안녕하세요 엠엠킹 입니다.
뚜또뜌터님 특강 강의 내역 중 잘 이해되지 않는 부분이 있어 월부커에 질문을 남깁니다.
개별단지 분석에서 "같은 지역 내에서 단지 선호도가 낮을 수록 최고 전세가율은 높다."
라고 강의를 해주셨는데 사례로 이해해도 와닿지 않는 부분이 있어 질문 드립니다.
우선 제가 기본적으로 생각하고 있는 부분은 아래와 같습니다.
- 전세가는 사용가치를 나타내고, 사용가치가 증가하면 매매가는 전세가 이상이다. (매매가>=전세가)
- 최고전세가율이 높다는 것은 결국 매매와 전세 간 gap이 적다는 것
- 매매가가 떨어져서(소유가치하락) gap이 적어진 case
- 매매가는 유지되는데 전세가가 상승하여 gap이 적어진 case
로 이해하고 있는데, 제가 알고 있는 부분과 강의 내역 중 "같은 지역 내에서 단지 선호도가 낮을 수록 최고 전세가율은 높다." 는부분을 연결지어 생각하는 게 맞는 것인지, 아니면 다른 관점으로 해석해야 할지 의견 부탁드립니다.
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댓글
안녕하세요 엠엠킹님! 특강내용은 잘 몰라서 제가 생각하는 답변이 맞을진 모르겠지만 엠엠킹님이 생각하신것처럼 저는 2-b와 같은 케이스라 생각합니다. 거주할만 하지만 내가 소유하기 싫은 경우 - 매매가는 거의 오르지 않지만 물가상승에 따라 전세가가 오르기때문에 전세가율이 높을 수 있습니다. 그럭저럭 살만은 하지만 선호도가 떨어져 소유하고싶진 않은경우로 이해했습니다! 반대로 살기도 좋고 소유하고 싶은 사람이 많으면 많을수록 전세가보다 매매가가 더 크게 올라 전세가율이 낮을 수 있을 것같습니다! 예를 들면 누구나 살고싶고 누구나 갖고싶은 강남처럼요! 궁금증에 도움이 됐으면 좋겠습니다!!
킹님 안녕하세요 ~ 선호도가 낮은 단지는 가수요가 적어서 그만큼 매매 절대가 자체도 선호도 높은 단지에 비해 낮을 것입니다. 그렇다면 아무래도 매매-전세 차이가 좁고, 전세가율이 높게 나타날 것 같습니다 ~ 화이팅입니다 킹님 !
엠엠킹님 안녕하세요 :) 기본적으로 생각하신 부분이 대부분 맞는 것 같습니다. 말씀해주신 것처럼 전세가는 실사용가치를 나타내고, 최고 전세가율이 높다는 것은 결국 매매와 전세간 차이가 적다는 것이라고 생각합니다. 단지 선호도가 낮을수록 최고 전세가율이 높다는 것은, 해당 단지의 매매와 전세가격이 움직일 때 매매가격 대비 전세가격의 상승이 더 빠르기 때문일 수도 있고 (소유하기에는 싫지만, 살아야만 하는 곳) 반대로 전세가는 어느 정도 수준으로 유지가 되지만 선호도 있는 단지에 비해 매매가가 더 많이 하락하는 경우도 있을 것 같습니다~!
