서울투자 기초반 1강 강의 후기 [14기 86조 가자GO]

안녕하세요. 느리지만 포기를 모르는 남자 "가자GO" 입니다.

이번 서울 투자기초반 1강 강의는 "그래서 우리가 2024년 서울 어떻게 투자해야돼?" 가 핵심으로 투자강의를 진행해주시는 "제주바다님" 강의 였습니다.

그리고 튜터님이 말씀해주신대로, 정말 "서울투자에 대해 대개 의미있고, 머리에 쏙쏙 들어오는 강의" 였습니다.

그럼 거두 절미하고, 강의후기로 가 봅시다!

2024년 서울 시장진단

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 매수 우위지수/전세수급지수 같은 데이터를 보면, 아직 서울시장에서 조급할 필요가 없다. 팩트로 항상 데이터를 확인 할 필요가 있다.
2. 서울시장은, 아직 하락장 구간에 있기때문에 조급해질 필요가 없다.
3. 우리가 어려운 이유는 예측하려고 하고, 빨리 결과를 내고 싶은 마음이 있기 때문이다.
4. 좋은 투자를 해내는 투자자
5. 내 상황에 맞춰서, 차근차근 각 지역과 단지의 가치를 아는분.
6. 상황에 따라 움직이지 말고, '본질적인 기준; 내 투자기준'에 따라 움직인다.
7. 투자하기 좋은 시장의 모습은? 가치있는 아파트의 매매가격이 내리고, 전세가격은 올라감.
8. 어떤 아파트를?: 가수요와 실수요를 모두 갖춘가치있는 서울 아파트.
9. 강남접근성이 1시간이내 인곳 (도보포함)
10. 그렇지 않다면, 그지역내에 업무 지구를 품고 있는가? (상암 DMC, 마곡, 가산디지털 등등..)
11. 강남접근성외에, 서울 3대 업무 지구 (도심/여의도) 와 접근성이 좋은 가?
12. 얼마의 가격에?: 매매가격이 내려가거나 보함, 매매거래가 되지 않아서 매물이 쌓임. 매매보다는 전세를 택하는 수요가 더 많음.
13. 얼마의 투자금?: 공급물량이 부족해서, 전세가격이 오름. 낮아진 전세대출 금리, 너무 많이 오른 월세가격, 상대적으로 싸진 전세가격.
14. 지금은 어떤시장인가?
15. 서대문구이상 전세가가 많이 올라 붙고 있고, 그 전세가격이 계속 올라오는것을 시세 트래킹을 잘해야 한다.
16. 마포구 이상 선호 상급지의 경우, 전세가 뿐만아니라, 매매가도 소폭 상승한곳도 이미 생겨나고 있다.
17. 연식이 좋은 새아파트가 많이 들어선 지역위주로 전세가가 이미 꽤 상승한 지역도 많이 있다.
18. 올전세 물건이 계속 줄어들고 있는시장이다.
19. 22년 ~23년 거래 하락장
20. 높은 가격 + 금리인상, 경기침체 -> 거래절벽 -> 가격하락으로 이어졌었다.
21. 비과세, 양도세, 중과배제, 급매물 위주 거래 -> 금리안정 -> 23년 특례보금자리론, 24년 신생아틀례대출로 거래 증가 됨.
