“3억 정도 모았는데 서울을 사야 할까요, 아니면 경기 핵심지를 사야 할까요?”
누군가는 "무조건 서울이다"이라 말하고, 누군가는 "경기도 신도시가 오른다"라고 말합니다.
팽팽한 의견 차이 속에서 선택은 더 어려워지기만 하죠.
오늘은 어떻게 접근해야 더 가치 있게 오르는 집을 선택할 수 있는지
구체적인 사례를 통해 그 본질적인 이야기를 해보려고 합니다.
앞으로 더 좋아지는 경기도
최근 몇 년간 경기도에 대한 선호도는 폭발적으로 높아졌는데요. 그 교통망과 쾌적함이 있습니다.
① 교통망 호재
경기도 핵심지는 신축 아파트와 쾌적한 인프라로 젊은 층을 끌어당기고 있습니다. 여기에는 교통호재들이 한몫합니다. GTX(광역급행철도), 신분당선, 9호선연장, 8호선연장, 신안산선 등 경기도교통을 개선하는 교통호재들이 실제로 실현되는 것을 보여주면서 사람들을 경기도로 이끌고 있습니다.
② 서울을 떠나는 인구 이동
실제로 서울에서 경기도로 이동하는 흐름은 매우 뚜렷합니다. 택지로 구성된 쾌적한 주거 환경을 갖춘곳이 경기도에 꽤 많은데요. 구축이긴 하지만 생활인프라와 서울출퇴근이 가능한 1기신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)와 2기신도시(위례, 판교, 광교, 동탄 등)은 사람들이 꾸준히 찾으면서 경기도 핵심지의 가치는 꾸준히 재평가받고 있습니다.
그러면 서울외곽지역은 별로인걸까요?
변하지 않는 입지가치 서울
서울 외곽이라 하더라도 그 수요는 여전히 견고합니다.
① 인구는 줄어도 가구수는 늘어납니다
<서울 내 이동 의향 비율 - 출처 : 서울시 주거실태조사(2021,2022,2024)>
서울의 인구는 줄어들지 모르지만, 가구 수는 매년 역대 최고치를 경신하고 있습니다.
2020년 약 413만 가구였던 서울 가구 수는 꾸준히 늘어 2025년 현재 450만 가구를 돌파했습니다.
1~2인 가구의 폭발적인 증가로 인해 실질적인 주택 수요는 오히려 늘어난 셈입니다.
② 머물고 싶은 서울
<서울내 인구, 가구주 증감 - 출처: 행정안전부 주민등록 인구통계>
2025년 서울시 주거실태조사에 따르면, 이사를 계획한 서울 가구 중 87.5%가 ‘서울 안에서 이동하겠다’고 답했습니다. 경기도 신축이 아무리 좋아도, 결국 인프라와 일자리가 집중된 서울의 자장권 안에서 머물고 싶어 하는 대기 수요가 그만큼 견고하다는 방증입니다.
그렇다면 서울외각 vs 경기도 핵심지 중 더 버는 곳은?
그렇다면 집을 살때 서울외곽과 경기도 핵심지 중 어디를 사야 더 벌 수 있을까요?
우리가 흔히 범하는 실수는 서울 vs 경기라는 행정구역 프레임에 갇히는 것입니다.
대표적으로 서울외곽 지역인 은평구와 경기도에서 수요가 높은 용인시 수지구를 살펴보도록 할게요.
우선 위치를 살펴보면, 은평구는 서울의 동북권에 위치한 곳이고, 경기도 수지는 수도권 동남권에 위치해 있어요.
<서울 은평구 - 경기도 수지 위치비교>
■ CASE 1. 경기도 핵심지 > 서울외곽인 경우
은평구에서 10년이후 준신축 역세권단지와 용인 수지구 구축 역세권단지를 비교해보도록 할게요.
과거 신분당선이 개통되기 전, 용인 수지는 교통이 매우 불편했습니다. 당시에는 연식과 교통이 더 좋았던 은평구 단지의 가격이 수지구 구축보다 항상 더 높았죠.
하지만 2016년 신분당선 개통 이후
수지에서 강남까지 1시간 내로 이동이 가능해지면서 가격이 바뀌기 시작합니다.
현재는 수지의 가격이 은평구 단지를 앞지르는 모습도 보이죠.
<경기수지구축-서울은평구10년이후준신축 시세비교>
■ CASE 2. 경기도 핵심지 < 서울외곽인 경우
그러면 늘 경기도 핵심 지역 아파트가 늘 서울외곽 아파트보다 더 좋을까요?
은평구와 수지에 8년이내 신축 역세권단지입니다.
시세가 은평구단지가 항상 더 높게 형성되어 있습니다.
<경기수지신축 - 서울은평구신축 시세비교>
결론적으로, 경기도핵심지가 서울외곽보다 더 낫다, 서울외곽이 더 낫다 라고 말할 수 없습니다.
단지의 연식, 교통, 주변 인프라 등 단지 개별 입지에 따라 결과가 완전히 달라지기 때문입니다.
중요한 것은 어디가 아니라 매수판단기준입니다
입지를 바라보는 기준이 바로 서지 않으면 10년 뒤의 결과는 천차만별이 될 것입니다.
남들의 이야기에 휘둘리지 마십시오. 중요한 것은 더 오르는 아파트가 가지는 기준을 아는 것입니다.
또한 나의 개인적인 선호나 떠도는 이야기들이 아파트 선택의 기준이 되면 아쉬운 수익을 낳을 수 있습니다.
내집마련을 고민하시는 분이라면, 내돈에 맞는 지역에 대해 알아보고 공부하시는 시간을 가져서
꼭 좋은 결과를 손에 쥐시기를 응원합니다.
감사합니다.
