월부은 독서후기입니다.

현재 삼겹살이 1인분에 1만원이라고 하자, 당신은 통장 속에 있는 돈 1만원으로 삼겹살 1인분을 호기롭게 주문할 수 있다. 그런데 10년 뒤인 2029년엔 어떨까? 

당신이 통장에 1만원을 계속 둔다면, 예금금리를 1%로 생각할 때 10년 뒤 그 돈은 1만1000원이 된다. 그럼 10년뒤 삼겹살 가격은 어떨까? 단언컨데, 1만1000원으로는 1인분의 삼겹살을 주문 할 수 없을 것이다.

많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야 한다.

1995년에는 우리나라 안에서 3주체가 경제활동을 통해 100원만큼의 이익을 발생시켰을 때, 기업이 18.1원, 정부가 12.9원, 가계가 69원씩 나눠가졌다. 

그러나 무려 22년이 지난 2017년, 똑같이 100원만큼의 이익이 발생하면, 기업이 24.5원, 정부는 14.2원을 가져가는 반면, 가계는 61.3원만 가져간다. 

가계는 22년 전보다 무려 7.7원을 덜 가져가는 반면, 기업은 6.4원 정부는 1.3원을 더 가져가게 된 것이다. 

A의 현금 자산은 그렇게 은행 통장 속에 잠들었다. 인플레이션을 고려하면 그의 돈 또한 감가상각을 면치 못할 것이다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예끔통장 안에 잠든 돈 역시 '소비자산'이다.

토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다.

투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다. 꾸준한 투자를 위해 성과를 내고 싶다면 아무리 반복해도 부족할 정도로 중요한 이야기다. 

직장인이 자산을 불려 나가려면, 그 수단이 꼭 부동산 투자가 아니라고 해도 결국 이 흐름을 따를 수밖에 없다. 

시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화 한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것.

돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보굼자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해 줄 수 있는 사업 파트너와의 관계도 잘 형성해야 한다.

깎는 만큼이 하루 일당.

매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.(하마터면 계약이 깨질 뻔 했다.)

투자자는 투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야한다. 호재는 불에 기름을 붓는 역할. 

신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.

투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.

부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸ㄷ. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 KB 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 겪었다.

사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다. 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. <<수학의 정석>>에 나와있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었다.

입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하개 유입된다. 실수요에 가수요까지 포함되기 때문이다. 가수요까지 포함돼 수요층이 두껍다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다. 강남 부동산의 가격이 오를때 더욱 가파르게 오르는 것도 이러한 이유에서다. 

나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기엔 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링 하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내과 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. '이곳에 투자했더라면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?' '내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?'

입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다.

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는 다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안된다.

전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 

투자자 입장에서 꽤 반길만한 사레다. 다만 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우, 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고, 매매가가 시세와 비슷한 상황이라면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다. 

매도하는 해당 아파트에 전세가 3억4천만원에 거주하고 싶다면서 매도가는 3억8천만원을 제시했다. 나는 3억7천만원이면 매매하겠다는 의사를 전달하고, 대신 전세가를 3억3천만원으로 낮추겠다고 했다.

"자녀분에게 매도해도 취등록세를 다 내야 하잖아요. 그럼 대충 계산해도 4-5백만원이 깨지는데, 그럴 바엔 그냥 속편하게 저에게 넘기시는게 낫지 않나요?"

열심히 그리고 꾸준히 임장하면서 아는 지역을 넓혀가다보면, 어느 순간부터는 쏠쏠한 수익이 예상되는 여러 개의 투자처가 눈에 들어오기 시작한다. 그때가 되면, 다양한 물건을 후보군에 올려두고 여러 가지 상황과 투자 시기를 저울질해 가며 가장 적합한 물건을 찾는 여유도 가질 수 있다. 그러니 급할 것이 없었다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

결국 가장 중요한 것은 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다. 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자이 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 

앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳 정말 좋아질거야' 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다 라는 의미라고.

발로 걸어야 아는 지역이 된다. 아는 지역이 많아야 내가 시장을 들여다보는 지금 시점에 어느 지역의 어떤 물건이 싸고 투자금이 적게 드는지, 같은 투자금으로 접근 가능한 물건 중 어느 것이 제일 좋은지를 더 정교하게 판단할 수 있다.

