안녕하세요~ 매일 성장의 문을 열고 나가는 도어스입니다 ^^.
매번 광탈을 하며 실전반을 듣고 싶어했던 간절함이 있었고
운이 좋게 기회를 얻어 지금 강의를 듣기 위해 컴퓨터 앞에 앉아 있습니다.
강의를 시작하면 던져주신 한마디...
어렵게 실전반이라는 기회를 얻은 만큼
4주라는 시간 동안
이거보다 더 열심히 할 수 없다는 생각으로
달려 보셨으면 좋겠어요
' 투자자는 제일 멀리해야 할 게 급한 마음 ' - 지금의 나의 마음
제주바다님의 첫 한마디에 실전반을 하는 동안 어떤 태도로 임해야 할 지 다짐을 하고
(나의 한계가 어디인지 도전을 해 보자 ! - 과정을 즐기면서 ^^.)
시작할 수 있어서 감사한 시간이었습니다.
이 강의를 통해 급한 마음을 다잡아 보겠습니다.
시장의 상황에 휘둘리지 않고 객관적으로 해석하는 방법 적용해 보세요
✔️ 상황 확인 : 관련된 기사와 뉴스의 내용을 디테일하게 확인
✔️ 사실 확인 : 통계 확인 , 부동산 현장 확인
✔️ 해석 : 가치와 가격에 어떤 영향을 줄 것인지, 장/단기 관점 대응 검토
얼마 전 서울 투자를 고려하고 앞마당 시세 전수 조사를 하였습니다.
앞마당마다 그리고 단지마다 다르게 움직이고 있고
상급지 사람들이 좋아하는 단지들의 싼 물건들은 거래가 많이 되고 있고,
그 외 단지들 중 많은 단지들이 아직 움직이지 않는 것을
확인할 수 있었습니다.
지금 당장 투자할 수 있는 상황이 아닌데
관심 있게 바라보던 단지들의 싼 물건들이 거래가 되는 것을 보며
조급함이 밀려오기도 했습니다.
모든 단지의 싼 물건이 다 빠지는 상황이 아니라는 사실과
지금은 투자를 할 수 없는 상황을 인지하고
조급한 마음을 갖기 보다는
투자 할 수 있는 시점에 가장 좋은 투자를 할 수 있는 실력을 쌓는데 집중해 보려고 합니다.
투자의 본질은 가치 대비 싼 것을 사는 것
투자는 좋은 것을 사는 것이 아니라, 내 상황에 Best 물건에 투자하는 것이다.
이를 위해서는 가치를 아는 것이 중요합니다.
가치판단의 과정
✔️ 시/구별 급지 : 앞마당을 만들며 투자 우선순위 정하기
✔️ 생활권 순위 : 생활권별 우선순위와 범위 정하기
✔️ 단지 선호도 우선순위 정하기
급지만을 가지고 가치를 100% 가를 수 있는 것은 아니어서
수도권에서 투자가치를 날카롭게 판단하기 위해서 필요한 기준 (시구, 생활권, 단지)을
가지고 가치 판단을 해야 합니다.
가치가 중요한 것은 알겠는데, 가치가 좋다는 것이 헷갈릴 데가 많았습니다.
강의에서 이 부분을 짚어주시네요 ^^.
(이전에도 강의에서 말씀을 해주셨을텐데 이제야 다가오는 것은 무엇이지요? ㅎㅎ)
정량적인 입지평가와 실제 임장을 갔을 때 느껴지는 Gap이 있었습니다.
그래서, 입장을 가서 느끼는 입지요소별 '사람들이 선호하겠는데' 의 인지평가를 더하여
두 가지로 비교를 해야겠다는 생각을 해보았습니다.
지금 시장은 하락장이어서 가치 대비 가격이 왜곡되어 있는 단지들이 존재하고 있어서
가치 판단을 제대로 해서 투자 결정을 한다면 좋은 기회를 잡을 수 있는 시점인 거 같습니다.
하락장에서 어떻게 하면 더 좋은 투자 물건을 찾을 수 있을지 열쇠를 주셨습니다.
