판단 내렸습니다. 매물을 보고 단지 내부를 한 번 더 둘러보고 엘리베이터 타고 길로 내려가서 역까지 걸어가 보며 주변과 시간도 다시 한 번 체크해 봅니다. 역까지 가는 길이 어떤 상가들이 있지는 않고 도로 옆 길이어서 아쉬운 점은 있지만 가로수들이 크게 잘 되어 있어 여름에도 그늘이 있어서 나쁘지는 않겠다. 15분 정도.. 오케이. 약점이 있으니까 24년 3분기 가격에서 머물러 있는 거고 그래서 내가 고려할 수도 있는 거다. 좋아보이지만 이미 올라버린 것 말고, 안좋아보여도 아직 덜오르고 약점 말고 장점을 보자..!

그렇게 집에 돌아와서 빠르게 5분위 시세표의 단지들과 비교해 봅니다. 교통, 학군, 환경 다 더 좋다. 근데 가격이 약간 아쉬웠습니다. 바로 부사님께 문자를 보냅니다. 직전 달에 현재 호가보다 더 높은 거래로 실거래가 찍힌 상황이라 매도자는 시세보다 이미 싸게 내놓았다고 생각하고 있었지만 그래도 부사님을 통해 협상을 시도해 봅니다.

{매매 협상 시도 문자}

협상은 내가 원하는 걸 말하는 게 아니라 상대방이 원하는 걸 충족하면서 내가 원하는 걸 구해야 하는 건데, 제 입장만 대변하는 거였으니 당연히 칼 거절…!

근데 곧바로 ‘혹시 잔금을 빨리 할 수 있는지’ 매도인에게 연락이 왔다며 부사님께 다시 문자가 왔습니다.

“저 잔금은 빨리 가능합니다. 매도인 일정에 가능하게 맞춰드릴 수 있으니 그럼 다시 가격 한 5백 정도만 조율해봐 주세요.”

그렇게 5백을 깎아서 제가 원했던 -15% 기준에 맞췄습니다. (하.. 이때 알았어야 할 것을. 매도인은 이미 이 매물로 수익을 충분히 보고 있었고 이번에 여러 단지들을 다 팔고 똘똘한 한 채로 갈아타기 할 거였는데, 그걸 나중에 알았습니다. 잔금을 20일 후로 바로 원했다는 건 아마 그때 매도인이 사고 싶은 매물이 사고 싶은 가격에 딱 나왔었던 것 같아요. 만약 제가 플랜 B, C 다른 매물도 있었고 매도인의 상황을 미리 알고 있었다면 한 2천만 원 던져놓고 그 대신 잔금은 내일이라도 당장 드릴 수 있습니다 이렇게 좀 더 배짱을 부려봤을 수도 있을 텐데 다 알고 나서 보니 5백만 원만 깎은 게 좀 아쉬운 마음이 들긴 했습니다.)

그리고 세입자분도 계갱권을 써서 재계약하기로 했다고 합니다. 매도자 부동산과, 세입자 부동산 간의 전세 연장 시점과 방식에 대해 소통이 원활하지 않았던 것 같습니다. 그래서 세입자와 부사님 간의 소통 오류로 서로 사이가 틀어져 있던 게 약간 있었고 자세히는 물어보지 않았지만 오해를 풀고 결국 계갱권을 쓰는 것으로 했다고 합니다.

오케이 다 잘 풀렸다. 그렇게 6월 28일 낮 12시 50분 인생 첫 아파트 가계약을 합니다. 이때 부사님과 가계약을 마치고 부동산에서 여담으로 이런저런 얘기를 하는데 비슷한 고향 사람이었고, 제가 사는 곳에서 유명한 곱창전골을 아드님도 좋아하신다고 하시고 부사님도 좋아해서 가끔 주문시켜 먹는다길래, 제가 친구들과 놀러 갈 때 포장해가고 전국 주문도 되는 맛집을 알려드렸더니 좋아하셨습니다. 그렇게 부사님과도 친해져 보려 노력했습니다. 앞으로 여러 계약을 함께 할 파트너이고 결국 투자는 사람 간의 일이니까요..!

[아쉬운 점] 가격 협상 과정 전에 매도인의 상황을 미리 파악하지 못한 것. 

제대로 된 앞마당과 매물 임장을 다량으로 해놓지 않았어서 내겐 플랜 B, C가 없었던 것. 그래서 하나에 매달려야 했고 급했던 마음. 