부동산 투자 기준 세가지. 저평가, 적은 투자금, 자금동원력(싸냐, 투자금 적게 들어가냐, 감당 가능하냐)

아는 지역을 늘리는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다. 

전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다. 결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다. 그래서 잔금ㅇㄹ 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.

거래가 소강상태였기에 매도자 역시 3억원 이하로 팔 마음이 있어 보였다. 그 시기 일산 신도시 3호선 역세권 지역의 비슷한 평형대 아파트와도 시세가 거의 비슷했는데, 둘을 비교할 때 평촌의 s아파트가 저평가된 상태라는 판단이 섰다. 1기 신도시가 아닌 다른 지역과 비교해도 비슷한 가격의 다른 물건이 이곳보다 입지면에서 떨어졌다.

나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 

현시점에서 2개월도 남지 않은 상황이라 매도자가 이사할 집의 잔금 마련을 걱정할 수 있겠다는 짐작도 했다.(매도자가 걱정하는 것은 무엇일까?) 중개소로 돌아온 뒤 소장님을 통해 1000만원을 내린 2억9천만원에 매매하고 싶다는 의견을 전달했다. "소장님, 이 단지 보이시죠? 저 오늘 2억9천3백만원에도 거래 안되면 이 단지를 살거예요. 매도자에게 꼭 전해주세요." 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 ㅐ입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다.  

내가 평촌 S아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 눌림목 현상과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했기 때문이다. (*눌림목 : 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황)

가수요 유입의 특징은, 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다. 최고의 입지와 위상을 자랑하는 서울 강남의 부동산 가격이 가장 먼저 그리고 많이 오르는 것도 이 때문이다. 강북의 마용성(마포,용산,성동구), 강남3구(강남,서초,송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구, 경기도의 과천, 판교, 분당,평촌,광명 같은 지역이 해당한다.

먼저 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따릊.

괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안, 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야한다.

매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야한다. 등기부 등본 열람은 필수다.

투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다.

종잣돈을 마련 하는 방법은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 첫째 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것.

하지만 나는 아끼기만 한 게 아니라, 예전보다 오히려 더 큰돈을 쓰고 있다. 그것도 아주 펑펑! 그 소비 대상이 기존의 소비 자산에서 생산 자산으로 바뀌었을 뿐이다. 감가상각만 있는 소모품이 아닌, 나 대신 일 할 수 있는 입지 좋은 곳의 부동산으로 말이다.

지출의 대상이 소비 자산이 아닌 생산 자산으로 바꾸는 것이다.

투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다.

첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

현재 시장 어딘가에 더 나은 투자 방식이 있지는 않을까?

월세를 받고자 하는 이유는 무엇인가? - 명확하다. 더 소비하고 싶어서! 고로 월세투자 아직X

아직 남아있는 수도권의 저평가 아파트나 지방의 입지 좋은 앞트에 전세투자를 하겠는가?

당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자의 말을 이해하게 될 것이다.

사는 순간 톤을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능한다.

저평가 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

관심있는 물건의 가격이 100원일 때 가치가 100원 이상인지, 딱 100원 정도인지, 아니면 100원보다 못한지를 알아볼 수 있는 눈. 그 안목이 돈을 잃지 않고, 나아가 더 많이 벌 수 있는 시세차익형 투자를 하는 데 꼭 필요하다.

부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해 보고 그중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문이다.

서울이나 광역시의 경우, 구 단위로 5곳, 그 외의 지역의 경우 시단위로 6개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 

부동산은 주식과는 달리 투자재인 동시에 필수재다. 주식의 경우 투자재로서의 가치를 잃으면 전부를 잃는 것과 같지만 부동산, 그중에서도 아파트는 거주 기능을 수행하는 필수재의 성격을 가지고 있으므로 다르다. 따라서 아파트값이 하락한다고 해도 어쨌든 사람들은 아파트에 거주하길 원한다.

부동산 시장이 하락세에 접어들어 아파트 매매가가 떨어지는 상황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 거주는 해야 하지만 내가 가지고 싶진 않을 테니 말이다. 이에 따라 전세수요는 오히려 늘어난다. 

