“서울 부동산, 너무 가격이 올라가 버린 것만 같아서 지금 사면 무리일 것 같아요”
“당장 전세 만기인데, 전세가 없어요. 너무 많이 올랐어요. 지금이라도 집 사야 할까요?”
위와 같은 고민이 있으신 분들은 제 글을 끝까지 읽어주시면 좋겠습니다.
# 서울 하락세가 보이는 시장
강남, 서초, 용산에서 가격 하락세가 보이고 있습니다.
심지어 기사에서는 “8억 하락”이라는 자극적인 제목으로 한 단지의 가격 하락 내용을 다루고 있는데요
실제 48억에 실거래가 되었던 아파트가 26년 1월에 41억, 최근에 40억에 거래가 되었다고 합니다.
대단지이기 때문에 층에 따라서 가격 차이가 날 수밖에는 없으나 25년 12월 최고가 48억을 찍었던 것 대비 현재 실거래 되는 가격이 떨어진 가격임에는 분명합니다.
서울에서 제일 좋다는 강남, 서초, 송파, 용산 등의 아파트 가격은 왜 떨어지고 있을까요?
이 사람들이 내가 가진 가장 좋은 집 한 채를 팔고 전세살이를 하기 위해 매도하는 것일까요?
이 가능성이 얼마나 될까요?
실제 소위 1급지라고 불리는 강남, 서초, 송파, 용산의 단지들은 이번 23년부터 25년까지 10억이상 오른 단지들이 많습니다. 게다가, 이 단지를 오래 보유하고 있었다고 하면 2016년부터 보유 했다는 전제하에, 2016년 4억-8억대였던 단지들이 지금은 대부분 20억 이상, 30억 가까이가 됩니다.
양도세나, 보유세 등 세금 중과에 대한 부담이 엄청 세지는 사람들이 생기는 겁니다.
많이 오른 단지가, 그만큼 하락하는 것이죠.
다만 여기서 잊지 말아야 할 것은 여전히 그 아파트나 그 지역이 가지는 “입지의 가치”입니다.
“떨어진다”는 현상만 보고 있는 분들은
- 역시, 너무 비싸다고 생각했다니까? 더 떨어져야 맞지
- 이 떨어지는 모습들이 더 오래 갈지도 몰라. 기다렸다가 좋은 기회가 오면 잡아야지.
위와 같이 생각하실지도 모릅니다.
여기서 중요하게 생각해야 할 부분은
내가 이렇게 생각하는 생각의 근거가 정말 구체적인 사실 기반을 하고 있는지
나는 어떻게 좋은 기회를 잡을 수 있는 사람인지?를 생각해 봐야 한다는 겁니다.
# 15억 이하 시장의 모습
부동산에 관심이 있으신 분들은 이 고가 시장의 하락이
실제 전체 서울과 경기의 매매가 하락으로 이어졌으면 하는 바람(?)을 가지실 수도 있겠지만
실제 15억 미만 시장은 또 그렇지가 않습니다.
15억 미만 시장에서는 대출이 9억까지 나오므로, 사람들은 “언제 어떻게 대출이 줄어들지 모른다”는 15억 이하의 매매가를 보고 있는 단지들을 보고 있는 사람들은 불안감에 휩싸여 있었습니다. 대출 규제 → 세금 규제 → 다시 대출규제가 이어질 수도 있다는 불안감과, 실제 전월세를 살고 있는 세입자들이 처한 시장 상황은 고가 시장이 움직이고 있는 시장과는 다르게 움직입니다.
26년 1월 실거래 되었던 9.95억, 9.2억에 매매 거래가 되었던 동대문구의 위 단지는
지금 현재 호가가 11억으로 나와 있습니다.
거래가 되냐 안되냐의 문제는 차치하고서라도 실제 실거래가 대비 호가는 떨어지지 않는 상황인것이죠.
동대문구에서만 이런 일이 일어나고 있는지 다른 구의 모습도 확인해보면 15억 이상 매매가를 형성하고 있는
단지들에서는 이런 특징들이 두드러 진다는 것을 알 수 있습니다.
서대문구의 한 단지는 26년 2월 고층 기준으로 13억 3천에 거래되었는데 현재는 13억6천 호가가 나오고 있습니다. 동대문구의 단지와 마찬가지로 실거래가 대비 호가가 상승해 있는 상황입니다.
# 왜 이런일이 벌어지는지?
1. 대출 한도에 의한 가격 형성
실제 대출 규제가 있는 시장에서는, 대출 규제에 따라 매수의지가 살아 있기도, 꺾이기도 합니다.
부동산같이 목돈이 엄청 많이 묶이는 자산의 경우, 현금으로만 부동산을 매수할 수 있는 사람은 없기 때문에
대출 규제에 따라서 대출 규제가 나오는 한도까지 가격이 상승하는 현상이 벌어지는 것입니다.