[잘한 점] 어떻게라도 보려고 했던 매물을 보고자 일정 조율을 한 것. 

서툴지만 가격 협상을 해보려 시도를 했고 결국 가격을 깎아서 저환수원리를 지키는 투자를 한 것. 

부사님과 친분을 쌓으려고 노력한 점. (그냥 계약만 툭 하고 인사하고 나오는 것이 아니라 대화를 이어간 것)

14장. 계약 과정 + 셀프 등기

• 25년 6월 28일(토) 오후 1시 
  매매 가계약 나(매수인) -> 매도인 매매 가계약금 이체. 매도인과의 첫 만남.

• 25년 7월 05일(토) 오전 11시 
  매매 본계약 나(매수인) -> 매도인 매매 계약 잔금 이체
  준비물: 매수인(나) 신분증.

매매 본계약 당일 오전 부사님께 미리 문자로 잔금일 전까지 계약 파기나 권리 사항 변동, 중대 하자 같은 게 있을 시 안전장치를 마련해두기 위해 특약 사항을 요청드려 매도인과 대면하기 전 미리 특약 사항을 정리했습니다. 본계약일 전에 미리 소통했어야 하는데 전날 부랴부랴 매매 특약 관련 글들을 읽어보고 본계약 당일에 급히 소통한 감이 있지만, 전화 통화로 서로 의도를 전달하고 계약에 문제없도록 했습니다.

{매매 계약서}

• 25년 7월 09일(수) 저녁 7시 
  기존 세입자 만남 + 집 상태 영상으로 기록

세입자분과도 앞으로 오래 같이 볼 수도 있는 분이고, 매임 할 때 눈으로만 보고 말았던 것을 앞으론 소유자로서 집을 관리해나가려면 현 상태를 기록해놓는 게 필요하다고 생각했습니다. 세입자분께 추후 퇴거시 하자 발생 등 서로 오해 소지가 없도록 함이니 양해를 구하고 매매 잔금 전에 한 번 더 최종적으로 집 상태를 보기로 합니다. 혹시라도 매임 때 못 봤던 것들이나 2년을 살아본 세입자 입장에서 불편한 점은 없는지 이런 고충을 듣고 참고하고 싶었습니다.

그래도 세입자 사모님과 따님 두 분만 계신데 남자가 혼자 들어가는 것에 거부감이 있으실 수도 있을 텐데 흔쾌히 허락해주심에 감사했습니다. 아이 공부할 때 영양 간식으로 먹으면 좋을 것 같은 개별 포장된 떡을 준비해 갔습니다. 매임 때 부사님에게 어떤 불만을 털어놓을 때와는 달리 집 구석구석 잘 설명해주셨고 어떤 상태다 이런 이야기를 친절하게 얘기해주셔서 감사했습니다.

이때 매매 잔금일이 7월 18일이니 일정이 가능하면 바로 그 다음 날 19일에 전세 계약을 해도 괜찮을지 물어봤고 가능하다고 했습니다. 그래서 7월 19일을 전세 계약일로 부사님에게 전달하고 ok 사인을 받았습니다. 이때 샤워기나 변기 물 내림 수압이 약하다고 말씀 주셔서 알아봤는데요. 관리사무소에 연락해서 수압 조절이 가능한 거였어서 조치해 드렸더니 세입자분이 만족해하셨습니다.

• 25년 7월 16일(수) 
  전세 계약일 전 부사님과 일정 더블 체크

분명 7월 19일에 전세 계약일로 가능하다고 했었는데 소유권이전등기가 나오려면 일주일 정도 걸리니 명의 나온 다음에 쓰는 게 좋다며 되도록 등기 신청일인 7월 18일로부터 일주일 후쯤인 7월 25일 이후가 좋겠다고 일정을 바꾸자고 하셨습니다. 등기부등본상 소유자가 아직 매도인으로 나오기 때문에 전세 계약을 할 때 전세입자가 이상하게 생각할 수도 있고, 소유자가 매수인(저)으로 바뀌고 나면 새로 계약서를 써야 할 수도 있기 때문입니다. 해당 내용을 세입자분께 공유드리고 전세 계약 일정은 등기 완료가 충분히 된 이후로 다시 잡았습니다. 참고로 지역마다 모든 부동산이 다 같이 쉬는 여름 휴가 기간이 있나 봅니다. 이 지역은 7월 말 전체 휴가 기간이라 해서 8월 초로 전세 계약일을 잡았습니다.

