투자실패 시리즈 (2) 리스크가 리스크인지 모르는 게 리스크입니다. [바니바니당근]

여러분은 때때로 성공하는 투자자인가요?

자주 실패하는 투자자인가요?

후자라고 생각하신다면, 축하합니다.

자주 성공하는 길이 열렸으니깐요.

안녕하세요?

월부학교 3반

당당하고 근성있는 투자자

바니바니당근 입니다.

투자 실패 시리즈 2탄을 가져왔습니다.

중간에 끊고 너무 늦게 와서 죄송합니다... 악!

각설하고 이어갈게요!

▽ 투자실패 시리즈 1탄 ▽

https://cafe.naver.com/wecando7/10889116

#1

나에겐 너무 무서운 계약..

앞선 글에서는...

투자 후보 A,B를 두고

1순위와 가격 협상을 던져놓고 나와

2순위 물건과 통화하다가 네고가 되어

급히(?) 2순위를 투자하기로 결정했다!

까지 말씀드렸는데요.

이미 단지 최저가 물건이고

당시 매코 해주신 자향 멘토님을 통해

이미 충분히 싼 가격이었음을 알았기에

에어컨비 정도 더 빼자마자 콜을 외쳤습니다.

ㅣ

그러곤 눈에 보이는 카페로 호다닥 뛰어가..

사장님이 문자로 보내준 등기부등본과

매도인과 서로의 신분증을 확인한 뒤,

사장님 ver. 특약에 제가 준비한 내용을

끼워 넣어 보냈습니다.

이때,

특약 사항을 제대로 이해도 못한 채..

진행하는 물건이 어떤 상황인지에 상관없이

카페에서 짜깁기한 내용들을 쑤셔넣었습니다.

당시 물건은 기존 임차인이 직장이 갑자기

멀리 발령받게 되면서 매일매일 출퇴근이 힘들어

계약 만기만 기다리고 있는 상황이었습니다.

새 임차인만 구해지면 바로 나가고 싶어하는 상황에

저는 아래와 같은 특약을 넣었습니다.

-----------------

현 임차인의 퇴거는 매도인이 책임지기로 한다.

매도인은 현 임차인의 퇴거가 되지 않을시 매수인에게

계약금의 배액을 보상하고, 계약을 해제한다.

매도인은 현 임차인과 계약갱신청구권 행사여부

확인서 및 퇴거확약서를 작성하고,

임대차계약서 사본, 계약갱신청구권 행사여부확인서

및 퇴거확약서를 계약일에 매수인에게 전달한다.

-----------------

??????

현 임차인이 이미 너무 나가고 싶어하는데

매도인에게 임차인 퇴거를 책임지고 확약서까지 써야한다는

'상황과 맞지 않은 특약'을 보낸 겁니다.

사장님은 아마 이 부분에서

'이 매수인, 정말 모르는 애구나'

생각했을 것 같아요.

ㅣ

이런데, 저의 무지한 특약 뿐만 아니라

사장님이 작성한 특약도 당시 저를

너무나 불안하게 만들었는데요.

-----------------

매도인은 매수인이 잔금처리를 위해 

임대차 계약 진행하는것에 동의하고 매매계약하며

매수인은 매매 잔금일 까지 임대차 계약이

성립되지 않을 경우도 매매 잔금일에 잔금처리 하여야 한다.

미진행시 매수인은 매매대금의 30% 손해배상 함.

-----------------

전세를 못 맞추면 잔금을 치뤄야겠지만

미진행시 손해배상...?

대출 여력이 충분하니 잔금을 못칠 건 아닌데

왜 이렇게 매도 편향적으로 쓰는거지...?

그런 생각에 저도 기분이 확 상해버렸습니다.

기울어진 운동장이라 느껴지니

감정적으로 불편한 이 계약을 하기

싫어지더라구요.

더 이상 카페에 죽치고 앉아 왈가왈부

할 수 없겠다 싶어, 짐을 챙겨

집으로 돌아가는 버스로 향했습니다.

버스 안에서도 줄다리기가 계속되고...

이미 사장님에게 멘탈이 털린 전

이 계약을 하지 못하겠다고 생각했습니다.

"나에게 불리한 이 게임"에

참여하지 않겠다는 마음으로요.

#2

그게 진짜 나에게 리스크였나?

그날 밤까지 사장님과 전화와 문자를 오가며

실갱이를 벌이다가 결국

계약을 드롭하게 되었습니다.

부동산 사장님도

말이 안 통하는 매수(=당근)과 일하고 싶지 않아했고

저 역시

내 입장은 이해해주지 않고

감정적으로 압박만 하는 부사님과

일하고 싶지 않았습니다.

ㅣ

그렇게 악몽같은 밤을 보내고,

아마 몇 개월은 그 날 일을 들추기 싫었던 것 같아요.

특약 등을 꼼꼼히 공부하지 않았고

사전 준비가 미흡했던 것도 잘 알아서

스스로가 부끄럽기도 했고,

나름 생애 첫 부동산 계약을 할뻔 했다가

망쳐버리게 한 부사님의

일방적인 태도를 떠올리면 여전히

무섭고 불편했습니다.

