"계약서도 너무 길고 무슨 말인지 모르겠어요.
그냥 부동산 사장님이 알아서 해주시는 거 아닌가요?"
생애 첫 계약을 앞둔 분들을 만나면서 가장 많이 들은 말이에요.
계약 흐름은 대충 이해했는데,
막상 계약서를 보면 낯선 단어들 때문에 겁부터 나죠.
그래서 "뭔지 모르겠지만 부동산 사장님 믿고 사인하자" 하게 되는데요.
잠깐만요. 그게 정말 안전할까요?
"가계약금 500만원, '가짜'라고 생각했다가..."
김대리는 첫 내집마련을 하기 위해 5억 원대 아파트를 알아보다가 마음에 드는 집을 발견했습니다.하지만 당장 계약할 여건이 안 돼서 부동산에서 권유하는 대로 '가계약금' 500만원을 먼저 냈습니다.
‘가계약금’이니까 충분히 무를 수 있다고 생각한, 김대리는 며칠 뒤 더 좋은 조건의 집을 발견하고
"아직 가계약이니까 취소하겠다"고 이야기 했습니다.
그러나 집주인은 "가계약도 계약입니다. 500만원은 돌려드릴 수 없어요"라고 답했고,
결국 김대리는 500만원을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.
왜 이런 일이 벌어질까요?
계약은 결국 내 돈이 오가는 약속이에요.
몇천만 원, 몇억 원이 걸린 일인데 "대충 이런 뜻이겠지" 하고 넘기면
나중에 문제가 생겼을 때 내가 지킬 수 있는 게 없습니다.
그래서 준비한 오늘 이 글을 다 읽고 나면 내 돈이 오가는 약속,
“계약서”에 나오는 용어들이 낯설지 않을 거예요.
완벽하게 이해하지 못해도 괜찮아요.
최소한 "이 정도는 알고 계약한다"는 느낌으로 자신있게 계약하러 가면 됩니다.
계약할 때 반드시 알아야 할 핵심 용어
1. 거래형태 : 매매, 전세, 월세
제일 기본인데 헷갈리는 분들 많아요.
이 세 가지는 완전히 다른 거래예요.
- 매매
집을 사는 거예요. 돈 주고 집의 소유권을 내 이름으로 바꾸는 거죠.
이제부터 이 집은 내 거예요.
팔 수도 있고, 전세 놓을 수도 있고, 부수고 다시 지을 수도 있어요.
- 전세
집을 빌리는 건데, 목돈(보증금)을 집주인에게 맡기고 살다가 나갈 때 다시 받아요.
매달 월세는 안 내요. 2년 살고 나가면 보증금 그대로 돌려받는 게 원칙이에요.
- 월세
집을 빌리는 건데, 보증금 + 매달 월세를 내요.
보증금은 전세보다 훨씬 적고, 대신 매달 나가는 돈이 있어요.
예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원 이런 식이죠.
2. 주택면적 : 공급면적, 전용면적
부동산 매물 볼 때 헷갈리는 1순위예요.
똑같은 집인데 면적이 여러 개 나와서 "도대체 뭐가 진짜예요?" 싶죠.
- 전용면적
내가 실제로 쓸 수 있는 집 안 공간이에요.
현관문 열고 들어가서부터 안방, 거실, 주방, 화장실 다 합친 거예요.
발코니는 서비스 면적으로 전용면적에 포함되지 않아요.
- 공급면적
전용면적 + 복도, 계단, 엘리베이터 같은 공용 공간까지 합친 거예요.
아파트는 혼자 사는 게 아니잖아요.
옆집, 윗집 사람들이랑 같이 쓰는 공간이 있죠.
그것까지 쪼개서 내 몫을 더한 게 공급면적이에요.
3. 거래하는 사람 : 매도인, 매수인
집을 사고팔 때 등장하는 단어예요. 거래를 하는 양 당사자를 의미합니다.
- 매도인
집을 파는 사람. 지금 이 집 주인이에요.
계약서에 매도인 칸에 이 사람 이름이 들어가요.
- 매수인
집을 사는 사람. 바로 나요.
계약서에 내 이름 쓰고, 내가 돈 내고, 나중에 등기가 내 이름으로 넘어와요.
4. 대금지급: 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금
계약할 때, 돈을 한 번에 안 내고 나눠서 내는데,
그 각 단계마다 이름이 있어요.