그리고 혹시 부사님과 연결되어 있는 법무사님의 법무 비용은 어떤지까지 견적은 받아봤습니다. 등기 비용 내역서와 필요 서류를 문자로 받았는데요. 기본 보수료가 30만 원이었고, 등기 필요한 세금 종류들이 금액과 같이 표기되어 있어서 제가 직접 찾아 계산해본 항목, 금액들과 비교도 해보며 취득세, 교육세, 인지세, 국민주택채권 같은 게 얼마 정도인지 더블 체크 해볼 수 있었습니다. 법무사님께는 이번에 첫 등기인데 근저당도 없고 기본적인 유형인 것 같아 경험상 직접 해보려 한다고 솔직한 의사를 전달드렸고 다음에 또 할 일이 생길 때 부탁드리겠다고 정중히 거절 의사를 표했습니다.

{부동산 제휴 법무사님에게 문자로 받은 견적서 양식}

• 25년 7월 18일(금) 11:00 매매 잔금 + 셀프 등기
  나(매수인) -> 매도인 매매 잔금 이체. 
  나(매수인) -> 부동산 사장님 중개 수수료 이체. 그리고 바로 관할 등기소 가서 셀프 등기.

매매 잔금을 치르고, 부동산에서 챙길 수 있는 셀프 등기에 필요한 서류들을 한 번 더 체크하고 구청 -> 은행 -> 등기소 순서대로 셀프 등기까지 마칩니다. 그냥 처음 쉽게 매수인데 법무사를 써서 등기를 맡길까 싶었는데요. 처음이기 때문에 과정을 온전히 경험해 보고 싶은 욕심도 있었고, 근저당권처럼 다른 복잡한 권리 사항도 없었기 때문에 등기 하는 것 중에서 가장 기본 형태임을 알게 됐습니다.

그래서 셀프 등기 관련된 글을 그때서야 한 열 개는 보고 유튜브로도 한 열 개는 보면서 준비물과 프로세스를 적었습니다. 근데도 한 80%는 이해했는데 워낙 준비물과 과정이 여러 단계라 100% 이해는 못 했는데요. 등기소 가면 등기소 직원이 안내도 해준다고 하니까 못 할 건 없다고 생각하고 셀프 등기를 하기로 합니다. 법무사 비용만 20~30만 원 정도 드는데 직접 하면 등기 비용 수수료 2만 원 정도니까 등기 비용을 90% 정도 절감하는 길입니다.

{잔금일 부동산 잔금치르는 것+셀프등기 프로세스 정리}

어떻게 저떻게 등기소에 등기 접수까지 마쳤습니다. 미리 계산해서 알고 있었던 수치긴 했지만 정말 제 종잣돈 수억 원이 쑥 한 번에 소비가 됐고, 생각보다 취등록세 등 부대비용이 몇천만 원씩 든다는 것에 한 번 놀라기도 합니다. 그렇게 등기소를 나와 하늘을 보며 처음 드는 생각은 ‘하.. 그래도 해 지기 전에 다 마쳤네. 다행이다.’ 였습니다.

{등기소 전경}

시간 계산했을 때 오후 3시면 충분히 마칠 것 같았는데 오후 4시가 넘어서야 마치긴 했지만, 그래도 큰 변수 없이 잘 마쳤다는 안도감이 먼저 들었습니다. 정말 투자 프로세스가 이제 8부, 9부 능선을 넘었구나. 괜히 하늘이 더 진하고 더 넓고 더 깊게 느껴졌습니다. 그렇게 치열했는데 이렇게 조용한 하늘이라니. 뭔가 허무한 감도 있었고요. 아침부터 지금까지 점심도 못 먹고 오갔기에 주린 배가 그때서야 느껴졌습니다. 드디어 밥 먹을 수 있구나. 지도를 펼쳐보는데 삼계탕도 있고 고깃집이나 어떤 한정식도 있고 값비싼 메뉴들도 눈에 띄었습니다. 근데 바로 앞에 중국집이 있었는데요. 이삿날 짜장면인 것처럼 등기 친 날 중국집도 괜찮겠다. 그렇게 중국집에서 맛있는 짬볶밥을 시켰습니다.

