One Thing : 돈은 결국 가치를 좇는다

01. 24년 서울 시장 진단

최근 매물임장 시, 강남지역 가격 회복 기사에 의해 관악구 매매가 늘었다고 전해 들었다.

사는 사람이 있다는 것은 파는 사람도 있다는 뜻인데,

나는 이 얘기를 어떻게 받아들여야할까 잠시 고민하기도 했다.

나와 같은 사람들인 심리가 기본적으로 매수 포지션으로 편향되어있다.

아파트를 가지지 못해 안달나있는 사람이고 그에 따라 상황을 객관적으로 보지 못한다.

'투자 시기를 좀 더 앞당겨야 하나?'

'누가봐도 좋은물건은 내가 못사는데, 급이 떨어지는 매물을 봐야하나?'

'30평대는 투자금이 더 드니까 20평대만 한정해서 볼까?'

제주바다님은 딱 정리를 해주셨다. 아직 매매건수가 적다고. 조급해말라고.

그래프를 보여주시니 명확했다.

'아직 전세난이랄것도 없고 나는 편향적으로 반응하고 있구나. 이게 아직 나의 수준이구나.'

" 시장을 예측하지 말라. 물건의 가치를 알고, 그 가치에 걸맞는 수준의 가격이라면 충분히 매수해도 된다."

하지만 이미 그럴만한 단지는 내 손을 벗어난 게 많다. 그리고 앞으로도 그럴것이라 내게는 대안이 필요하다.

"급하게 살 때가 아니다. 최선호 단지만 관심가지지 말라. 단지별 회복의 양상이 다르다."

회복 속도의 차이는 가치와 시세의 간극을 만든다. 그리고 그 간극 속 나의 기회가 있다.

여기서 가치는 "미래 가치가 현재 시점으로 환산된 가치"라는 것을 숙지해야한다.

월부에서 지금 까지 배웠던 것은 "가치를 알라" 이다. 이것이 투자의 본질이다.

내가 가진 투자금으로 가장 가치있는 단지를 사는게 중요하다.

일시적으로 가격이 낮아 투자하기 매력적인 물건은 사실 함정이다.

기껏 해야 몇천이 싸겠지. 그러나 내가 목표하는건 미래의 몇억이지 당장의 몇천이 아니다.

충분히 가치있는 단지를 사면, 10년 뒤 나의 인생이 바뀌어 있을 것이다.

02. 서울 아파트 투자의 특징

관악구에 2년 살았지만, 부동산은 1살짜리 애기라 아직 서울을 모른다.

그런 상태에서 서울 전체 구의 특징을 살펴본다는것은 앞마당을 어떤 순서로 만들지에 대한 중요한 자료가 되었다.

각 지역내에서도 핵심이 되는 동네가 있다는 것과 지역별 사람들이 선호하는 요소가 무엇인지가 중요한 포인트다.

그 이유 때문에 사람들이 그 지역에 사는것이므로, 특정 단지들이 그 요소를 가지지 못한다면 투자대상으로 매력이 떨어진다.

반대로, 특정 구가 가지지못한 요소를 그 구에 있는 어떤 단지가 가지고 있다면 그것이 무기가 될 수도 있지 않을까?

제주바다님께서는 내가 가장 공부하고 싶었던 뉴타운 개요도 쉽게 알려주신다.

"무조건 상급지보다는, 하급지라도 사람들이 선호하는 뉴타운이라면 우선순위로 검토하자"

뉴타운의 낙후 지역을 싹 밀어버려 탄생한구역으로, 그전에 그렇게 낙후될만큼 입지가 좋지 않았던 지역이다.

그래서 환경은 개선되었을 지언정 교통은 여전히 좋지 않을 확률이 높다. 그렇기에 저평가 확률이 높다고 한다.

하지만 이부분에 있어 결국 시간이 흘러가면 땅의 가치가 배신을 하지 않을 것이라는 생각이 들어 고민이 더 필요한 부분이다.

여기서 또하나 힌트를 얻은 것이라면,

뉴타운은 아니지만 뉴타운의 속성을 가지는 대단지 혹은 아파트 군락이도 충분히 살펴보자는 것이다.

특히 거여/흑석/노량진/이문휘경/장위 뉴타은은 지금 한번 보고 나중에 완료되면 한번보라는 직언을 받아들여 오늘 차를 끌고 순회를 다녀오려고 한다.

03. 서울 가치성장투자와 소액투자의 현실화

내게 수익과 수익율 둘 중에 하나 고르라면 답은 "수익" 이다.

주식투자를 한 사람이면 안다.

수익률을 추구하게 되면 잦은 매매, 적은 수익에 따라 사실 큰 부를 축적하기 힘든 방식이다.

매매 회전이 높을 수록 보이지 않는 수수료, 시간 소비등도 고려해야한다.

상방과 하방이 모두 뚫린 투자라면 큰 수익 자체를 추구하는게 위험하겠지만, 부동산은 하방이 어느정도 막힌 투자이다. 또 사실 서울 부동산 자체가 장기+가치투자이기에 시도하는 것이다.

"투자자는 팔면서 돈을 버는게 아니라, 사면서 돈을 번다" <보도셰퍼의 돈>

팔아 치울 생각을 하니 판단이 흐려지는 것이다.

매매가 상승기조를 유지한 채, 전세가 상승에 따른 지속적인 현금유입이 있다면 팔 필요가 없다.

[가치성장투자]

"가치성장 투자의 기준은 가치와 매매가이다."

그러나 사람들은 투자금 생각에 매몰되어 눈앞에서 가치를 보지 못한다고 하신다.

이는 소액투자를 위한 방법이므로 잘못된 접근을 하고 있는 것이다.

그래서 가치-> 가격-> 투자금->리스크 관리 순서로 고민을 하라고 하신다.

또 높은 급지라도 비선호 생활권/단지는 투자순위에서 빼라고 하시니, 공부방향이 더 명확해졌다.

[소액투자]

"주변 입지가 개선되는 경우나 절대적인 입지요소가 존재하는 케이스라면 투자진행을 고려한다."

일반적으로 선호단지 우선 상승 -> 비선호지역 전세가 상승에 따른 매매가 상승이 소액투자가 얻는 수익의 배경이다. 가치투자의 그림자인 셈이다. 그림자까지도 다루는 사람은 투자의 고수로, 1호기도 없는 나는 하지 않는게 좋다.

04. 서울 투자 의사결정 하는 방법

지역내에서 비교 후 지역간 비교하면서 최선의 투자를 할 것

의사결정 프로세스 : 가치-> 저평가 -> 전세가율 + 다른 가격대/투자금 매물과의 비교

끝.