[열반스쿨 중급반 37기 49조 무적] 열반스쿨 중급반 4강 강의 후기

안녕하세요

용감한 투자자 무적입니다

열중 마지막 강의는 양파링 멘토님이 ‘전세’라는 주제에 대해 설명해주셨습니다

시장상황부터 리스크 대비까지 전세에 대해 탈탈 주신 멘토님 감사합니다

1.2024년 상반기 현재전세시장 상황

모두 다 아시다시피 최근 2023년 상반기부터

거의 전국 대부분의 전세가가 빠르게 상승하고 있습니다

전세가 상승은 우리 투자자에게 투자금을 줄여줌과 동시에

이미 투자한 물건들의 전세 상승분을 회수할 수 있는 좋은 기회입니다

이렇게 전세사가 상승함에도 불구하고

최근 현장을 다녀보신 분들은 아시겠지만

지역별로, 단지별로 상승 정도와 분위기가 많이 차이남을 느낍니다

사람들이 좋아하는 지역과 단지는 거래도 활발하고 가격도 계속 오르는 반면,

구축단지와 선호가 떨어지는 단지는 아직 더딘 흐름을 보이고 있습니다

또한 지방에서는 공급이 많은 지역은 회복이 지연되고 있습니다

이런 시장에서는 특히 더 지역별, 단지별 시장을 잘 지켜보고

흐름이 어디서 어떻게 흘러가는지 그리고

사람들이 더 좋아하는 곳이 어딘지 변화를 느낄 수 있어야겠습니다

2. 전세 세팅을 위해 알아야 할 필수사항

파트2에서는 매수 후 전세세팅을 하는 방법에 대해 배웠습니다

첫 번째는 가장 일반적인 형태로 주인이 거주하고 있고 계약 후 3~4개월 정도 뒤에

매매잔금과 전세잔금을 동시에 처리하는 방법입니다

두 번째는 주인전세(점유개정)이라는 매도자의 개인적인 사정으로 매도는 해야하지만

계속해서 그 집에 전세로 살기는 원하는 방법입니다

세 번째는 세안고 매물로 임차인이 거주하고 있고

전월세 계약을 승계받아 매수하는 형태입니다

멘토님은 각각의 케이스에 대해 자세하게 설명해주셨고

발생할 수 있는 리스크와 대비방법까지 알려주셨습니다

저는 전세자금대출에 대해 자세하게 알진 못했는데 배울 수 있는 기회가 되어 좋았습니다

그리고 실제 계약을 하는 단계에서 챙겨야 할 사항도 자세하게 배울 수 있었습니다

등기부등본을 보는 방법, 매매/임대차 계약서를 쓰는 방법 등

실제로 계약을 하게 되면 꼭 알아야 할 사항들 위주로 멘토님의 경험을 들을 수 있는 시간이었습니다

막상 처음 계약을 하려고 하면 어떻게 해야할지 헤매는 경우가 있는데

이번 강의에서 말씀해주신 특약과 같은 사항들을 잘 정리해서

실제 현장에서 당황하지 말고 꼼꼼하게 챙겨야겠습니다

3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

매수는 잘 했는데 막상 전세를 내놓았는데 아무런 연락이 오지 않는다면

마음이 점점 초조해지고 밤잠을 편하게 잘 수 없는 시간이 올 수도 있습니다

멘토님은 어떻게 하면 내 물건을 1등으로 만들어 빨리 전세를 뺄 수 있는지

가격, 임대기간, 임차인이라는 3파트로 나눠 진짜 세세하게 설명해주셨습니다

저는 특히 적정 전세를 설정하는 방법이 인상적이었습니다

1단계(단지내)→2단계(생활권내)→3단계(공급)의 순으로

실제 시장에서 거래될 수 있는 적정 전세가를 설정하는 과정이 너무 좋았고

이렇게까지 한다면 충분히 확신이 생길것이라 생각합니다

그래서 다음번 재계약에 꼭 적용해보고자 합니다

그리고 임대기간을 어떻게 설정하면 좋을지도 알려주셨습니다

이런 부분들은 단순히 이론으로만 접근하기 보단

멘토님의 투자경험이 있기에 나올 수 있는 내용들이라 더 좋았습니다

적정 임대기간은 1단계(공급)→2단계(수요)→3단계(포트폴리오)의 순으로

검토하여 정하면 좋을거 같습니다

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역인 만큼 꼼꼼하게 체크하여

리스크를 최대한 줄여야겠습니다

4. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법

마지막 파트에서는 수익률을 높이는 협상방법과

실제 멘토님의 투자사례로 알아보는 임대리스크 줄이는 법에 대해 배웠습니다

사는 즉시 수익률을 높이는 가장 좋은 방법은

바로 사는 단계부터 충분히 싸게 사서 투자금을 줄이는 것입니다

싸게 사지 못한다면 높은 전세가를 고수하게 되고

이는 결과적으로 시간, 기회비용, 리스크 등에서 불리한 상황이 발생할 수 있습니다

임대리스크를 줄이는 방법은 입주물량 등 임대에 영향을 미치는 요소를

면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건과 가격을 선택하는 것입니다

전세금에 욕심을 내는 순간 향후 역전세 가능성이 높아지고

버티기 힘들어지기 때문에 너무 욕심내지 말고

시기별, 지역별 분산투자와 싼 시기에 싸게 사서 하락장에서도

충분히 버틸 수 있는 투자 체력을 만들어야겠습니다

긴 시간 좋은 강의 해주신

양파링 멘토님

감사합니다.