ㅣ

그러다가 어느 날,

돈독모에서 권유디 튜터님을 만났습니다.

튜터님과의 질의응답 시간,

저는 용기내어 그 날에 대해 여쭤보았습니다

" 튜터님, 제가 이런 상황에서

제게 불리한 특약 때문에 더 이상

계약을 진행할 수 없었습니다.

이런 특약이 맞는 건가요? "

이에 대한 유디 튜터님의 대답에

머리가 띵해졌는데요.

"

그런 특약이 흔히 쓰이는건 아니에요.

근데 중요한 건요, 이 특약이 나에게

얼마나 리스크가 되냐는 거에요.

당근님, 이 물건 잔금 여력 되죠?

그럼 이 특약이 당근님에게 주는

리스크는 제로라는 거에요.

-권유디 튜터님-

"

....!!!!

저는 특약 그 자체만 보고

'매도인 편만 들어준다!

왜 나에게 불리한 듯한 특약만

내세우는거지???'

라는 생각만 했는데요.

역지사지 해보면,

임차인 만기일은 정해져 있는데

매수인이 잔금을 치르지 못하면

정말 큰 사고가 나는 거였습니다.

임차인이 새로 이사가는 집에도 잔금을 못 치고

말 그대로 일어나면 안 되는 일이었죠.

그런 일이 발생하면 손해배상을 한다는 내용인데,

저는 그 상황을 제대로 이해하지 못한 채로

감정적으로만 군 겁니다.

무엇보다, 대출 여력이 있기 때문에

잔금을 치지 못할 일이 없고

그렇기에 제겐 risk=0인

특약이었던 겁니다.

#3

돈 들어가는 일, 제대로 해야 합니다

가장 크게 반성하는 부분은

돈 들어가는 일을 제대로 준비하지

않았다는 점입니다.

몇 천만원이 드는 일인데

그에 필요한 특약 공부에 최선을 다하지 않았고

그래서 가계약이 파토나는 결과를 가져왔습니다.

ㅣ

학교 담당 튜터님이신

대디 튜터님께서 처음 만났을 때도

이렇게 말씀하셨습니다.

"

뭐든 하고 싶은 대로 해봐요.

저는 지켜볼 거에요.

대신 돈 들어갈 때는,

위험할 때는 제가 붙잡을 거에요.

- 부자대디 튜터님 -

"

그 만큼 돈이 들어간다는 일엔

가장 세심하고 진중하게

임해야 하는 부분입니다.

임장하고 임보 쓰고 강의 듣는 것에

몰입하고 최선을 다해야 하는 것도 맞지만

"내 돈이 들어가는 투자"에

가장 진지하게 임해야 합니다.

투자를 준비하고 있는 분이라면

1등 뽑기에만 집중하고 있는지

물건 상황 파악에 집중하고

그에 맞는 협상 포인트와 특약을

준비하고 있는지 복기해 보세요.

네이버부동산 호가만 보고

매전차 희망회로를 돌리고 있는 건 아닌지

주변 선호 단지의 전세가가 사실

그 호가보다 더 낮게 빠지는 걸 알고 있는지

꼭 살펴보시길 바랍니다.

ㅣ

돈이 들어가는 일입니다.

타겟 물건의 상황, 특약, 계약조건이

나에게 리스크가 있는지 면밀히 파악해서

잃지 않는 투자 해내시길 바랍니다.

#글을 마치며

사실,

나의 해묵은 실패담을 돌아보기 껄끄러웠습니다.

그래서 실패 경험을 속으로 곱씹고 말았습니다.

그러다 만난 이 책은 죽비로 내려치듯

제 정신을 일깨웠습니다.

"

실패했을 때, 실수했을 때,

거기서 그냥 포기하는 사람과

'어떻게 방법이 없을까?'하고 고민하는 사람

사이에는 갈수록 차이가 넓어진다.

포기해서는 안 되는 이유다.

포기한다는 것은

곧 기회를 버리는 것이다.

- 인생은 순간이다, 김성근 -

"

앞으로도 숱하게 겪어야 하는 일이거늘,

두려워서, 힘이 빠진다고 포기했었습니다.

투자할 기회를 버렸습니다.

실력을 쌓을 기회를 버렸습니다.

"

누구든 실패를 겪지만

포기하지만 않으면 기회는 온다.

문제를 알고 고칠 수 있게 되며,

프로세스를 얻는다.

포기하지 않는 게 가장 중요한 이유다.

- 인생은 순간이다, 김성근 -

"

혹시 투자를 준비하고 계시다면

저처럼 우당탕탕 실수하지 마시고

미리, 면밀하게 준비하시길 바랍니다.

수년간 모은 종자돈이 드는 일입니다.

그리고 혹시 저와 같이 실수한 경험에

자책하고 괴로워하고 계시다면

그것을 복기하고 잘못된 점을 바로잡아서

다음엔 실수하지 않는 프로세스를 아는 것이

가장 큰 자산임을 기억해 주세요.

실패를 딛고 일어날 OO님을 응원합니다.

/

다음은 계약 공포를 이기고

3주 만에 매수부터 전세까지 마친

투자 경험담으로 돌아오겠습니다.:)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.