✔️같은 투자금이면 어디에 투자를 해야 할 지 -> 급기자 더 좋은 곳과 비교
✔️전세가율이 높을 경우 Risk 대응을 어떻게 할 지 -> 마통으로 대응이 가능한지 검토
✔️비교평가를 더 선명하기 위한 앞마당 범위 -> 더 좋은 급지의 앞마당 함께 만들기
앞마당을 만들며 시세트래킹을 하며 가치가 다른 물건들의 가격비교를 하면서
꼭 투자기회를 잡아야겠습니다. 눈에 불을 켜고 찾자!
역세권이 어떤 의미일까요?
지하철역과 붙어 있으면 역세권일까요?
본질은 업무지구까지 접근성을 살펴보는 것이라고 합니다.
그렇기에 지하철 이동수단만이 아니라
버스, 버스+지하철, 자차의 이동수단을 고려해서
7대 업무지구 접근성을 살펴보고,
여기에 살고 있는 사람들은 출퇴근 수요가 어디가 많은지
접근성이 좋은지를 살펴보는 것이 중요하다는 생각을 하였습니다.
물론 같은 조건이면 역세권이 먼저겠죠 ^^
📌더하기 : 매물 물건별 업무지구 접근성 별도 검
환경은 백화점+마트가 많이 있냐만을 보는 것은 아니고
사람들이 어떤 곳에서 살고 싶어하느냐가 핵심이라고 이해가 됩니다.
(택지 구성, 아이들 키우기 좋고, 역세권, 신축/브랜드, 상권 구성, 주변 환경 등)
하락장에서 수도권 투자를 고민하면서
현재의 상황은 매매가가 전고점 대비 많이 떨어져 있는 반면
전세가도 낮아서 투자금이 많이 들어가는 상황입니다.
현재 전세가가 올라가고 있는 상태인데
그러면 투자금이 부족하여, 투자금이 줄어들 때 까지 기다려야 할까요?
아니면 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건에 투자하는 것이 좋을까요?
이 부분에 대해 투자 방향을 나름대로 방향을 잡아 놓은 상태였는데요
강의에서 말씀을 해 주시는 방향과 일치하여서 더욱 확신이 생겼습니다.
많은 투자금이 들어가는 초기 비용 대비 이후에 발생하는 편익이 더 크다고 판단하였습니다.
(투자의 본질, 가치 있는 물건의 가격이 왜곡되어 쌀 때 사자)
다주택자로서의 길을 선택을 하고,
근로소득으로 종잣돈을 모을 수 있는 기간이 많지 않은 상황에서
나에게 가장 큰 리스크는 역전세 리스크라고 생각을 하고 있었는데요
투자금 회수 vs 역전세 리스크 사이에서 머리 속이 복잡하였는데
강의를 통해 방향을 잡을 수 있었습니다.
전세난이 와서 전세가가 미친 듯이 올라 갔을 때
욕심을 내려 놓아야겠다는 다짐을 해 봅니다.
낮은 전세가를 싸게 샀으면 처음 전세 상승은 시세 대비 조금 낮게 셋팅하고
그 이후에는 5%씩 인상을 하라고 하시는데 명심~! 명심~! 하겠습니다.
투자 물건의 가격이 상승하게 되면 전세 후순위 대출로 대응이 가능하므로
자산 규모를 늘리는데 두려움으로 멈추지 말고 대응이 가능한지 확인을 해야겠다.
이번 강의를 듣고 어떤 투자자가 될 지 결정을 할 수 있는 시간이었습니다.
✔️ 투자의 본질을 잊지 말고 - 가치가 있는 물건의 가격이 왜곡이 되어 싸진 물건을 산다
✔️ 매년 투자할 수 있는 시점에 내가 할 수 있는 가장 좋은 물건에 투자를 하고
✔️ 전세 리스크 대응을 할 수 있는 범위에서 운영을 하고
✔️ 실력을 쌓으며 (성장의 과정을 즐기며)
✔️ 시장에 오랫동안 살아 남는 투자자
📩 적용 포인트
• 임장지 가치 판단 과정 적용하기 : 생활권 우선순위 정하기, 단지 우선순위 정하기
• 교통 본질 검토 : 7대 업무지구 접근성 확인 (매임 시 물건마다 정리)
• 앞마당 계획 수립 (권역별 수직, 수평 비교평가)
감사합니다.
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