22. 규제완화, 정책대출 영향으로 거래 회복되는 모습을 보이지만 지역간, 지역내 선호단지간에 시장회복 속도 차이발생
23. 전혀급할 필요가 없는 매매 거래량 -> 일희일비하지 않아야 하는 이유 (아직 서울평균 거래량 한달에 6200건 이상에 많이 못비치는 수준이다.)
24. 좋은입지/덜좋은 입지, 연식(신축/구축), 사람들이 좋아하는 단지/덜좋아하는 단지.
25. 하락장에도 거래가 활발하고,, 매매,전세가 가격모두 회복이 빠름( 전조검 거의 회복한 단지 -> 실거주로 꼭 살아야 된다면, 매수하면되지만, 투자로 접근하는건 아니다.
26. 진짜 선호하는단지는 급지가 낮아도 (4급지이하), 그 지역내 랜드마크단지는 매매가/전세가 회복력이 매우빠를수 있다. -> 매매회복은 1급지 신축보다 느릴수 있었지만, 전세가격은 전고점수준으로 빠르게 회복됨.
27. 좋은 입지(급지)이지만, 지역내 사람들이 덜좋아하는 입지 신축
28. 선호입지(서울1,2급지) 뿐만아니라, 그 지역내에서 사람들이선호하는 단지인지아닌지? 가 전세가 회복률 > 매매가 회복률 이나 속도에 매우 중요하게 작용하는 요소이라는걸 명심하자!
29. 덜좋은 입지 (급지), 지역내 사람들이 덜 좋아하는 입지 신축 (비역세권)
30. 좋은 입지/ 덜좋은 입지 그 지역내 선호하는 구축
31. 매매, 전세가격 모두 지역내 사람들이 덜 좋아하는 신축보다, 많이 가격이 회복됨.
32. 좋은 입지지만, 사람들이 덜좋아하는 구축
33. 매매,전세 모두 회복되지 못했고, 매매보다 전세가 먼저 회복되는 움직임
34. 매매는 여전히 전고점 대비 25%이상 떨어져 아직 회복이 더디고, 전세가격이 먼저 회복되는중임.
35. 거래가 잘되고 안되고는 절대가격도 영향을 많이 준다. -> 전고점대비 많이 싸졌다면 거래가 많이 된다.
36. 거래가 많이 되도, 가격이 무조건 상승하는것은 아니다. 구축인경우, 좀더 선호하곳으로 갈아타기많이 하기 때문에, 매매 물량도 많이 나온다.
37. 덜 좋은 입지 & 선호단지
38. 가격이 빠르게 회복 -> 가격이 깍이면 매수, 추격매수 금지, 전세가 트래킹하면서, 혹시나 모를 기회가 올것을 대비하라!
39. 소액투자 매수
40. 덜 좋은 입지 & 덜 선호단지
41. 덜 좋은 입지 & 구축 덜 선호 단지
42. 가치성장투자 접근
43. 좋은 입지 & 신축 덜 선호단지
44. 종은 입지 & 구축 덜 선호단지
45. 모든 역사는 똑같이 반복되지않지만, 비슷한 패턴으로 반복되는경향이 있다.
46. 서울수도권 시장은 수요가 매우 많은사람들이 참여하기 때문에 시장판의 무게가 매우 무겁다. (사이클이 매우 길다. 대략 10~15년 정도의 기간정도 이었다.)
47. 서울 거래량 평균 6200 세대 (한달)-> 8000건이상이면, 상승장이라고 볼수 있을정도로 거래량이 많은 것이다.

