서울투자 기초반 1강 후기[서울투자기초반 13기 143조 ♥호기를 찾아 14불란하게 움직이3!! 빛날원석]

수강후기
24.06.06

(1강) 2024년도 서울투자전략

오랜만에 다시 월부 강의를 듣게 되었습니다. 아직 개인적으론 부산 0호기 처분 여부, 실거주/투자 방향성 설정이 제대로 되어있진 않았지만, 서울을 공부하기에는 참 좋은 기회다 라는 생각이 들어 용기 내 서울투자 기초반을 신청했습니다. 첫 주차 강의는 제주바다님의 강의였는데 강의 중 인상 깊었던 내용과 생각을 두서 없이 정리했습니다.

#조급하게 생각하지 말자. 아직 기회를 주는 곳은 많다!

최근 서울 및 수도권 아파트 가격 상승세가 심상치 않다는 소식을 참 많이 접했습니다.

두 달 연속 4,000거래량 달성, 선호단지 아파트는 거래량을 다지며 전고점을 회복했다고 합니다.

실제로 제가 서울에 알림설정해 놓은 단지들은 전고점을 거의 회복한곳도 많았습니다.

서울 투자기회의 문이 닫히고 있어 어서 빨리 서울투자 해야하는 것이 아닌지, 내 한정된 투자금으로 좋은 단지를 놓치면 어쩌지 등 불안한 생각을 많이 했습니다.

강의에서 제주바다님은 객관적 서울부동산 시장 분석을 통해 저의 불안감을 많이 덜어주었고, 오히려 지금까지 내가 단지를 너무 제한적으로 보고 있던 것이 아닌가 하는 생각을 하게 해주었습니다.

팩트는 아직까지 현재 거래량은 평균거래량 6,800건에 비해 못미치고 있고, 또한 고점 대비 많이 오른 단지들은 양도세 비과세 등을 목적으로 한 실거주 위주의 갈아타기 + 고가시장 거래라고 추측할수 있겠습니다.

여전히 3주택 취득세가 8%이므로 실제로 투자자가 진입하기는 아직 쉽지 않고, 이 때문에 실거주자 위주로 거래가 많이 된다고 생각합니다.

또한 투자자 진입이 적기 때문에 그만큼 전세매물(공급)도 없다고 생각합니다. 만약 내가 투자한다면 전세를 같은 시기에 빼야하는 경쟁투자자가 없기 때문에 전세를 빼기 쉬울것 같기도 합니다.(투자에 유리)

한편으론 내가 너무 한정된 단지에만 몰두 한것이 아닌가라는 생각을 하게 되었습니다.

왕십리뉴타운, 아현뉴타운 단지들을 보며 너무 많이 오른게 아닌가 항상 조급한 마음이 들었는데, 이러한 선호단지들의 가격흐름을 인정하고 아직까지 매매가의 전고점 회복이 덜 되었는데, 전세가의 전고점 회복이 많이 된 단지들 위주로 본다면 투자기회가 충분히 많겠구나 라고 생각했습니다.

제주바다님께서 '맨날 사람들이 보는 단지만 보면 투자하기 어렵다. 이런곳은 투자자가 있으면 심지어 전세가가 내려간다. 이것말고 대안책이 많다. 기회를 주는 곳이 많다...' 라고 하셨습니다.

또 '현재 투자하는 단지는 눌려있는 단지를 할 가능성이 높다. 매수후 가격이 눌려있으면 멘탈이 나가기 때문에 가치판단을 할줄 알아야 한다... '라고도 하셨습니다.

저에게 많은 것을 느끼게 한 조언이고, 앞으로 서울에서 더 시야를 넓히고 가격이 눌린 단지도 제대로된 가치판단 후 용기를 내 매수까지 해야겠다고 생각했습니다.

#뉴타운 단지의 가치판단을 제대로 하여 적극 매수검토 하자!

서울수도권 공부를 하면서 뉴타운을 어떻게 해석해야하는지 고민했었는데 월부학교 학생들도 외곽 뉴타운과 입지좋은 구축의 가치판단을 어려워한다고 합니다.

아는 단지로 예를 들어보면 4급지 동대문구 래미안크레시티와 2급지 성동구 행당대림을 비교하면 크레시티가 2억은 더 비쌉니다. 두곳다 임장을 가보지 못하였으므로 손품으로 강남접근성 및 지역급지로판단했을 때 행당대림이 더 비싸야 되지 않냐고 생각했습니다.

그런데 이제 뉴타운의 힘, 즉 사람들이 정말 좋아하는 신축, 환경이 조성되면 입지를 압도하는 선호도가 있다는 것을 인정하고 봐야겠습니다.

제주바다님도 성북 장위뉴타운(4급지)을 성동구 구축(2급지) 더 우선 검토하라고 하였습니다.

물론 여러방면으로 보아야 하겠지만 뉴타운을 편견없이 봐야겠고, 조원들과 함께 마포구 임장할 때에도 수색증산, 가재울, 북아현 이런곳을 인접하게 지나다닐텐데 눈여겨 보아야 겠습니다.

신축이 구축보다 전세주기도 편하고, 세입자의 집수리요청도 적을것이므로 신축투자가 더 낫다고 생각합니다.

#서울투자 실천을 위해 명심할 것들

가치성장투자를 목표로 최소 10년 이상 보유할 것을 매수하자
매수 후 4년은 가격이 눌릴수 있다. 옆단지가 오르든, 주식/비트코인이 오르든 멘탈잡기
급지가 높다고 투자단지를 선택하는 것은 어리석은 행동이다. 단지의 개별성을 보자
투자금과 전고점 가격을 먼저보지말고 가치-가격-투자금-리스크 순으로 보기. 가격보다 가치에 집중
충분히 가치가 있으면 투자해도 좋지만, 같은 가격, 같은 투자금으로 최선인지 검토하자
하락률(20~30%), 전세가율(50~60%)을 염두해두기
뉴타운은 크게 떨어지지 않는다. 적당한 조건이 오면 적극 매수 검토하자
투자범위 풀을 최대한 만들고, 그 조건에 맞으면 매수하자. 서울투자는 최상의 조건을 찾아 무조건 그단지만을 투자한다기 보다 적당한 조건에서 투자하는 것이 더 중요하다
생각보다 목표를 이루기까지의 과정은 순탄하지 않다. 부침이 있을 것이고, 기대치를 관리하자
2029년 서울2채 투자, 전세금 20억 목표하자. 내가 생각하는 대로 나는 될 것이다.