오히려 수요가 늘어난 아파트의 전세가는 떨어진 매매가와 상관없이 여전히 2억7천만원 근방에 머무르거나 어쩌면 더 오른 수준으로도 형성될 수 있다.

지방처럼 상대적으로 수요층은 두껍지 않은데 주변 지역에 지속해서 많은 주택이 공급되는 경우, 2년 전 계약 당시 전세가보다 낮은 가격으로 매매가가 하락하는 경우도 생긴다. 수도권보다 인구나 세대수 규모가 작고 외부 유입이 활발하지 않아 공급량에 더욱 민감하게 움직이는 지방에서 이런 현상이 종종 목격되는데, 이는 역시나 과다한 입주 물량 탓이다. 

전세가의 '매매가 하방 지지선' 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 확인한 후 투자하면 된다. 반면 수도권의 경우에는 워낙 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다.

적어도 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되었다.

직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 중개인은 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까. 이런 이유로 나는 중개인들이 내 임대 물건을 더 열심히 중개할 수 있도록 여러곳에 직접 방문하여 홍보물을 돌리고 있던 참이었다.

매입한 부동산을 장기보유한다. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 

명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다.

매월 급여를 받는 직장인처럼 안정적 현금 흐름이 있어서 당장의 생활에 큰 문제가 없는 경우라면, 굳이 서둘러 수익을 실현할 이유가 없다. 시간이 흘러 일정 기간이 되면 풍성한 열매를 맺어줄 나무를, 서둘러 베어버릴 필요가 있겠는가?

긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치있는 부동산을 매입해야 한다. 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 

조급함을 버리고 10년 이상을 봐라, 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수 밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.

매매가가 4억원 이하이거나, 전세가율이 높아 실제 투자금이 3천~5천만원 정도만 소요되는 것들을 대상으로 삼았다.

소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

나는 35세에 처음 투자를 시작해 50세에 은퇴하는 것을 목표로 삼았기에, 투자 기간을 15년으로 잡았다. 아울러 연간 3천만원 가략을 저축할 수 있다고 가정했다.

특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 몰빵 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다.

투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수 밖에 없다.

처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기니 꼭 명심하길 바란다.

절대 무너지지 않을 리스크 관리법. 첫째 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장과 교통히 특히 중요하다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 3-4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. 다만 나의 경우 투자하려는 주택이 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인 데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리올오를 고려해 매입하기도 한다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 

신용등급이 중요한가? 노후 준비나 경제적 자유가 중요한가? 내게는 신용등급보다 나의 재정적 목표를 달성하는 것이 훨씬 중요했기에 이런 부분은 크게 개의치 않았다.

동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당 할 수 있는지도 파악해보라.

넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개는 남겨둔다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다. 

초보자일 경우 그 차이가 3천만원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다.

또 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다는 것도 기억하자.

경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지말자.

감당 가능한 리스크는? 1. 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우 2. 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우.

보통 부동산 상승장 초입 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다. 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 대중들 사이에 상승랠리에 동참해야 한다는 조바심이 번진다. 이 과정에서 실수요뿐 아니라 투자수요, 즉 가수요도 시장에 진입하게 되는데, 이때 많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림 현상이 더욱 심화된다.

지난 10년간 수도권과 지방의 부동산 가격은 서로 다른 움직임을 보였다. 나는 그 변수를 수요와 공급, 대중의 심리 변화 라고 본다.(허니버터칩 대란)

2017년부터 2018년까지 진행된 상승기의 시장 흐름이다. 이 시기엔 부동산의 매매가는 상승하는 반면, 이전 회복기에 이뤄진 분양 물량의 입주가 본격화되면서 주택의 공급 부족이 어느 정도 해소되기에, 전세가는 보합하거나 오히려 조금씩 하락하기도 한다. 상승하는 가격도 임계점에 다다르면 하락기가 도래하고 서서히 미분양이 늘어나기 시작한다. 동시에 활황기에 활발하게 분양된 물량이 실제 입주 물량으로 부메랑이 되어 돌아오면서 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다. 

