[서기 4기 서울 아파트 한 채 4서 5조 빅케이] 3주차 강의 후기

이번 3주차 자모님 강의는

1,2주차 수업 총정리와 함께 서울 투자의 방향성을

제대로 짚어주는 강의였다.

핵심사항과 B/M 포인트 위주로

후기를 정리해 보았다.

"서울이면 뭐든지 사면 다 좋은 거 아닌가요?"

상승장에서 서울이라면 외곽까지 예외없이 급상승을 했으니

이런 질문도 당연한듯 하다.

그러나 5급지는 경기도 맞닿아 있어서

경기도의 입지 좋은 곳과 경쟁한다는 사실을 정확히 인지하고

철저하게 비교평가 후에 투자해야 한다.

"상승기사에 휘둘리지 말고 매매 물량이 쌓이는지를 확인하라"

분위기를 타고 상승 가격에 거래가 될 수 있지만

계속 받아줄 사람이 없다면 다시 거래가 되지 않아 매물은 쌓이게 되어 있다.

그렇기 때문에 단순히 상승세라는 기사에 매몰되지 말고

매물의 증감을 집중해서 봐야 한다.

매물이 쌓이면 결국 가격도 하락할 수 밖에 없기 때문이다.

매매가는 떨어지고 전세가는 올라갈 때가 투자하기 좋은 상황인데..

지금은 전세 물량이 줄어들고 있는 것이 팩트이고,

물량이 줄어들면 전세가는 오르게 되어 있다. (단, 월세로 전환하려는 수요도 있으므로 금리 추이도 지켜봐야 한다)

"투자금만 보지 말고 저평가되어 있고 리스크 대비가 되어 있는지를 먼저 점검하라"

지난 13년 동안 거래량이 15,000개가 넘는 미친 시장은 4번이 있었고

3년 내 이러한 미친 시장이 다시 오기는 어렵다는 걸 인식해야 한다

아무리 좋은 단지라도 깊은 하락을 맞았다면 반드시 봄 시장을 거쳐야

다시 상승할 수 있다는 걸 명심하라

"10년 정도의 긴 호흡으로 돈을 벌겠다는 마인드셋을 가져야 한다"

이를 위해서는 장기 보유할 가치가 있는 단지인가를

잘 따져 봐야 한다

즉, 가치 대비 저평가된 물건을 감당가능 한 선에서 한 채씩 매수해 나가면서

10년을 가져갈 수 있다면 노후 대비는 물론 경제적 자유도 누릴 수 있다.

내가 가진 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 급지부터 순차적으로 스크리닝하면서

낮은 급지 단지로 내려오는 게 필요하다.

"강남의 역사를 이해하면 강남의 가치가 보인다"

강남이란 곳은 정부가 인위적으로 교통, 학군, 사람, 인프라를

강제로 옮겨 조성한 곳이고,

앞으로도 더 좋아질 것만 있는 곳이다.

"개발계획을 보면 내 투자의 미래를 알 수 있다"

특히, 지난 장에서 마포의 상승 요인을 잘 이해하는 것이 중요하다

첫째, 현재 입지는 좋은데 낡아서 선호가 낮은 곳

둘째, 재개발로 새 아파트로 변모할 것

셋째, 확실한 교통호재가 있을 것

이런 곳을 서울 내에서 찾아보자.

1~3급지는 기본적인 투자요건(강남 1시간 내 접근성, 업무지구 등)을

모두 갖추고 있으므로 소거법으로 걸러내라.

<< B/M 포인트 >>

첫째, 관심 단지에 대한 매물량 변화를 매주 챙겨 보겠다.

둘째, 마포와 같은 곳이 어디일지 찾아보겠다.