- 가계약금
"일단 이 집 우리가 살게요" 하고
정식으로 계약을 맺기 전 임시로 계약을 맺고 보내는 돈이에요.
보통 집값에 따라 다르지만 몇 백만원~몇 천만원으로 계약금의 10% 정도예요.
매매대금, 지급방법 등 중요사항에 대한 합의가 있으면
함부로 마음 바꿨다가 가계약금을 돌려받지 못할 수 있어요.
- 계약금
정식 계약할 때 먼저 주는 돈이에요.
보통 총 금액의 10%로 "이 집 내가 진짜 살게요, 약속해요" 하는 표시예요.
이 돈 주고 나면 계약서에 도장 찍고, 이제부터 진짜 계약이 시작돼요.
- 중도금
계약금 낸 후와 잔금 내기 전 사이에 내는 돈이에요.
없을 수도 있고, 있어도 한 번에 안 내고 나눠 낼 수 있어요.
하지만 계약이 깨질 것을 대비해서 내집마련하시는 분들은 대부분 중도금을 지급해요.
- 잔금
마지막에 남은 돈 전부 다 내는 거예요. 이 돈 내는 날이 진짜 중요해요.
잔금 내는 날 집 비밀번호 받고, 등기가 내 이름으로 넘어가요.
이 날이 진짜 내 집이 되는 날이에요.
5. 계약서에 적는 약속 : 특약
계약서 특약은 거래하는 양 당사자들의 특별한 약속이에요.
예를 들어
- “현재 해당 주택에 설치되어 있는 전기 인덕션은 두고 가기로 한다”
- "근저당은 잔금일에 말소한다"
- “잔금일까지의 제세공과금 및 기타 관리비는 매도자가 부담한다”
말로만 약속하면 소용없어요. 반드시 특약에 써야 해요.
나중에 문제 생기면 "계약서에 안 적혀 있는데요?" 하면 끝이거든요.
그래서 모호한 표현은 피하고,
구체적이고 명확하게 서면으로 남겨놔야 분쟁을 줄일 수 있어요.
6. 확인해야 할 것 : 등기부등본, 근저당, 근저당말소
계약 전에 꼭 확인해야 하는 것들이에요.
이거 안 보고 계약했다가 나중에 집 날리는 분들이 있어요.
- 등기부등본
이 집의 모든 비밀이 담긴 문서예요. 집의 이력서죠.
주인이 누군지, 빚(근저당)이 얼마나 있는지, 압류나 가압류 같은 문제가 있는지 다 나와요.
대법원 인터넷등기소에서 700원이면 열람, 1000원이면 출력할 수 있어요.
계약 전에 꼭 확인하세요.(다음 편에서 아주 자세히 볼 거예요!)
- 근저당
집주인이 이 집을 담보로 대출받았다는 표시예요.
등기부등본에 찍혀 있어요. "이 집에 은행 빚이 2억 있습니다" 이런 식으로 나와요.
근저당 금액이 매매가보다 크면? 빨간불이에요.
집주인이 집 팔아도 대출을 못 갚는 상황일 수 있거든요.
- 근저당 말소
대출을 다 갚으면 대출 받았던 표시를 지워주는 거에요.
매매할 때는 보통 잔금일에 집주인이 남은 대출을 갚고 근저당을 지우고 나한테 소유권을 넘겨줘요.
근저당 말소도 ‘알아서 처리했겠지’ 하면 안돼요.
등기부등본에 표시되어 있던 근저당이 실제 빨간줄을 그어 말소 되었는지 꼭 다시 확인하세요.
7. 마지막 절차 : 소유권 이전등기
잔금 다 냈다고 끝이 아니에요. 마지막 절차가 남았어요.
- 소유권 이전등기
등기를 통해서 집 주인이 바뀌는 거예요.
등기부등본에 내 이름이 올라가는 순간이죠. 이제 진짜 내 집이에요.
돈만 주고 소유권이전 안 하면?
아직 법적으로는 남의 집이에요. 이 절차 꼭 확인하세요.
계약 현장에서 초보가 제일 많이 묻는 질문 5가지
Q1. 특약은 누가 써주나요? 제가 요구해도 되나요?
부동산 중개사가 써주는 경우가 많지만, 요구하셔야 할 때는 꼭 요구하세요.
특약은 양쪽이 합의한 내용을 쓰는 거예요.