ㅁ '적용해보고 싶은 점'

1. 2021,22' 년도 초에 ,서울 불장이었던시기에 시장에 참여했던 사람들은, 그때의 시장 분위기, 뉴스기사들 관련하여, 당시 내가 느꼈던 감정을 내 블로그나, SNS , 내 일기장 같은곳에 꼭 기록해놓아보자!
2. 무조건 좋은 입지인 곳 (이미 매매가가 반등한곳) 을 투자로 접근하기 보다. 가격이 아직 덜올라서, 덜좋더라도 가치가 있으면서, 아직 매매가가 덜올라가격이 싼곳을 좀더 지켜보자.
3. 투자대상을 서울 상급지(1,2급지)가 가격이 비싸고 투자금이 많이 든다 선입견때문에 아예 투자대상에서 제외시키기 보다는, 좋은 상급지중에서도 사람들이 덜 좋아하는 단지에서 매매가 회복률이 낮을 가능성도 있기에, 상급지에서도 나에게 투자 기회를 줄수 있다는 사실을 명심하고, 내 투자대상에 꼭 상급지도 넣어서 앞마당 시세트래킹을 해보자!.
4. 선호하는 생활권이지만, 사람들이 덜 선호하는 신축 단지일지라도, 덜 선호하는 단지들은 아직 매매가가 덜 회복한 단지도 꽤많다. 이게 기회가 될수 있기 때문에, 꼭 사람들이 덜 선호하는 생활권 신축도 꼭 투자대상으로 검토할수 있게 꼼꼼히 임장하자!
5. 구축이라도, 사람들이 더 선호하는 단지라면, 덜 선호하는 신축단지보다 더 회복률이 좋을수 있고, 그래서, 무조건 신축단지만 위주로만 보면 안되는 이유라, 선호 구축단지도 꼼꼼히 임장하자!
6. 소액으로 서울 상급지에 투자가능한 경우는, 사람들이 덜 좋아하는 구축이나, 상급지이지만, 입지가 좋지않고, 선호도가 떨어지는 신축단지일 가능성이 높을것이니, 이것을 인지하고, 이 2가지 유형을 눈여겨 보며, 서울 앞마당을 늘려가자!
7. 좋은 입지 & 선호단지 추격매수를 절대 하면 안된다. 이점을 꼭 명심해라!
8. 가격이 가파르게 회복 (전고점 대비 매매전세 -10%까지 회복)-> 가격이 깍이는 단지매수, 추격매수 금지!
9. 가치성장 투자 접근가능한 곳, 소액투자 접근가능한 곳은
10. 가치성장투자: 좋은 입지 & 신축 덜 선호 단지 + 좋은 입지 &구축 덜 선호 단지
11. 소액투자 : 덜좋은 입지 & 신축 덜 선호단지 + 덜 좋은 입지 & 구축 선호 단지
12. 서울 4,5군이라도 사람들이 좋아하는 단지는 아무리 구축이라도 의미가 있다. 본인의 투자금이나 상황에 맞는 소액투자단지도 꼭 투자 대상지역, 단지로 꼭 임장하기를 바란다. 신축 구축이냐? 아니냐?가 중요한게 아니라, 그 보다 더 중요한건 그 생활권에서 사람들이 선호하는단지냐? 아니냐?가 더 중요하다.
13. 좋은 임지에 아직 가격이 싼곳이 많다. 신축에서 구축으로 ,좋은 입지에서 덜 좋은 입지로 전세가 회복세가 확대 중이니, 꼭 서울 전체 1~4급지까지 전체 단지를 다 임장하고, 가치대비 가격이 싼단지를 잘 찾아봐라.! ->"결국 가격이 눌림목인 시기에 단지를 투자하게 될것"이다.
14. 투자 결정할때, 충분히 검토하고 사도, 하락장에서 잘버터고, 길게 10년보고, 장기투자한다는 생각으로 투자하는 관점이 필요하다.
15. 서울이라는 가치가 매우 높은 땅(입지) 에 아파트를 매수해서 자산을 쌓는 것! -> 서울 투자 10년이면, 인생이 바뀌는 순간이 온다.

서울 아파트 투자의 특징

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 큰 돈을 들여 10년 이상 가져가야 하는 서울투자.
2. 조금만 공부하면 더 가치있는데, 가격이 저평가 된 곳을 찾을 수 있는 시장
3. 서울25개구, 입지요소별 (특징) 정리를 권역권 별/ 급지별로 나눠서 정리를 잘해주셨습니다.
4. 서울 뉴타운
5. 가치 : 사람들이 더 선호하는 신축, 균질성, 커뮤니티가 갖춰진 뉴타운을 역세권 구축보다 우선순위로 투자 해야 함.
6. 투자금: 같은 연식이라면? 비슷한 가치로 볼수 있으므로 투자금에 따라 결정함.
7. 서울 뉴타운의 의미
8. 1~3급지 좁은 입지 지역 뉴타운은 적당한 가격이라면, 매수 검토, 좋은 입지는 정말싸다고 생각될 만큼 저평가 되기전에 거래될 가능성높음
9. 4-5급지 뉴타운은 입지가 덜 좋은 지역에 위치하고 대체로 외곽에 있기 때문에 교통은 좋지않음. 가격이 저평가 될 가능성이 높고, 용기를 내서 매수해야함.

ㅁ '적용해보고 싶은 점'

1. 서울 25개구 구별 특징 정리 하기(입지) & 서울 뉴타운 정리 및 재확립 (사람들의 선호도)
2. 서울 3대 업무지구 (강남>광화문>여의도) 까지 출퇴근 시간 & 물리적거리 접근성파악해서 PPT한장에 정리하기!
3. 서울 권역별로 묶어서 서로 상대비교 해보고, 그 생활권내에 선호 입지요소를 임장보고서에 올려서 작성해보자!
4. 무조건 상급지를 투자하기 보다, 하급지라도 사람들이 좋아하는 뉴타운이라면, 우선 순위로 투자를 검토 할것!
5. 비역세권이라도, 뉴타운 단지는 선호도가 높으므로, 역세권 구축보다 우선순위로 투자 검토할 것. 뉴타운 신축투자는 투자금 회수에도 유리함.