15억 매매가까지 6억 대출이 가능하다면, 6억 대출이 가능한 매매가 안에서 단지들이 15억 가격 언저리로 가격이 모입니다. 그 이후 15억이 초과되어 16억이 되는 순간, 대출이 안나오기 때문에 이제는 현금이 있는 사람들이 매수할 수 있는 단지가 되고, 그런 단지들은 실제 이번 다주택자 매물 출현과 더불어, 호가가 실제 내려오기도 하고 있습니다. 매수를 할 수 있는 사람들을 만나려면 가격을 내릴 수밖에 없는 것이죠. 그럼으로 인하여 매매가가 14억~15억 언저리에 머물러 있는 단지들도 있습니다.
2. 우리가 잊지 말아야 할 시장의 모습 - 전월세 부족
전월세의 상승은 1,2년 된 일이 아닙니다.
그런데 아무도..집중하지 않습니다.
23년 이후부터 현저히 줄어든 공급물량에, 심지어 건설사 경기가 좋지 않습니다.
건설사가 집을 짓지 않으면 실제 입주는 더 요원해 집니다.
그럼으로 인해 공급은 더 부족해지고
전월세로 사는 분들은 어느샌가 감당하지 못하는 매매가와 전세가에
울며 겨자먹기로 다른 지역을 선택하여 전월세 생활을 해야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다.
우리가 집중해야 하는 건 정책이나, 규제와 같은 것들이 아니라
실제 우리가 처해져 있는 상황입니다.
내가 처해져 있는 상황을 객관적으로 보고
필요하다면, 그리고 원한다면
그 길을 현실로 만들어 나가는 일을 하나씩 해야 합니다.
# 이 시장에서 여러분이 잊지 말아야 할 것
- 가격에 대한 관점
네, 여러분들은 실제 이전보다는 비싸진 부동산 시장을 맞이하고 있습니다.
23년, 24년, 25년에 봤던 단지들은 이제 내 예산으로 갈 수가 없어졌고
내 예산으로 갈 수 있는 단지들은 내가 이전에는 보지도 않았던 단지들밖에 안남아서
이런 단지들을 이 가격이 사자니
속도 상하고, 자존심도 상하고, 진짜 이게 최선의 선택인지 정말 확신이 없는 상태입니다.
여러분들이 얼마나 속이 상할지,
올라가는 가격을 보면서 얼마나 허탈할지
보는 저도 마음이 안좋습니다.
그런데 분명한 것은.
“이 가격에 사도 되나?” 의 “이 가격”은 언제나 변해 왔다는 것입니다.
10년 전 마포 가격, 5년 전 마포 가격, 3년 전 마포가격은 같은 가격이 없었다는 점이
변화하지 않는 사실입니다.
10년 전 서울 가격과 지금의 현재 서울 가격이 같지 않은 것처럼
10년 전 새우깡 가격이 지금의 새우깡 가격과 같지 않은 것처럼
10년 전 산타페 가격이 지금의 산타페 가격과 같지 않은 것처럼
"이 가격에 사도 되나"?"의 가격은 변동성을 띌 수밖에 없다는 겁니다.
2. 어떤 단지를 골라야 할까 관점
가격은 계속 변화할 수 있다는 점을 받아들이면,
이제 “이 가격이라면 어디를 사는게 더 좋을까?” 를 고민해야 합니다.
어디를 사는게 나한테 더 의미가 있을까?
어느 드라마에서 이런 얘기가 나오더라구요.
“세상의 만족은… ”만족"이라는 단어밖에는 없다고요."
저는 이 말을,
어느 지점에서 “만족”을 느낄 수 있어야 선택할 수 있고
선택을 해야 곧 만족 또한 있을 수 있다고 해석하려고 합니다.
끝도 없는 불만족의 상태를 계속 허우적 거리는 것은
한 번뿐인 인생을 살아가는데 별로 좋지 않더라구요.
제 경험상 어느 선에서는 만족을 하고
그 만족을 하는 선택을 계속 해 나가야
전체적인 내 인생도 썩 마음에 들어지더군요.
집이라는 것도 그렇습니다.
최상의 만족을 얻을 수 있는 집을, 당장 선택할 수는 없더라도
썩 마음에 드는, 그러면서도 내 인생에 경제적 보탬이 되는
집 한 채를 갖기 위해서는 내가 가지고 있는 고민을 해결할 수 있는
실행들이 필요합니다.
대한민국의 아파트는 겉모습은 모두 비슷한 형태입니다.
신축, 구축, 빌라 등등
그 겉모습이 비슷한 아파트가 어디에 위치해 있느에 따라
60억에서부터 1억까지
가격이 천차만별로 메겨집니다.
여기는 왜 60억이고
저기는 왜 1억인지를
스스로 이해할 수 있게 된다면
내 돈으로 출퇴근도 썩 만족스러우면서
자산가치도 있는 집을 선택할 수 있게 됩니다.
이 선택은 누구나가 다 할 수 있는 선택입니다.
여러분 회사의 김대리도, 과장님도, 후배도
이렇게 해서 모두 선택을 했습니다.
다음 선택은, 꼭 여러분 차례였으면 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