{첫 등기후 만찬}

분명 저는 해야 하는 올바른 길이라 선택하고 투자에 1년 반을 쏟았습니다. 한 술 떠먹는데 불현듯 그사이 애써 외면해야 했던 수많은 인연과의 감정과 마주했습니다. 과거에는 보지 못했던 제 실수와 오해도 함께 보였습니다. 불러오는 포만감보다 먼저 차올라 떨어지는 그 회한을 조용히 넘겨 삼켰던 게 기억에 남습니다. 수만 년의 진리. 있을 때 잘해야 합니다.

• 25년 7월 25일(금) 낮 
  등기우편물 수령

회사에 등기우편물이 익일특급 우편이 찍혀서 왔습니다. 3~4영업일 정도 걸리고 하루 정도 송달되니 5영업일 정도면 받나 봅니다. 야호! 그래도 한 번은 취하받을 수도 있겠다 싶긴 했는데 한 방에 통과됐네요.

{배송된 등기권리증 우편물}

• 25년 8월 8일(금) 오후 9시 

  전세 본계약 준비물: 국세·지방세 완납증명서, 신분증. 

세입자분 아저씨께서 퇴근하고 늦은 시각 집에 오셔서 저도 늦은 시각은 괜찮아서 저녁 9시에 드디어 전세 본계약까지 마칩니다. 전세 본계약 전에 기존 세입자분이 집을 보여주는 게 잘 안 됐던 부분이 있어서, 특히 전세 계약 특약에 ‘신규 임대차 계약을 위한 부동산 방문에 적극 협조한다’는 부분을 넣도록 부사님과 소통하여 넣도록 했습니다. 분명 매매 본계약 날 부사님께서 전세 계약 때는 따로 비용 안 받겠다고 하셨는데요. 이날 계약하는 중에 갑자기 ‘작성비?’ 같은 명목으로 저한테도 10만 원 보내주시면 돼요. 라고 하셨어요.

“부사님 원래 전세 계약 때 따로 비용 안 받으시겠다고 말씀 주셨었는데, 앞으로 잘 부탁드리겠다는 의미로 10만 원 이체해드렸습니다! 전세 계약까지 안전하게 진행해주시느라 고생하셨습니다.”라고 말씀드릴 건 말씀드리고 감사의 표를 했습니다. 전세 증액분은 기존 세입자의 전세 만기일에 맞춰 이체받기로 합니다.

{첫 전세계약서}

• 8월 25일(월) 

  기존 세입자 전세 만기 도래 및 연장(갱신권 청구) 

  기존 세입자 -> 나(매수인/이제는 소유자) : 전세 증액분 이체.

   

  끝.

15장. 1호기 투자 후 휴식기

이후 저는 사실 다른 열정 있으신 분들처럼 바로 이어 2호기를 준비하고 강의를 듣고 앞마당을 만들고 하지는 못하고 있습니다. 인테리어와 지투기 강의를 들으며 지방 2호기를 준비하고 있었는데요. 오랫동안 잘 낫지 않는 두드러기 같은 것들 치료를 먼저 하며 몸을 보살피고 다시 임장을 다니기로 합니다. 세입자도 분명 장기간 전세로 사신다 하고 큰 이슈는 없겠다. 그렇게 휴지기에 잠시 들어섭니다.

16장. 월부콘과 함께 나타난 세입자 이사 소식

2025년 11월 14일. 월부콘이라는 감사한 기회에 당첨되어 가게 됐는데요. 그 당일날 아침 반가운 건지 놀라운 건지 싶은 문자 한 통이 왔습니다. 적어도 초등 4년에 중학교 3학년까지 7년은 더 있을 것처럼 세입자분께서 말씀하셨었는데요. 역시 사람 일은 어떻게 되는지 모르는 겁니다. 세입자분의 이사할 예정이라는 문자였습니다.

그래도 다행이다. 오늘 월부콘 가서 질문거리가 왕창 생겨버렸네, 아싸!. 

월부콘에서 반가운 사람들도 만나고 휴식 기간 동안 느끼지 못했던 그 열기와 간절함을 다시금 느낄 수 있는 좋은 기회가 됐습니다. 책이 너무 좋아 꼭 뵙고 싶었던 이하영 작가님도 뵙고, 무엇보다 너바나님, 용용맘님께서 제가 여쭤본 ‘전세입자 새로 맞추는 것’과 ‘전세관리와 수리’ 에 관련된 질문에 명확하게 답을 주셔서 선물 같은 하루였습니다. 그렇게 새로운 전세입자 구하기 숙제에 자신감을 갖고 집으로 옵니다.