서울 가치성장투자와 소액투자의 현실화

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 가치 성장투자
2. 입지, 연식, 선호도 우위가 있어서 가수요와 실수요가 평균이상인 가치를 가진 곳에 투자하는 것.
3. 좋은 입지, 사람들이 선호하는 가치있는 아파트를 싸게 또는 적절한 가격에 매수해서 '우익'을 높이는 투자 -> 투자금보다 가치와 매매가에 집중.
4. 소액투자
5. 높은 '수익률'을 낼수 있는 투자 (적은 투자금으로 최대 수익률을 내는 투자 지향) -> 투자금 1억내외, 전세가율 70% 이상 검토
6. 매수한 아파트 가치에 따라, 적절하게 매도하고, 더 가치있는 아파트로 갈아탐. -> 수익률 +경험+다주택자 모드.
7. Q&A : 3억으로 1개할지? 1.5억으로 2개 할지?
8. 가치와 시장상황을 아는 투자자
9. 투자금이 아니라, 단지의 가치에 집중해서, 고민하고, 3억 투자금을 넣을 가치가 있다면? 1개로 투자.
10. 좋은 가치를 갖은 물건인데, 1.5억 투자금이 든다면 1.5억 투자.
11. 단기적으로 오로 내림은 있을 수 있지만, 장기적으로 좋은 자산을 보유하면 큰 수익이 나고, 투자금이 회수가 됨을 알고 투자 한다.

ㅁ '적용해보고 싶은 점'

1. '이정도 단지면, 이정도 투자금으로 하는게 좋다.' 라는 판단이 들때, 각이나오는단계이고, 이단계까지 갈수 있게 트레이닝하는게 중요하다.
2. 높은 급지라고 할지라도 선호하지 않는 생활권, 단지는 가치성장투자로 맞지 않으므로 투자 우선순위 미룸
3. 서울 구내에서 하위 생활권, 비선호단지는 경기도와 가치를 꼭 비교 한 후 투자 해야 함.
4. ! 꼭 임장보고서 쓸때, 최종 투자단지비교 할때, 적용시켜서 비교 평가를 올려보자!
5. 30평대가 투자금이 더 든다고 생각하지 말고, 20~30평대까지 함께 확인하고, 투자금이 비슷하게 든다면, 좀더 가치있는 30평대를 투자하려고 최대한 노력하기!
6. 급하게 서둘어 투자하기 보다, 개인의 상황 (가족과 상황)에 따라 충분히 협의해서 10년 보유 과정에 몬제가 없을 규모의 종잣돈만을 활용하여, 투자 해야 함.
7. 서울 소액투자
8. 4~5급지 기회를 충분히 보시되, 사람들이 충분히 좋아하고, 선호하는 신축,구축을 모두 볼것!
9. 서울에 아파트가 많은 만큼 전세가율 70~90%까지 가는 단지들도 많아질것.
10. 단지에 한계를 투자 말고 4~8억대까지 꼭 다 볼것 (20~30평대 모두)
11. 10년전에 서울 3~4억대 단지가 소액투자하기 좋았고, 해당단지들이 현재 7~8억대
12. 상급지 20평대 선호단지 우선순위로 보되, 선호하는구축 30평대도 무조건 같이 보고, 같은 투자금이라면, 선호단지 신축 20평대 > 선호구축 30평대 > 선호구축 20평대 우선 투자하기!

서울 투자 의사결정 하는 방법 ;

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. FAQ 서울투자 - 취득세
2. 기존 주택 가격이 여전히 싸다면? 기대되는 수익기준으로 3주택 취득세와 매도후 2주택 취득세를 비교함.
3. 주의) 보유 주택이 가치있고, 저평가상태라면 무조건 팔지 않고, 투자시기 조절.
4. 투자수익이 충분히 크다면, 세금은 충분히 부담해도 괜찮다. 그리고 생각보다, 종부세가 그리 많지는 않고, 실제 상승장 폭등장에 종부세가 많이늘어나긴하지만, 그만큼 나의 자산가치도 늘어나기 때문에 좋고, 감당가능한선에서 10년 버틸수 있다면, 세금을 실제로 계산해보고, 매도했을때 양도세도 계산해보고, 편익 > 비용이 월등이 크다면, 계산후, 투자를 실행할것.
5. 급지가 높다는 이유만으로 투자단지를 선택하는 것은 아쉬운 투자가 될 수 있음.
6. 충분히 가치가 있다면, 투자해도 좋지만, 더 높은 수준의 투자를 위해서는 같은가격, 같은 투자금으로 최선인지?를 따져보고 투자실행할것.
7. 지역내에서 먼저 비교하고, 지역간 비교 평가해서, 최선의 투자 만들어 갈것 (아실에서 그래프 비교 꼭 해보기!)