임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상). 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

전국 시구 단위의 아파트 매매가와 전세가는 '부동산지인'에서 확인. 전국 시구 단위의 부동산 매매 및 전세 시세와 전세가율을 일목요연하게 정리한다.

정리한 후 전세가율 높고, 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 '조인스랜드부동산'사이트와 '네이버 부동산'에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다. 특히 '조인스랜드부동산'에서는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 잇는데, 이를 활용해 '전세가율이 85%이상이고 매매가와 전세가의 차이가 3000만~5000만원 가량인 단지가 많은 지역'을 임장지역ㅇ로 선정한다.

입주 물량과 미분양에 대한 통계도 확인할 필요가 있다. 부동산지인과, 호갱노노,아파트실거래가 앱을 주로 활용한다. 

인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문이다.

미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 부동산지인에서 확인하는 정도로 충분했다. 

임장할 지역에 직접 가보고 가격에 대한 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정한다.(1단계)  조인스랜드부동산에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 정리한다.(2단계) / 해당 지역의 입주 물량과 미분향 현황 등을 확인 해 구체적인 임장지역을 선정한다.(3.4단계)

내가 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다. (직장,교통환경, 학군)+인구구성

이미 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당,평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 명문학군 지역으로 알려져 있다. 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다. 

통계지리정보서비스 사이트에 들아가보면, 시군구동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인 해 볼 수 있다. 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면, 대략적인 현장이 분위기를 짐작할 수 있다.

지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크해 보라.

이 정도 조사를 마친 후에 가벼운 마음으로 나무위키와 위키백과 등에서 해당 지역명을 검색해 다양한 정보를 읽는다. 

어느 시점부터는 새로운 곳을 알아간다는 재미가 더 커질 것이다.

가격 : 입지조사가 끝났다면 이제 가격을 조사할 차례다. 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다. 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야 한다. 

엑셀이 행에 다음의 항목을 적는다. 시/구/동/마을/단지/입주연월/세대당 주차 대수/용적률/공급면적/전용면적/평형(공급면적기준)/세대수/구조/형태(복도OR계단)/전세가/매매/전세/전세가율/평당 매매가/조사 일자/임장 여부/초등학군

그 다음, 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재한다. 그다음에는 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 자료가 완성되면 그중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 뵈는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다. 실제 매물 여부와 실세 시세는 직접 전화해서 확인 하는 것이 좋다. (다른 중개소에 전화해 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.)

나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다. 단지마다 동 간 거리나 관리상태, 주차상황 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야 한다. 그냥 죽 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.

무엇이든 초반의 시행착오는 당연하다 생각하고 꾸준히 반복해 나갔다.

중개소에 방문하여 실제 매물을 확인할 차례다. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다. 

하루에 5-6개 정도의 물건을 확인하는 것으로 시작해 차츰 늘려가자. 

하루에 부동산 중개소 2-3곳을 방문하고, 5-6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자.

3-4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1-2간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 

집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지, 또 임대인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지(세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다.

그러나 거주자가 필요 이상으로 예민하게 굴거나 방문자를 불편하게 하는 경우라면 주의해야한다. 내가 매수한 이후 임대를 놓을 때 그 집을 보러온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있기 때문이다.누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 토해 반드시 거주자에게 물어보라.(관리소에 전화해 누수 접수건이 있는지 확인해보자.) 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 

한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다

등기부등본에는 대출 여부와 매도자가 그집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 가격 조정 협상은 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 

집으로 돌아가기 전, 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해 보기 위해서다.

해당 단지에서 혹시 놓쳤을 지 모를 물건을 찾아보자. '장부 물건'이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라, 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다. 대부분 시세보다 가격이 산 물건이기 때문이다. 그래서 나는 투자 하기로 마음먹은 단지가 좁혀지면, 해당 단지 근처의 여러 중개소에 방문한다. 이런 물건을 만나기 위해서다.

현재 월세 임차인이 있어서 당장 월세 보증금 5천만원을 중도금으로 지급하면 잔금을 치르지 않고도 공실을 만들어 수리할 수 있는 물건도 있었다. 매도자와 협의 끝에 2500만원씩 돈을 합쳐 임차인을 내보낸 뒤 수리를 진행했다. 싸게 사서 수월하게 수리까지 하고 나니 임대도 쉬웠다. 그렇게 3천만원이 안되는 투자금으로 1억원의 이익을 얻었다. 