[아쉬운 점] 유비무환

[잘한 점] 월부콘에 몇십만 원 쓰는 게 맞을까? 사실 처음엔 고민하다가 신청했는데요. 과연 실제 부자들과 몇십만 원 몇백만 원을 준다고 해도 개인적으로 만날 수 있는 기회를 만들 수 있을까? 아니다는 결론에 이르렀습니다. 역시나 몇백만 원 몇천만 원은 되는 인사이트와 도움을 얻어왔습니다. 감사합니다.

17장. 새로운 세입자 구하기 프로젝트

제 물건과 비슷한 입지의 전세가들과 매물, 그리고 더 좋은 물건들의 전세가와 매물들까지 모두 조사합니다. 보통 전세를 구하는 사람들은 딱 얼마대의 가격만 보기보다 이거 보고 저거 보고 하다가 ‘이건 너무 좋은데 좀 비싸네? 근데 바로 옆에 이건 상태는 괜찮은데 가격이 더 싸네!’ 하면서 제 물건보다 더 입지 좋은 물건을 보던 손님들도 수요로 들어올 수 있기 때문입니다.

‘매물 수는 별로 없고 전세가는 이 정도 시세를 형성하고 있구나. 근데 내 단지에 직전에 저층이지만 올수리가 이 정도 가격에 찍혔는데, 지금 나와 있는 전세 매물은 중층이지만 기본 물건인데도 그거보다 더 비싼 가격에 올려놨네? 주변 시세들을 보면 적당한 가격이긴 하지만 매물이 없어서 약간 야망 전세 호가로 올려놓은 것 같기도 하다. 부분 수리도 해준다고 적혀 있는데 그래서 좀 비싸게 올린걸까? 그럼 나는 이 가격과 동일하게 하는 것보다는 좀 더 싸게 올려서 아싸리 빠르게 싹 빼버리는 게 좋은 전략이지 않을까? ’

이런 사전 조사와 나름대로 생각을 정리한 상태에서 나와 있는 매물이 어떤 상태인지 직접 보고 제 물건의 적정 전세가를 정해보기로 합니다.

봤더니 그 집 상태가 제 물건보다 훨씬 낙후되어 안 좋았고, 이 집주인이 이전에 전세를 이 가격에 내놨기 때문에 이번에 동일하게 내놓은 건데 집 상태가 좋지 않다 보니 아무리 수리해준다고 써놔도 잘 안 나가고 그래서 세입자도 나가고 싶은데도 못 나가고 있다. 집주인과 세입자랑 사이가 별로 안 좋다는 사정을 알게 됐습니다. ‘그래 이 정도면 내 물건도 똑같이 가격을 내놓거나 더 올려놔도 충분히 경쟁력 있다. 겁낼 것 없다.’ 이 상태에서 제 부사님께 슬쩍 물어봅니다.

“부사님~ 잘 지내시죠? 요즘 10.12 대책까지 나와서 토허제로 다 묶였는데 시장 분위기는 어때요. 몇 동 몇 호 집이 전세로 나왔던데 그 집은 손님이 좀 오나요?” 

“올 사람은 와요. 아무래도 뜸하긴 하지. 그 집은 상태가 별로라서 바로 나가진 않을 것 같아요.”

 “그렇군요. 혹시 요즘에 제 아파트 전세 시세는 어느 정도 될까요?” 

“ㅇㅇ이지. ㅇㅇ이면 무조건 나가요. 몇 달 전에 전세 계약 잘해놓으셨는데 왜요?” 

“(내가 생각한 금액과 동일하네) 아 사실은 세입자분이 내년 2월쯤 이사가실 예정이라고 어제 문자로 말씀 주셔서요. 새로 구하려고요.” 

“아 그래요? 오케이. 이 단지는 전세 대기자도 있어서 금방 나갈 거예요 걱정 마세요.” 

“네 부장님. 그럼 부탁드리겠습니다.”