ㅁ '적용해보고 싶은 점'

1. 서울투자에서는 1등물건 뽑으려 노력한다. 1등 뽑기가 무조건 중요한게 아니라, 충분히 가치있는 것을 사는게 중요해서, 내가 투자할수 있는 범위의 물건들을 뽑고, 그풀들을 모아서 숲을 만드는게 중요하다.
2. 좋은 선호단지들은 기회를 엄청 짧게 주기때문에 가수요가 많아서 빠르게 매집하기때문에, 적정가격이 온다면 빠르게 매수하는게 중요하다.
3. 가격보다 가치에 집중해서 매수하는 것이 매우 중요함 (강남 1시간 내)
4. 가치성장투자 4단계를 단계적으로 모두 만족하는, 서울투자를 실행 해 나가자!

서울 투자 정리

1. 가치를 첫번째로 보고 투자하기
2. 가치가 있는단지라면, 안깍여도 적정한 가격 (전고점 -20% 까지) 에 매수하기!
3. 너무 상황에 휘둘리면서 투자하지말고, 본질적인걸보고 투자해야 하고, 감당가능한지? : 기준을 가지고 투자하는게 정말 중요하다.
4. 10년이상 보유할수 있게 세팅하면서 투자하는게 중요하다. (한 물건을 최대 10년 보유하는게 장난이아니다.)
5. 가치 판단이 안되어, 항상 이 물건이 오를 타이밍, 저점잡으려는데, 집중하지말고, 본질적인 투자기준과 가치있는 물건을 충분히 싼가격에 사놓고, 10년이상 보유할수 있는 내 상황을 만들고, 감당가능한 물건에만 투자해야 한다. (최소 10년은 보유할수 있는 내 상황 세팅할수 있는 조건에서만 투자하기)

목표를 이루는 진짜 방법 2가지

ㅁ '나에게 특히 와닿았던 점'

1. 어려울것이라고 미리 생각을 하고, 고민하고, 겪을수 있다는 생각을 하고, 대응을 했고, 머릿속에 미리 시뮬레이션 해봐야 한다. 최악의 상황을 미리 인지하고, 10년을 버텨야 한다.
2. 서울을 투자해놨는데, 지방이 먼저오를수 있다는 생각을 하고, 만약 지방이 먼저오르더라도, 본질적 가치에 집중해서, 결국 서울투자물건이 언제가는 제 가치를 찾아갈거라는 확신을 가지고 서울 투자를 해야 한다.

ㅁ '적용해보고 싶은 점'

1. 지속적을 동기부여를 할수 있도록 스스로를 다독이고, 환경을 만들기! 좋은 동료가 되고, 10년이상 투자동료, 러닝 메이트 꼭 만들어보기!
2. 물론 힘들때도 있지만, 그렇때에도 꼭 해야만 하는이유를 미리고민하고, 내 목표와 내가 투자를 지속해야 하는 나만의 의미 설정, 그리고 힘들상황이 오면 내가 잘 이겨낼수 있는 나만의 극복 방법을 꼭 만들기
3. 나의 목표 설정하기 5년뒤 &10년뒤
4. 5년뒤 : 2029년 6월에는 꼭 순자산 13억 / 총자산 30억 / 전세금 17억 /서울가치투자 2개이상
5. 10년뒤 : 2034년 6월에는 순자산 25억 / 총자산 50억 /전세금 25억 / 서울가치투자 3개이상
6. 2036년 2월에 나는 은퇴하고 경제적/시간적 독립 완성

그럼 이만 이번달 1강 '제주바다 튜터님' 강의 후기를 마치면서, 한번 마지막 구호를 외쳐봅니다.

월부에서 노후준비 목표자산 달성하는 그날까지 함께 가자GOGO!~