예를 들어 "욕실 타일에 금이 갔는데 잔금 전까지 수리해 주신다고 하셨죠?" 라고
말로만 약속받으면 소용없어요.
반드시 특약에 "잔금일까지 욕실 타일 보수완료" 이렇게 써야 해요.
부동산에서 "그 정도는 안 써도 돼요"라고 해도, 내가 불안하면 쓰는 게 맞아요.
특약은 내 권리를 지키는 보험이에요.
Q2. 가계약금 넣었는데 마음 바뀌면 가계약금 다 날리는 건가요?
네, 기본적으로는 그래요. 가계약도 계약이거든요.
가계약서에 보통 이렇게 써 있어요. "매수자가 계약을 파기하면 가계약금은 반환하지 않는다."
즉, 내가 "역시 이 집 싫어요" 하면 그 돈 못 받아요.
반대로 매도자가 "다른 사람한테 더 비싸게 팔게요" 하고 계약 파기하면?
가계약금의 2배를 돌려줘야 해요.
그래서 가계약금 넣기 전에 진짜 확신이 서야 해요.
마음에 드는 집이 사라질까봐 잡아두고 싶은 마음은 이해하지만 신중하게 결정하세요.
Q3. 계약금은 무조건 10%인가요? 더 적게 내도 되나요?
법으로 정해진 건 아니에요. 보통 10%가 관례일 뿐이죠.
협상하면 10%보다 적은 비율로 줄일 수도 있어요.
특히 급하게 팔려는 집주인이면 가능해요.
하지만 집주인 입장에서는 계약금이 적으면 불안하겠죠?
"이 사람이 나중에 계약 파기하면 내가 받는 돈이 적잖아" 싶은 거예요.
반대로 계약금을 20%로 올리면 집주인은 더 안심하고,
내가 계약 깰 가능성도 낮아 보이니까 좋아할 수 있어요.
내 자금 사정에 맞춰서 협상하되, 계약금이 적으면 나도 더 조심해야 해요.
마음 바뀌었을 때 쉽게 포기할 수 있거든요.
Q4. 중도금은 꼭 내야 하나요? 언제 내는 건가요?
꼭은 아니에요. 계약서에 어떻게 쓰느냐에 따라 달라요.
계약금 10% → 잔금 90% 이렇게 두 번만 내는 경우도 있어요.
만약 중도금을 내기로 했다면 날짜와 금액을 서로 협의하고 계약서에 적게 돼요.
법적으로 정해지는 금액과 기간은 없지만 보통 계약서를 쓰고 1개월 후,
집값의 10~30% 비율로 많이 지급해요.
중도금 내는 날짜를 잘 지켜야 해요. 못 내면 계약 위반이 될 수 있거든요. 미리 돈 준비해두세요.
Q5. 잔금 내기 전에 꼭 확인해야 할 게 있나요?
잔금일 확인할 것들이 많아요. 이거 확인 안 하고 잔금 냈다가 낭패 보는 분들 정말 많아요.
- 집 상태 한 번 더 확인
계약할 때랑 달라진 거 없나요? 특약에 적힌 것들 다 이행됐나요? 전기,난방,수도는 잘 작동하나요? - 등기부등본 다시 확인
가압류 같은 새로운 문제가 생기지 않았는지 확인하세요. 계약할 때 봤던 것랑 달라질 수 있어요. 근저당이 말소됐나요?
기존 은행에 대출이 있던 집이라면 다 갚았는지를 확인하세요. 대출을 갚았다는 대출상환영수증을 꼭 챙겨 보세요.
잔금 내고 나면 되돌리기 어려워요. 꼼꼼하게 확인하고 돈 건네세요.
이 정도만 알고 가셔도 첫 계약 현장에서 한결 자신감이 생기실 거예요.
다시 한번 강조하는데,
절대로 "부동산 사장님이 알아서 해주시겠지" 하고 넘기지 마세요.
계약은 내 돈과 직결된 일이에요.
모르는 용어가 나오면 그 자리에서 물어보고, 이해될 때까지 설명 들으세요.
다음 편에서는 등기부등본 보는 법을 아주 깊숙하게 파고들 거예요.
등기부등본에서 어떤 걸 확인해야 내 집과 계약을 지킬 수 있을지 궁금하다면,
다음 편을 꼭 이어서 읽어주세요.