그땐 단지 내 전세 매물이 하나뿐이었고 상태가 워낙 별로여서 제 것이 더 좋다고 생각했고, 매물 수도 전체적으로 없으며 시간도 3개월 있으니 좀 더 올려서 내볼까 하는 마음도 있었습니다. 하지만 이번에 몇백 몇천 더 올려서 받는다고 해서 다음번에 꼭 역전세를 맞지 않으리라는 법도 없으며, 그런다고 부자가 되는 것은 아니기에 적절한 상승분이라고 생각한 수치에도 부합하고 경험에 더 큰 가치를 두어 무리하지 않고 부사님 의견대로 전세를 내놓았습니다. (현재 전세 매물이 5개 정도로 많아졌고 이때까지 끌고 왔었다면 경쟁 전세가 더 많아져서 전세 빼는 데 시간이 더 걸렸을지 모르겠습니다. 다행입니다.)

이후 며칠 되지 않았지만 주말이 한 번 지났기에 배운 대로 세입자처럼 전화를 해서 제 물건이 브리핑 되는지 확인해 보려다가, 그냥 부사님께 직접 한번 물어보기로 합니다.

“부사님 아직 집 보러 오신 분은 없지요? 얼마 안 됐지만 지난 주말에 혹시 보신 분이 있으신가 현황이 궁금해서 여쭤봅니다.”

바로 전화가 오셔서 “대기자도 있고 본 사람도 있고 전세는 잘 나갈 거니까 걱정하지 마셔요~”라는 답 전화. 그리고 정확히 7일 만에 계약하려는 분이 있다며 연락이 왔습니다. 그렇게 가계약금을 새로운 임차인으로부터 이체받았습니다.

이전에 임차인이 계약권 갱신을 썼기 때문에 전세계약 중도해지임에도 중개 수수료는 임대인인 제가 내야 하는 걸 알았습니다. (이전 전세 연장할 땐 계갱권을 빨리 써버려서 그다음 주기 땐 시세대로 올려 받으면 좋겠다, 이번에 계갱권 쓴다고 하니까 잘됐다! 싶었는데 그게 이렇게 돌아옵니다. 역시 좋은 것도 덜 좋은 것도 나쁜 것도 지나고 나면 평균적으로 오는 것 같습니다.)

너나위님께 복비는 깎는 거 아니라고 배웠습니다. 

그건 이번 계약뿐만 아니라 앞으로의 긴 투자 속에서의 연대 같은 거이고, 부사님이 열심히 일을 하고 싶은 원동력 같은 거라 한 번 깎으면 ‘복비 깎는 그런 사람’으로 통할 수 있기 때문입니다. 근데 이전 전세 계약을 한 지 4개월 정도뿐이고 전세 계약 할 때도 추가 비용도 더 드린 상태인데 복비를 그대로 다 또 드리는 건 좀 아쉽다 생각했습니다. 이건 부사님께서도 충분히 납득하실 상황일 것 같은데.. 이번엔 상대가 원하는 걸 주면서도 내가 원하는 걸 취할 수 있는 협상 방법이 없을까 생각해봅니다.

{중개수수료 협상시도}

그렇게 저는 33%나 할인된 복비를 제안받았고, 부사님은 앞으로도 이 물건에 대해 단독으로 중개할 수 있는 권리를 얻으셨으니 윈윈한 겁니다.

새로운 세입자 구하는 과정에서 또 한 가지 잘 모르는 부분이 있었는데요. 부사님이 설명해주신 건데, 제가 새로운 세입자에게서 전세 계약금을 받으면 기존 세입자에게 기존 전세금의 10% 정도를 줘야 한다는 겁니다. 왜냐하면 그렇게 돈을 기존 세입자에게 줌으로써 퇴거일에 틀림없이 퇴거하도록 하는 장치라고 알려주셨어요. 법으로 정해진 건 아닌데 이렇게 해야 기존 세입자도 이사 나갈 때 계약금 같은 거에 사용하니까 관행처럼 한다고 하시더라고요. 저는 몰랐지만 기존 세입자분도 당연히 그렇게 생각하고 있을 거다, 그러니 한 번 알아봐라.

저는 기존 세입자분이 약속된 퇴거일에 나간다는 게 확실하기만 하다면, 약 3개월간 몇천만 원이 되는 돈을 운용해서 얻을 수익이 있으니 주지 않아도 된다면 그렇게 하고 싶었습니다. 기존 세입자분께는 이런 상황을 솔직하게 말씀드리고 제 생각도 솔직하게 말씀드렸습니다. 다행히 좋은 관계를 유지하고 있었기 때문에 기존 세입자분도 오히려 “오래 살 줄 알았는데 번거롭게 해드려 죄송하다”는 말씀과 함께 물론 돈을 미리 받으면 자기도 좋겠지만 제가 편한 쪽으로 결정해도 된다고 문자로 답변 주셨습니다. 이런 사실을 부사님과 공유드렸고 “이 정도면 확실하기 때문에 그럼 꼭 돈을 안 드려도 된다!” 답 받았습니다.