이렇게 확인한 여러 가지 매물 중, 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층,탑층,사이드,길가)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리릍 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다. 앞 사례에서 이야기한, 보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있던 매물도 여기에 해당한다. 

물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다는 뜻이다. 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다. 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 

매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수 밖에 없다. 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 것을 기억하라.

지금 이 아파트를 사지 않으면 가격이 훅 오를 것 같은데?' 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다.

임대를 결정짓는 네 가지 요인 : 1. 가격 2. 집의 상태(원하는 가격에 어울리는 상태) 3. 입주 가능 시기

아파트 매매가에는 향,동,층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 최근 아파트 노후화가 가속화되면서, 가격은 조금 높아도 집 상태가 좋은 전세 매물을 선호하는 임차인이 늘어나고 있다. 집의 내부 상태가 임대에 미치는 영향력이 더욱 커져가는 것이다.

보통 이사할 집을 구한 집주인이나, 임차인이 사는 경우가 그렇다. 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다. 

현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 여름 비수기인 6-8월, 겨울 비수기인 11-1월에 잔금을 치러야 한다면, 신규 임차인을 구하는데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 대는 새 잋마인과이 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다.

경험해 본 결과, 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 싱황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다. 대개는 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다.  그렇게 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않는다면, 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 물건을 내놓아야 한다. 

'그래 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 

수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 '나는 뭐 했나?' 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

나느 수험생처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다.

모르는 것은 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자.

투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할일을 꾸준히 하는게 중요하다.

태권도를 배울 때 아무도 없는 도장에서 혼자 기합을 넣으며 발차기를 하는 것 보다는, 여러 친구와 함께 도장이 떠나갈 듯 쩌렁쩌렁한 기합을 지르면서 발차기를 하는 게 훨씬 즐겁지 않겠는가? 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

현시점, 투자자는 비규제 지역이 아닌 곳에서는 담보대출을 받기 어렵다. 그러나 다주택자에 대한 규제지역 LTV가 완화될 경우, 부동산을 임대로 운영하는 과정에서 문제가 발생할 때, 이전에 비해 유동성 확보가 한결 수월해 질 수 있다. 급하게 현금이 필요한 시기에 대비할 수 있는 여력이 생긴다는 말이다.

양도세 중과 유예 - 기존에 부동산 투자로 2주택 이상을 보유 중인 투자자가 부동산을 매도할 시 중과가 아닌 일반 과세율 기준으로 세금을 내게 된다는 말이다. 

취득세의 경우, 규제 지역은 3주택, 비규제지역은 4주택부터 12.4%를 적용받고 있는데, 지금보다 낮아질 수 있다. 

종부세 - 보유 중인 주택의 공시가격 규모에 따른 부과이다. 공시가격 20억원짜리 집 1채를 가지고 있는 사람보다 공시가격 2억짜리 집 2개를 가지고 있는 사람에게 종부세가 중과되는 것이 합리적이지 않다고 보는 시각에서 출발했다.

임대사업자제도 - 전용면적 60 제곱미터 이하의 아파트에 대해서는 등록임대사업자 제도를 부활시키겠다는 공약. 

비용 : 10년동안 매도 불가, 5% 상한의 임대료 상승

장점 : 양도세와 종부세 혜택

장기 보유할 만큼 가치가 있는 물건이라면 등록임대주택으로 운영하는 것을 권해왔다. 

투자 의사결정의 마지막 단계에서 비슷한 투자금으로 더 많은 사람이 좋아할 만한 물건을 찾는 과정을 빠뜨렸다. 좀 더 멀리 내다보았다면 넓은 수요층을 가진, 방3 화장실2개 짜리 물건에 투자할 수 있었던 것이다.

시장 가격에 영향을 주는 변수를 토대로 단기적 앞날을 예측하는 것이 얼마나 무의미한지를 깨닫게 해주었다. 결국 보유냐 매도냐, 매수냐 아니냐를 결정할 때는 '매물의 현시점 가격이 저렴한가'가 기준이 되어야 한다.