OO를 놓치면 절대 투자 잘할 수 없습니다 [바니바니당근]

안녕하세요?

월부학교 3반

당당하고 근성있는 투자자

바니바니당근 입니다.

한때는 투자금 5천만원 기준을 지키지 않으면

실패한 것 같다고 생각했습니다.

전고점 대비 25% 이상 하락하지 않은 단지는

충분히 싸지 않으므로

투자하면 안된다고 생각했습니다.

그런데 이번 봄학기를 보내며

생각이 달라졌습니다.

전고점 대비 많이 떨어지지 않았더라도

전저점 대비 꽤 반등을 하였더라도

투자금 기준이 넘어서더라도

투자할 수 있다고 생각합니다.

좋은 투자라고 생각합니다.

그렇게 생각회로를 바꿔나가며

투자를 했습니다.

"1호기인데

투자 정말 잘했어요."

- 부자대디 튜터님 -

혼자 만든 결과가 절대 아니고

운도 많이 따라줬습니다.

그저 어떻게 생각이 바뀌고

어떤 행동이 투자까지 닿았는지

나눠보고자 합니다.

가치 VS. 가격, 어떤 걸 먼저 보세요?

여러분들은 1등 뽑기 할때 어떤 과정으로 뽑으시나요?

동료분들 임장보고서를 보면 100이면 100,

1등 뽑는 프로세스가 다 다른데요.

전고점 대비 하락률, 전저점 대비 반등률 보고

1등 뽑기 하시는 분들도 많으시더라고요.

저도 그 양식을 이용해서 전수조사도 해보고,

1등 뽑기에 활용하기도 했어요.

그런데, 그렇게 하니 단점이 하나 있었습니다.

가격을 먼저 보게 된다는 것입니다.

이미 가격이 차오른 단지는 필터로 소거해 버리고요,

전고점 대비 많이 하락했고

전저점 대비 많이 반등하지 않은 단지로만

후보 리스트를 만들어서 1등을 뽑게 되더라고요.

A단지: (좌측) 전고점 대비 9% 낮은 가격까지 차오른 단지

B단지: (우측) 전고점 대비 26% 하락하고, 전저점 대비 거의 반등하지 않은 단지

가격으로만 보면 A단지는 싸지 않아서

애초에 후보 단지에 올리지 않을 수 있습니다.

B단지는 여전히 싼 가격이라 구미가 당길 수도 있겠네요.

그런데 두 단지의 가치를 보면요?!

A단지는 상위 생활권의 랜드마크 단지입니다.

누가 봐도 좋은 생활권에서도 확실한 대장 단지입니다.

B단지는 중위 생활권의 나홀로 단지입니다.

환경 개선 요소가 있지만 그럼에도 인근 단지들이 오르고

그 다음 흐름을 받는 후순위 단지입니다.

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수도권은 특히 입지 좋고 선호하는 단지 중심으로

거래량이 늘고 있고, 실거주 매수세도 붙었습니다.

(물론 입지 좋고 선호단지이지만 아직 반등이 미미한 곳도 있습니다)

이런 시장에서 가격을 먼저 보면

더 가치 있는 단지를 놓칠 수 있습니다.

좋은데 싼 곳을 먼저 봐야 합니다

싸고 좋은 단지 투자한다는 이야기

많이 들으셨을 것 같습니다.

이제는 좋고 싼 순서로 단지를 봐야 합니다.

저 역시 가치를 먼저 보고, 저평가 여부를 확인합니다.

가치를 먼저 보기 위해서

네이버부동산 시세스캐닝을 하고

전수조사 하는 작업이 도움 되었습니다.

비교 그래프를 쓰지 않고 임장합니다.

뿐만 아니라 동료들과 함께하는 시세톡,

강의, 임장 등을 통해 단지 가치를 뾰족하게 판단하는

인풋하는 모든 과정에 진심을 다했습니다.

내 마음 속의 편견과 장벽 없이

단지만 두고 비교하며

가치 판단하는 훈련을 하는 게 중요합니다.

갖고 싶은 단지가 싸지면 투자 가능합니다

싸고 좋은 단지보다

좋고 싼 단지를 본다고 말씀드렸습니다.

말장난 같다고 느끼실 수 있습니다.

그러나 가치를 먼저 보면 시야가 트입니다.

가격으로 거르지 않고 가치를 먼저 보기에

갖고 싶은 단지를 보석함에 넣어둘 수 있습니다.

그럼 매매가가 싸지거나, 전세가가 차오르거나,

급매가 튀어나오는 등 가격이 조정되었을 때

가치 고민없이 빠르게 협상테이블에 앉을 수 있습니다.

제가 생각하는 좋은 투자의 액션플랜입니다.

저 역시 그렇게 투자를 했습니다.

1. 좋은 생활권, 단지부터 시세를 살펴보세요

2. 갖고 싶은 단지를 고르세요

3. 당장은 투자금에 들어오지 않더라도 보석함에 담아두세요

4. 가격이 조정되었을 때 가장 먼저 협상테이블에 앉으세요

3번까지는 언제든지 할 수 있습니다.

그러니 투자를 준비하시는 분은 3번까지 해두시고

이후에는 자주 가격을 보시길 바랍니다.

가치에 대한 의심 없이

내가 갖고 싶은 그 단지

좋은 조건으로 투자하시길 응원합니다. :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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