[아쉬운 점] 없음. 

[잘한 점] 전세 내놓기 전 적정 전세가를 정하기 위해 배운 대로 내 단지, 주변, 그리고 더 좋은 단지들의 전세가와 매물들까지 조사한 것. 특히 내 단지 내에서의 전세 매물들과의 경쟁력을 보기 위해 직접 매임 하며 확인한 것. 

중도해지로 인한 빠른 새로운 전세 계약이었기 때문에 적절히 중개 보수료에 대해 협상한 것.

전세 계약금을 내가 운용할 수 있도록 부사님, 기존 세입자분과 충분히 소통하고 합의에 이른 것.

18장. 경제 독립기념일 (새로운 세입자 전세 계약)

• 2025년 11월 28일 오후 7:30 

  신규 임차인 -> 나(임대인) 전세 계약금(전세 가계약금 제외분) 이체.

그렇게 새로운 세입자 내외분과 전세 본계약을 마칩니다. 원래부터 이 아파트 제 물건의 동에 살고 싶었는데 4층짜리 집주인이 집을 판다 했다가 팔지 않는다고 했답니다. 근데 제 물건이 뷰도 더 좋고 제가 들어갈 생각 없고 투자 형태로 가져가는 거라고 하니 전세로 오래 살 수 있겠다 싶어서 어느 정도 알아서 도배 등 수리를 해서 살고 싶다고 하십니다. 성품도 좋으시고 괜찮은 조건의 임차인분들을 만난 것 같아 감사하다 생각했습니다.

그렇게 처음으로 제대로 된 전세 증액분, 즉 투자 회수금이라 할 수 있는 금액을 제 통장으로 이체받았습니다. 마음이 이상했습니다. 웬만한 대기업 1년 연봉만큼의 금액이 이렇게 그냥 들어오는 거라니. 우스울 수 있지만 저는 이때 처음 그런 기분을 느껴봤습니다.  ‘이런 게 자본가의 삶이구나.’ 언젠가 읽었던 책에서 저자가 임대료로 처음 돈을 받았던 날을 자기의 경제 독립기념일로 삼았다는 문장을 보고선 저도 언젠가 그런 날이 오기를 상상하곤 했습니다.

매년 11월 28일을 제 경제 독립기념일로 정했습니다. 앞으로 매해 이 날이면 생일인 것처럼 첫 투자에 대한 그 마음을 기억하고 경제적으로 독립을 향한 첫발을 내디딘 날로 기념하겠습니다.

[에필로그]

1호기 매매 프로세스와 관련된 복기를 했어도 됩니다만 언젠가 한 번은 이렇게 어떤 저의 처음부터 돌아보고 싶었습니다. 그 기간 동안 감사한 사람들이 너무나도 많아서 기억 속에서 놓치지 않고 함께 추억하고 싶었던 욕심입니다.

원문에 언급하지 않아도 한달 간 복기하며 충분히 감사하고 감사함을 대뇌었습니다. 모두 감사합니다.

같은 1의 수치라도 99에서 100은 단순 수치 증가로 보이기도 하지만 0에서 1로의 증가는 패러다임의 변화라고 생각합니다. 오늘도 누군가는 0.3에서 0.8에서 0.9 힘들다 그만하고 싶다 이게 맞나 의심도 들기도 할 겁니다. 꼭 0에서 1로의 변화 경험을 함께 나누었으면 좋겠습니다. 

투자는 단순한 돈 벌기가 아닌 삶을 대하는 태도라고 생각합니다.

쭉 돌아보고 나니 감사했던 제 첫 번째, 두 번째 그 다음 번째 귀인들 속에서 마지막 귀인은 걷다 뛰다 멈추다 그래도 한 번은 끝까지 와준 나 자신임을 깨닫게 됩니다. 모두 지난 한 해 동안, 그리고 각자의 달려온 험난한 투자의 기간 동안 오늘도 어김없이 존재해주고 있는 ‘나 자신’에게 감사하고 보살피는 연말이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

2025년 12월 7일 ~ 30일 첫 투자와 이야기들을 회고하며

웨슬리 올림.